Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Marek Wielgo
25.05.2012 11:36
A A A Drukuj
Większość kupujących mieszkanie w miastach wybiera rynek wtórny m.in. dlatego, że widzą, co kupują. Ważne jest też to, że taka transakcja obarczona jest minimalnym ryzykiem. Oczywiście pod warunkiem, że zachowamy środki ostrożności. Na co trzeba uważać?
Ubiegłoroczne badania firmy Home Broker pokazały, że na używane mieszkanie zdecydowało się dwóch na trzech nabywców. Rzecz jasna statystyki dla poszczególnych miast różnią się, ponieważ różna jest w nich aktywność inwestycyjna deweloperów, a także odmienne relacje cenowe między rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Dlaczego Polacy chętnie kupują używane mieszkania? Po pierwsze, nie ufają planom czy wizualizacjom w folderach. Po drugie, w okolicy jest już rozwinięta infrastruktura komunikacyjna i usługowa. Kolejnym atutem używanego mieszkania jest też to, że można się do niego szybko wprowadzić, bo nie wymaga wykończenia. Wreszcie po czwarte, ryzyko zakupu takiego mieszkania jest minimalne, co nie oznacza, że nie należy zachowywać środków ostrożności.

Uwaga na oszustów!

Mieszkanie może próbować nam sprzedać osoba podszywająca się pod właściciela. Albo sprzedający może wciskać nam nieruchomość z wadą prawną (np. nieuregulowaną sprawą spadkową). Dlatego najpierw musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, co się nam bardziej opłaca: szukać mieszkania na własną rękę czy skorzystać z usług pośrednika, który nie tylko pomoże w znalezieniu odpowiedniego lokum, ale także sprawdzi stan prawny i techniczny nieruchomości.

Uwaga! Z pewnością poradzimy sobie sami, jeśli transakcję przeprowadzamy np. ze znajomym lub kimś z rodziny. Z kolei, zanim zdecydujemy się na usługę konkretnego pośrednika czy pośredników, zasięgnijmy opinii znajomych, którzy mieli kontakt z agencjami.

Należy korzystać wyłącznie z usług licencjonowanych pośredników. Dają większą gwarancję rzetelnej obsługi, a ponadto są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej. Gdyby pośrednik popełnił błąd, czyli np. sprzedał mieszkanie z jakimś felerem prawnym, jego ubezpieczyciel wypłaci nam odszkodowanie.

Szukamy mieszkania

Nie musimy się śpieszyć z podejmowaniem decyzji. Jeśli znajdziemy interesujące mieszkanie, spróbujmy wynegocjować niższą cenę. Sprzedający zwykle na "dzień dobry" żądają więcej, niż naprawdę spodziewają się dostać. I z reguły godzą się na pewne ustępstwa. Zazwyczaj ostateczna cena jest o kilka, a czasem nawet o kilkanaście procent niższa od ceny wywoławczej.

Niestety, zdarzają się sytuacje, gdy właściciel żąda wysokiej ceny i jest głuchy na wszystkie argumenty. Nie chce nawet rozmawiać o obniżkach. Co wtedy zrobić?

Rada jest prosta: jeśli mieszkanie jest naprawdę świetne i bardzo nam się podoba - kupmy. Jeśli jest tylko "akceptowalne" - poszukajmy innego.

Zasada ograniczonego zaufania

Znaleźliśmy dom lub mieszkanie. Jeśli właściciel może je opuścić w każdej chwili, a my już mamy pieniądze, nie pozostaje nam nic innego jak zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko, bo tego typu transakcje mają na ogół charakter wiązany: ktoś sprzedaje mieszkanie, aby mieć pieniądze na inne. Nie chce więc ryzykować sprzedaży, zanim nie znajdzie nowego mieszkania dla siebie. Może też być sytuacja odwrotna - to my nie dysponujemy pieniędzmi, bo usiłujemy sprzedać swoje mieszkanie.

Co zrobić, by mieć pewność, że właściciel mieszkania, z którym właśnie porozumieliśmy się co do ceny, nie zmieni zdania? Ustalenia te powinny zostać spisane w umowie przedwstępnej sprzedaży. Zgodnie z kodeksem cywilnym dokument ten gwarantuje, że żadna ze stron umowy nie będzie mogła samowolnie zmienić jej warunków.

Uwaga! Zanim podpiszemy umowę przedwstępną, upewnijmy się, że osoba, która sprzedaje nam mieszkanie, jest jego właścicielem. Jakie sprawdzić dokumenty? Przede wszystkim poprośmy o dokumenty świadczące o własności, czyli akt notarialny nabycia nieruchomości (tam zapisane będzie, kto dokonał zakupu mieszkania) lub przydział, jeśli w grę wchodzi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Oczywiście powinniśmy też sprawdzić, czy wszystkie dane wpisane do aktu dokumentującego nabycie są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający.

Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze, jego posiadacz powinien przedstawić "zaświadczenie dla celu sprzedaży lub założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do sprzedaży", wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Pismo takie zawiera potwierdzenie tego, że właściciel dotychczas wywiązywał się ze zobowiązań względem spółdzielni i że nie ma przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania.

Jeśli sprzedawane mieszkanie pochodzi ze spadku, potrzebne jest postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Jeśli zaś mieszkanie należało do małżeństwa, które się rozwiodło, trzeba przedstawić orzeczenie sądu lub ugodę dotyczącą podziału majątku.

Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez pełnomocnika, powinien on przedstawić również oryginał pełnomocnictwa - w formie aktu notarialnego.

Nieco bardziej skomplikowane jest sprawdzanie wiarygodności właściciela przy zakupie domów i mieszkań hipotecznych. W tym przypadku należy go poprosić o wypis z księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości. A najlepiej samemu zapoznać się z tą księgą (szukamy jej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego). Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Posiadając numer księgi (właściciel powinien nam go udostępnić bez problemu), otrzymamy stosowny odpis (zapłacimy tylko 30 zł).

Uwaga! W wielu przypadkach możemy sprawdzić księgę - za darmo - w internecie <a href=”http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html” target=”blank” rel=”nofollow”>ekw.ms.gov.pl</a> . Trzeba tylko znać numer księgi wieczystej.

Umowa przedwstępna

Kiedy już sprawdzimy mieszkanie i skompletujemy dokumenty, czas na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Dla własnego bezpieczeństwa najlepiej zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, a nie cywilnoprawnej. To dodatkowa gwarancja, że mieszkanie będzie nasze, nawet jeśli sprzedający zechce wystawić nas do wiatru, tłumacząc, że "przyszedł inny klient i dał więcej". Na podstawie takiej umowy możemy żądać w sądzie przeniesienia prawa własności mieszkania lub domu bez zgody sprzedającego (sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest nasze).

Poza tym, niezależnie od nas, notariusz "prześwietli" naszego kontrahenta i nieruchomość pod względem formalnym.

Co jednak, jeśli podpiszemy zwykłą umowę cywilnoprawną? Wtedy od sprzedającego możemy żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (ewentualnie zadatku w podwójnej wysokości), ale mieszkania już nie. Teoretycznie nasz kontrahent może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.

Umowa przedwstępna powinna obejmować wszystkie ustalenia. A więc nie tylko cenę mieszkania (czy obejmuje ona także miejsce postojowe w garażu, czy płacimy za nie ekstra), ale także dotyczące przekazania zadatku, wyprowadzenia się zbywcy z mieszkania oraz jego przekazania. W umowie musi być bardzo dokładnie opisane mieszkanie, które kupujemy, np. czy ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon, garaż). Jeśli należą one do mieszkania, powinny być wymienione w tym fragmencie umowy.

Powinno się też w niej znaleźć oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie jest "czyste", czyli bez żadnych wad typu cieknący dach, zaległości czynszowe bądź wcześniej podpisana inna umowa przedwstępna.

Jeżeli mieszkanie lub dom jest obciążone hipoteką, musi być ona dokładnie określona (wartość, nazwa banku). Zbywca musi zobowiązać się do spłacenia kredytu w określonym terminie (a później przedstawić nam zaświadczenie o spłacie), co najczęściej następuje już po umowie ostatecznej. Dobrym rozwiązaniem jest, by kupujący za zgodą sprzedającego przelał część należności bezpośrednio do banku w celu spłacenia kredytu. W zaświadczeniu dla kredytobiorcy bank określą kwotę kredytu do spłaty i podaje rachunek bankowy oraz zobowiązuje się wystawić zaświadczenie o spłacie kredytu i oświadczenie niezbędne do wykreślenia hipoteki. W umowie przedwstępnej można też wyszczególnić, co pozostaje w mieszkaniu. Najlepiej zapisać to jako aneks do umowy.

Pamiętajmy o tym, żeby jak najlepiej dopasować terminy do własnych możliwości. Zanim podpiszemy umowę, dowiedzmy się w banku, jak długo będziemy czekać na udzielenie kredytu, dodajmy do tego dwa lub trzy tygodnie i na tej podstawie określmy termin podpisania umowy ostatecznej.

Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (miejsca garażowego) za okres do dnia wydania mieszkania (garażu) kupującemu.

Musimy być przygotowani na wpłacenie zadatku sprzedającemu, np. w wysokości 10 proc. ceny lokalu. Taki zadatek zabezpiecza obydwie strony transakcji. Jeśli kupiec się rozmyśli, to - zgodnie z kodeksem cywilnym - sprzedający może ten zadatek zatrzymać. Jeśli z kolei sprzedający zrezygnuje lub nie wywiąże się z któregoś z warunków umowy kupujący może domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Umowa ostateczna

Zawsze jest podpisywana w formie aktu notarialnego. W umowie określamy, kiedy wpłacone zostaną pieniądze (określmy to rozsądnie, zgodnie z naszymi możliwościami) oraz termin przekazania mieszkania.

Uwaga! Jeśli sprzedający ma się wyprowadzić np. kilka dni po podpisaniu umowy, wówczas powinniśmy koniecznie żądać wpisania do aktu notarialnego tzw. rygoru egzekucyjnego. Chodzi o to, by można było bez sądowych ceregieli wyeksmitować nieuczciwego sprzedawcę na bruk, gdyby zwlekał z wyprowadzką.

Uwaga! Koniecznie zostawmy część ceny do wpłaty w chwili przekazania lokalu. Jeśli zapłacimy całą cenę przed jego wydaniem, nie będzie bodźca dla sprzedającego.

W dniu przekazania mieszkania należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się tam znaleźć między innymi stan liczników. Sprawdźmy, czy są plomby na licznikach gazu, prądu , wody. Warto zrobić zdjęcie liczników z ich stanem dla lepszej dokumentacji, szczególnie, gdy brakuje plomb. Opiszmy to w protokole.

Od tego momentu to my, jako nowi właściciele jesteśmy zobowiązani do dokonywania wszelkich opłat. Powinniśmy podpisać umowy z zakładem energetycznym i gazowym. W tym celu musimy przedłożyć protokół zdawczo-odbiorczy, akt notarialny nabycia mieszkania oraz dowód tożsamości.

Ile kosztuje kupno mieszkania lub domu?

Jeśli skorzystamy z usługi pośrednika, zapłacimy 2-3 proc. ceny mieszkania (plus VAT).

Uwaga! Różne agencje mają różne prowizje za swoje usługi. Np. może się zdarzyć, że pośrednik zażąda prowizji dwukrotnie (za sprzedaż i kupno) - albo tylko za sprzedaż, ale w podwójnej wysokości. Tę kwestię, a także zakres usługi, trzeba domówić na wstępie i koniecznie negocjować z pośrednikiem.

Już przy podpisywaniu aktu notarialnego trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych - 2 proc. ceny mieszkania lub domu. Z kolei notariusz weźmie honorarium, którego wysokość zależy od ceny mieszkania lub domu. Ceny mieszkań najczęściej mieszczą się w przedziale od 100 tys. do 1 mln zł. W przypadku sprzedaży mieszkań i domów na rynku wtórnym notariusz może wziąć góra połowę normalnej maksymalnej stawki. Zatem opłata notarialna nie przekroczy 505 zł plus 0,2 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł. Do tej opłaty doliczany jest 23-proc. VAT. Dojdą też jeszcze tzw. opłaty kancelaryjne, np. za wypis z aktu notarialnego.

Uwaga! Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Oczywiście to wynagrodzenie można negocjować.

Teoretycznie podatkiem i taksą notarialną obciążone są solidarnie obydwie strony transakcji. Przyjął się jednak zwyczaj, że płaci kupujący. Można oczywiście uzgodnić własne, inne warunki transakcji.

Uzyskanie wpisu do księgi wieczystej będzie nas kosztowało 200 zł. Pieniądze te weźmie od nas notariusz (a następnie przeleje je na rachunek sądu prowadzącego rejestr ksiąg wieczystych).

Dodatkowo przy zakupie mieszkania spółdzielczego wpłacimy na konto spółdzielni tzw. wpisowe i udział (zwykle kilkaset złotych). Najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy sprawdzić, ile wynosi wysokość wpisowego i udziału. Stawki te są ściśle określone w statucie spółdzielni.

*Dziękuję za konsultację radcy prawnemu i pośrednikowi w obrocie nieruchomości Januszowi Lisieckiemu

1 2 następne »

PYTANIE Gdzie mieszkasz?

 We własnym mieszkaniu
 W mieszkaniu spółdzielczym
 W we własnym domu
 W komunalnym

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty Autotrader.pl

  • Opel Corsa

    Szeroki wybór samochodów marki Opel.

  • Nissan Qashqai

    Samochody Nissan w serwisie www.autotrader.pl

  • Ford Mondeo

    Polecamy oferty w partnerskim serwisie z ogłoszeniami moto.

  • Volkswagen Golf

    Największy wybór używanych volkswagenów w internecie.