Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Marek Wielgo
25.05.2012 11:36
A A A Drukuj
Blokowisko we Wrocławiu

Blokowisko we Wrocławiu (Fot. Maciej Swierczynski / Agencja Gazeta)

Większość kupujących mieszkanie w miastach wybiera rynek wtórny m.in. dlatego, że widzą, co kupują. Ważne jest też to, że taka transakcja obarczona jest minimalnym ryzykiem. Oczywiście pod warunkiem, że zachowamy środki ostrożności. Na co trzeba uważać?
Ubiegłoroczne badania firmy Home Broker pokazały, że na używane mieszkanie zdecydowało się dwóch na trzech nabywców. Rzecz jasna statystyki dla poszczególnych miast różnią się, ponieważ różna jest w nich aktywność inwestycyjna deweloperów, a także odmienne relacje cenowe między rynkiem pierwotnym i wtórnym.

Dlaczego Polacy chętnie kupują używane mieszkania? Po pierwsze, nie ufają planom czy wizualizacjom w folderach. Po drugie, w okolicy jest już rozwinięta infrastruktura komunikacyjna i usługowa. Kolejnym atutem używanego mieszkania jest też to, że można się do niego szybko wprowadzić, bo nie wymaga wykończenia. Wreszcie po czwarte, ryzyko zakupu takiego mieszkania jest minimalne, co nie oznacza, że nie należy zachowywać środków ostrożności.

Uwaga na oszustów!

Mieszkanie może próbować nam sprzedać osoba podszywająca się pod właściciela. Albo sprzedający może wciskać nam nieruchomość z wadą prawną (np. nieuregulowaną sprawą spadkową). Dlatego najpierw musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, co się nam bardziej opłaca: szukać mieszkania na własną rękę czy skorzystać z usług pośrednika, który nie tylko pomoże w znalezieniu odpowiedniego lokum, ale także sprawdzi stan prawny i techniczny nieruchomości.

Uwaga! Z pewnością poradzimy sobie sami, jeśli transakcję przeprowadzamy np. ze znajomym lub kimś z rodziny. Z kolei, zanim zdecydujemy się na usługę konkretnego pośrednika czy pośredników, zasięgnijmy opinii znajomych, którzy mieli kontakt z agencjami.

Należy korzystać wyłącznie z usług licencjonowanych pośredników. Dają większą gwarancję rzetelnej obsługi, a ponadto są ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej. Gdyby pośrednik popełnił błąd, czyli np. sprzedał mieszkanie z jakimś felerem prawnym, jego ubezpieczyciel wypłaci nam odszkodowanie.

Szukamy mieszkania

Nie musimy się śpieszyć z podejmowaniem decyzji. Jeśli znajdziemy interesujące mieszkanie, spróbujmy wynegocjować niższą cenę. Sprzedający zwykle na "dzień dobry" żądają więcej, niż naprawdę spodziewają się dostać. I z reguły godzą się na pewne ustępstwa. Zazwyczaj ostateczna cena jest o kilka, a czasem nawet o kilkanaście procent niższa od ceny wywoławczej.

Niestety, zdarzają się sytuacje, gdy właściciel żąda wysokiej ceny i jest głuchy na wszystkie argumenty. Nie chce nawet rozmawiać o obniżkach. Co wtedy zrobić?

Rada jest prosta: jeśli mieszkanie jest naprawdę świetne i bardzo nam się podoba - kupmy. Jeśli jest tylko "akceptowalne" - poszukajmy innego.

Zasada ograniczonego zaufania

Znaleźliśmy dom lub mieszkanie. Jeśli właściciel może je opuścić w każdej chwili, a my już mamy pieniądze, nie pozostaje nam nic innego jak zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego. Takie sytuacje zdarzają się jednak rzadko, bo tego typu transakcje mają na ogół charakter wiązany: ktoś sprzedaje mieszkanie, aby mieć pieniądze na inne. Nie chce więc ryzykować sprzedaży, zanim nie znajdzie nowego mieszkania dla siebie. Może też być sytuacja odwrotna - to my nie dysponujemy pieniędzmi, bo usiłujemy sprzedać swoje mieszkanie.

Co zrobić, by mieć pewność, że właściciel mieszkania, z którym właśnie porozumieliśmy się co do ceny, nie zmieni zdania? Ustalenia te powinny zostać spisane w umowie przedwstępnej sprzedaży. Zgodnie z kodeksem cywilnym dokument ten gwarantuje, że żadna ze stron umowy nie będzie mogła samowolnie zmienić jej warunków.

Uwaga! Zanim podpiszemy umowę przedwstępną, upewnijmy się, że osoba, która sprzedaje nam mieszkanie, jest jego właścicielem. Jakie sprawdzić dokumenty? Przede wszystkim poprośmy o dokumenty świadczące o własności, czyli akt notarialny nabycia nieruchomości (tam zapisane będzie, kto dokonał zakupu mieszkania) lub przydział, jeśli w grę wchodzi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Oczywiście powinniśmy też sprawdzić, czy wszystkie dane wpisane do aktu dokumentującego nabycie są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający.

Jeśli kupujemy mieszkanie spółdzielcze, jego posiadacz powinien przedstawić "zaświadczenie dla celu sprzedaży lub założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa do sprzedaży", wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Pismo takie zawiera potwierdzenie tego, że właściciel dotychczas wywiązywał się ze zobowiązań względem spółdzielni i że nie ma przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania.

Jeśli sprzedawane mieszkanie pochodzi ze spadku, potrzebne jest postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Jeśli zaś mieszkanie należało do małżeństwa, które się rozwiodło, trzeba przedstawić orzeczenie sądu lub ugodę dotyczącą podziału majątku.

Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez pełnomocnika, powinien on przedstawić również oryginał pełnomocnictwa - w formie aktu notarialnego.

Nieco bardziej skomplikowane jest sprawdzanie wiarygodności właściciela przy zakupie domów i mieszkań hipotecznych. W tym przypadku należy go poprosić o wypis z księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości. A najlepiej samemu zapoznać się z tą księgą (szukamy jej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego). Księgi są jawne - każdemu wolno je przeglądać. Posiadając numer księgi (właściciel powinien nam go udostępnić bez problemu), otrzymamy stosowny odpis (zapłacimy tylko 30 zł).

Uwaga! W wielu przypadkach możemy sprawdzić księgę - za darmo - w internecie <a href=”http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html” target=”blank” rel=”nofollow”>ekw.ms.gov.pl</a> . Trzeba tylko znać numer księgi wieczystej.

1 2 następne »

PYTANIE Gdzie mieszkasz?

 We własnym mieszkaniu
 W mieszkaniu spółdzielczym
 W we własnym domu
 W komunalnym
ZOBACZ TAKŻE

Skomentuj:

Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.