Obecnie mieszkaniowym rynkiem wtórnym rządzą kupujący, bo jest ich mniej od sprzedających. Głównym powodem tej nierównowagi są kurczące się możliwości finansowe tych pierwszych. W dodatku w tym roku kończy się program "Rodzina na swoim", w ramach którego rząd przez osiem lat dopłaca do mniej więcej połowy odsetek. Znaleźć kredyt hipoteczny z dopłatą nie jest trudno - ma je w ofercie większość banków. Problem w tym, że od ponad pół roku w niektórych miastach znalezienie używanego mieszkania, które spełnia równocześnie warunek powierzchniowy i cenowy, jest trudne. A to z powodu radykalnej obniżki pułapu cen mieszkań kwalifikujących się na dopłatę. Na warszawskim rynku pułap cen używanych mieszkań wynosi obecnie 4723 zł za metr kwadratowy, zaś średnia cena transakcyjna - ok. 7,5 tys. zł za metr. Jak podaje serwis Domiporta.pl, można tu znaleźć... 54 mieszkania kwalifikujące się na rządowe dofinansowanie.
A ceny spadają
Ale mamy też i dobrą wiadomość dla osób marzących o własnym dachu nad głową - wciąż topnieją ceny mieszkań na rynku wtórnym. Z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera wynika, że od lata 2008 r., kiedy mieliśmy szczyt mieszkaniowej hossy, mieszkania w stolicy potaniały nominalnie średnio o 11 proc.
Mało tego, agencja nieruchomości Metrohouse & Partnerzy zaobserwowała zwiększającą się skłonność sprzedających do korekty ceny wcześniej niż na etapie negocjacji z potencjalnym nabywcą. Chodzi o to, że oczekiwania sprzedających są początkowo zwykle oderwane od rzeczywistości. Z czasem, gdy nikt się nie interesuje taką ofertą, ci ją weryfikują. Np. w pierwszym kwartale co piąty klient obniżył żądania cenowe, a średnia korekta ceny wyniosła 5,1 proc.
Z kolei serwis Szybko.pl informuje, że otrzeźwienie sprzedających przychodzi przeważnie po miesiącu, półtora. Najczęściej obniżają wtedy cenę ofertową o góra 5 proc. Na spektakularne obniżki, nawet powyżej 20 proc., decydują się pojedyncze osoby.
Do kolejnych obniżek cen dochodzi w trakcie negocjacji. W firmie Home Broker twierdzą, że w marcu średni opust wyniósł 5 proc. W praktyce oznaczałoby to, że właściciel używanego mieszkania dostaje za nie o 19,4 tys. zł mniej, niż widniało w ogłoszeniu. W Warszawie przeciętna cena transakcyjna mieszkania wynosiła w ciągu ostatnich 12 miesięcy niecałe 368 tys. zł.
Coraz trudniej sprzedać mieszkanie
Na drugim biegunie są sprzedający nieruchomości. Dla tych osób nie mamy dobrych wiadomości. Agencja Metrohouse przeanalizowała swoje marcowe i kwietniowe transakcje i wyszło jej, że do 122 dni wzrósł średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie. To o dwa tygodnie dłużej niż w pierwszych miesiącach roku. Po raz ostatni zbliżony wynik agencja odnotowała przed dwoma laty.
Ponieważ maleje dostępność kredytów, poszukiwane są coraz mniejsze i tańsze lokale. Według Metrohouse średnia (mediana) warszawskich transakcji z ostatnich dwóch miesięcy to 315 tys. zł. Taka kwota, przy średniej stołecznej 7,5 tys. zł za m kw., pozwala na kupno jedynie dwóch pokoi przekraczających nieznacznie 40 m kw. Prawie połowa wszystkich dokonanych w tym czasie transakcji to sprzedaż mieszkań do 40 m kw.
Jak szybciej znaleźć nabywcę?
Analitycy zwracają uwagę, że dłuższy czas sprzedaży to również efekt zawyżania cen ofertowych, bo kupujący liczą na ich obniżenie. W Home Brokerze radzą więc zmienić taktykę - twierdzą, że per saldo bardziej opłacalne dla sprzedającego może być wystawienie oferty z ceną nawet nieco niższą od rynkowej (transakcyjnej) w danej lokalizacji. Taka oferta przyciąga bowiem uwagę wielu potencjalnych nabywców, pomiędzy którymi może dojść do licytacji podnoszącej cenę. Jest to zabieg czysto sprzedażowy, bo jeśli proponowana sprzedającemu cena nie jest satysfakcjonująca, nie jest on zobligowany do podpisania umowy. W Home Brokerze zapewniają, że taki zabieg może nawet kilkakrotnie skrócić czas potrzebny na zawarcie transakcji.
Innym sposobem na przyspieszenie sprzedaży bez obniżania ceny może być w wielu przypadkach zatrudnienie Home Stagera, czyli stylisty, który odpowiednio przygotuje mieszkanie lub dom do sprzedaży. W firmie Home Stagers Network Polska przekonują, że często nie wymaga to dużych wydatków. Jako przykład firma podaje 37-metrowe mieszkanie w Warszawie. Choć w bardzo dobrej lokalizacji, to jednak nie przyciągało uwagi kupujących. Nieliczni zainteresowani oferowali za nie co najwyżej 320 tys. zł. Okazało się, że po niedużej rearanżacji i dodaniu paru drobiazgów za łączną kwotę ok. 5 tys. zł mieszkanie zostało sprzedane za 359 tys. zł.
