Groźna opłata za użytkowanie wieczyste

Marek Wielgo
14.06.2012 23:00
A A A Drukuj
Komu opłaca się przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność?

Komu opłaca się przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność? (Fot. Marek Podmokły / Agencja Gazeta)

Komu opłaca się przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu we własność? Powinni je koniecznie rozważyć zwłaszcza właściciele biurowców i centrów handlowych w największych aglomeracjach
Takie wnioski wypływają z raportu firmy doradczej Deloitte. Radca prawny w Deloitte Legal Kamil Żurek zwraca uwagę na duże ryzyko wzrostu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, która stanowi aż 3 proc. jego wartości.

Wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte Marta Kamionowska opowiada, że jednemu z właścicieli warszawskich centrów handlowych miasto podniosło tę opłatę z 2 mln do 4 mln zł. Ten zaś przerzucił ją na najemców w opłacie eksploatacyjnej, która jest niezależna od czynszu. Jednak Kamil Żurek dodaje, że podwyżki opłaty biją też i we właścicieli nieruchomości komercyjnych. W niektórych biurowcach i centrach handlowych najemcy mają bowiem zagwarantowane w umowie, że opłata eksploatacyjna nie przekroczy w danym roku określonego pułapu. Wtedy właściciel musi wyjąć pieniądze z własnej kieszeni, co obniża rentowność inwestycji.

Zdaniem specjalistów najgorsze jest to, że nie da się określić skali ryzyka wzrostu opłaty. A jej wysokość jest jednym z czynników wpływających na atrakcyjność (konkurencyjność), a więc i wartość nieruchomości. Np. w latach 2009-2011 opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły od 150 do nawet 1000 proc. Kolejne podwyżki są możliwe co trzy lata.

W Deloitte przyznają, że uniknąć można ich tylko w jeden sposób - przekształcając użytkowanie wieczyste gruntu we własność. Oczywiście to kosztuje, ale korzyści mogą być większe. Marta Kamionowska policzyła je dla 1000-metrowej działki o wartości miliona złotych na obrzeżach Warszawy (na działce stoi supermarket z parkingiem naziemnym). Kamionowska założyła, że firma użytkuje grunt od 1999 r. Przed sobą ma więc jeszcze 86 lat. Obecna opłata - 30 tys. zł rocznie - miałaby wzrosnąć o 50 proc. od 2019 i od 2021 r. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wiązałoby się z jednorazowym wydatkiem 612 tys. zł. Gdyby właściciel budynku tego nie zrobił, opłaty roczne kosztowałyby prawie 1,1 mln zł (Deloitte podał sumę zdyskontowanych opłat, by można było porównać obie liczby).

A gdyby firma poprosiła gminę o rozłożenie spłaty kosztów przekształcenia na 20 lat? Suma oprocentowanych rat wyniosłaby 961 tys. zł. Dla porównania, opłaty roczne w tym okresie kosztowałyby ją o 31 tys. zł mniej. Mimo to, zdaniem Kamionowskiej, przekształcenie wciąż się opłaca, bo odpadłoby ryzyko wzrostu opłat w przyszłości.

- Jednak każda decyzja o przekształceniu wymaga od przedsiębiorców indywidualnych analiz i dokładnej oceny ryzyka i spodziewanych korzyści - zastrzega Kamil Żurek.

Z analiz Deloitte wynika, że z dużo większą rozwagą powinni podchodzić do tej kwestii posiadacze mieszkań i domów. Przekształcenie może być opłacalne dzięki dużej bonifikacie od gminy lub państwa. Bez tej bonifikaty, która w niektórych gminach sięga nawet 90-95 proc. kosztów przekształcenia, gra najczęściej nie jest warta świeczki.

ZOBACZ TAKŻE

Skomentuj:
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Oferty

Oferty motoryzacyjne

  • Samochody Audi

    Szeroki wybór samochodów marki Audi.

  • Alfa Romeo

    Samochody Alfa Romeo w serwisie www.autotrader.pl

  • Samochody Skoda

    Skoda Octavia, Skoda SuperB, Skoda Fabia i wiele innych modeli.