Problem w tym, że do zamiany potrzebna jest zgoda właściciela. Gdy sam jesteś właścicielem, nie ma problemu. Jeśli nie, musisz prosić o zgodę. Mieszkańcom tzw. kwaterunku udziela jej zarząd gminy, lokatorskich mieszkań spółdzielczych - zarząd spółdzielni, zakładowych - kierownik działu mieszkaniowego w przedsiębiorstwie.
Uwaga! Właściciel może się nie zgodzić na zamianę i nie można go do tego zmusić. Na szczęście gminy i spółdzielnie z reguły nie utrudniają życia lokatorom, a czasem wręcz pomagają, tworząc komunalne biura zamiany mieszkań. W spółdzielniach sprawę zamian mieszkań lokatorskich regulują statuty, w gminach - uchwały radnych.
Własne na własne
W tym przypadku najtrudniej jest znaleźć kogoś, kto posiada nieruchomość, która nas interesuje, i chce się z nami zamienić. Jeśli jednak to się uda, pozostaje tylko uzgodnić wysokość dopłaty. Po ustaleniu warunków finansowych zamiany obu stronom nie pozostaje już wtedy nic innego, jak spotkać się u notariusza w celu sfinalizowania transakcji.
Uwaga! Każdy musi przedstawić dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania. Jeżeli jest się właścicielem, jest to wypis z księgi wieczystej. W tym celu należy pójść do sądu prowadzącego rejestr takich ksiąg. Wypis kosztuje 30 zł. Można też poprosić kogoś, kto ma dostęp do internetu, o wydrukowanie tego dokumentu (ekw.ms.gov.pl ). To nic nie kosztuje.
W przypadku mieszkań spółdzielczych do notariusza trzeba się stawić z aktualnym zaświadczeniem ze spółdzielni, aktem notarialnym dokumentującym nabycie lokalu lub przydziałem ze spółdzielni oraz ewentualnie z odpisem z księgi wieczystej, o ile została założona. Jeśli tak, to trzeba upewnić się, czy to mieszkanie nie jest obciążone np. kredytem (stosowna informacja jest w IV dziale księgi wieczystej). Ważnym zaświadczeniem dla drugiej strony zamiany jest dokument, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.
Ile kosztuje taka zamiana?
Umowa zamiany jest zawierana w formie aktu notarialnego. Opłatę z tego tytułu liczoną od wartości większego, a więc z reguły droższego mieszkania płaci zwykle ten, kto je przejmuje. Kontrahenci mogą się też umówić, że zapłacą po połowie.
Przykład. Pani Ewa mieszka sama w trzypokojowym mieszkaniu, które w latach 90. dzięki oszczędnościom udało się jej wykupić od gminy. Opłaty mieszkaniowe rujnują budżet pani Ewy. Obliczyła, że jeśli zamieni swoje 67 m kw. na 30 m kw. (w kamienicy kilka przecznic dalej), zapłaci o połowę niższe komorne i pozostałe opłaty. Udało się jej znaleźć rodzinę, która zgodziła się na zwykłą zamianę, która jest najmniej skomplikowana i kosztowna.
Załóżmy, że mieszkanie pani Ewy ma wartość 500 tys. zł. Opłata notarialna, którą rodzina zamieniająca się z seniorką zgodziła się wziąć na siebie, wyniosła w przybliżeniu 1,7 tys. zł (z VAT). Do zapłacenia jest też 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych. Jest on naliczany od różnicy wartości zamienianych lokali. Uwaga! Jeśli jedną z zamienianych nieruchomości jest dom albo mieszkanie ma dodatkowo miejsce garażowe stanowiące odrębną nieruchomość, wówczas 2-proc. podatek naliczany jest od droższej nieruchomości.
Większe mieszkanie zostało wycenione na 500 tys. zł, mniejsze zaś na 250 tys. zł. Różnica wynosi 250 tys. zł. Obliczony od tej kwoty podatek (2 proc.) to 5 tys. zł. Kontrahenci pani Ewy wzięli na siebie także ten wydatek.
Dochodzą też jeszcze: opłata sądowa - 200 zł - którą każdy płaci za siebie (jeżeli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą), w przypadku mieszkań spółdzielczych zaś - wpisowe i udział przy przyjęciu w poczet członków (zwykle kilkaset złotych).
Uwaga! Obecnie nie ma obowiązku bycia członkiem spółdzielni, więc wpisowego i udziału można sobie oszczędzić.
Po odliczeniu wszystkich kosztów, w tym także przeprowadzki, pozostało 240 tys. zł. Poza tym pani Ewa będzie miała o połowę niższe komorne i pozostałe opłaty.
Zamiana z pośrednikiem
Ci, którzy na samodzielną zamianę nie mają sił ani zdrowia, mogą skorzystać z usług firm pośredniczących w tego typu transakcjach. Na przykład w Warszawie firmą, która przeprowadza zamiany w ramach programu "Z większego na mniejsze", jest Oppenheim Enterprise. W praktyce działa to trochę tak, jakbyśmy dokonywali zakupu danej nieruchomości, płacąc własnym mieszkaniem. Jeśli jest ono wycenione wyżej od lokalu, który nas interesuje, to różnicę w cenie pomniejszoną o własne prowizje firma wypłaca w gotówce. Ponadto zapewnia ona, że jej klienci nie muszą martwić się o remont czy przeprowadzkę, bo firma wszystko załatwi za nich. Oczywiście za tę pomoc weźmie ekstra pieniądze. Pośrednik odliczy dla siebie 10-15 tys. zł prowizji (plus VAT) oraz tzw. upust na koszty utrzymania i sprzedaży większego lokalu, które firma przejmuje od klienta. Wszystkie te koszty mogą zjeść od 5 do 10 proc. wartości większego mieszkania.
Uwaga! Im lepsza lokalizacja mieszkania, tym opłata powinna być niższa. Poza tym wszystkie kwestie dotyczące transakcji (koszty, wysokość dopłaty) uzgadniane są przed jej zawarciem.
Inną formą zamiany jest program "Mieszkanie w rozliczeniu", który pozwala na zamianę lokalu na większy, przy czym wkładem własnym może być posiadane mieszkanie.
Lokatorskie na lokatorskie
Jak już wspomnieliśmy, jeśli zamiana dotyczy lokali o statusie lokatorskim, np. w gminnej czynszówce, wówczas niezbędna jest zgoda właścicieli. Procedury są wówczas dość skomplikowane, ale nie należy się tym zrażać.
Uwaga! W poszczególnych gminach mogą się one różnić, gdyż zasady zamiany określają radni.
Załóżmy, że zamiana dotyczy dwóch mieszkań komunalnych w różnych gminach. Kontrahentami są państwo A i pan B.
Jeden z małżonków A (główny lokator) i pan B muszą pójść do wydziału mieszkaniowego gminy. Wszystko jedno, od której gminy zaczną. Np. w gminie A obie strony muszą złożyć kopie decyzji przydziału mieszkań (jeśli się gdzieś zawieruszyła, odpis wyda administracja) oraz dwa oddzielne wnioski o zamianę mieszkania.
We wniosku jest informacja o lokatorze i jego mieszkaniu. Trzeba więc wpisać adres, zameldowane osoby (trzeba to poświadczyć w rejonie meldunkowym w swoim urzędzie gminy), podać powierzchnię mieszkania i jego wyposażenie. Wniosek musi być podpisany przez administratora i opatrzony jego pieczęcią, inaczej gmina go nie uzna.
Uwaga! Lepiej dla zamieniających się, jeśli mają oddłużone lokale, tym bardziej jeżeli mieszkanie A jest w innej gminie niż mieszkanie B. Gmina może odmówić zgody na zamianę, bo nie lubi dłużników.
Na wniosku muszą też widnieć podpisy obydwojga małżonków, a jeśli w mieszkaniu są zameldowane inne osoby pełnoletnie, to także ich podpisy. Jeśli jeden z małżonków (lub zameldowany domownik) jest nieobecny, można przedstawić jego zgodę na zamianę w formie oświadczenia poświadczonego przez notariusza, konsulat itp.
Prośbę o zamianę trzeba uzasadnić - np. dużym zagęszczeniem, szansą na zamieszkanie blisko miejsca pracy, sytuacją rodzinną, względami zdrowotnymi. Jeśli we wniosku są wypisane tego typu argumenty, należy tylko podkreślić właściwy.
Gminy rzadko odmawiają zgody na zamianę, a jeśli nawet, to powodem może być zbyt duża powierzchnia mieszkalna na niewielką liczbę osób albo podejrzenie, że zamieniający się nie będzie w stanie płacić czynszu w nowym lokalu.
Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je na posiedzenie zarządu gminy, który wydaje postanowienie. W niektórych gminach robi to pełnomocnik zarządu, którym może być np. kierownik wydziału spraw lokalowych.
Od decyzji zarządu nie ma odwołania. Jeśli wyraził zgodę, uchwała jest wywieszana na urzędowej tablicy ogłoszeń, gdzie uprawomocnia się jeszcze przez dwa tygodnie. Potem gmina - w naszym przykładzie gmina A - wysyła dokumenty do gminy B. Tam wnioski są znów opiniowane przez wydział lokalowy i trafiają na obrady zarządu.
Gdy są już zgody na zamianę
Państwo A i pan B mają już zgody gmin, muszą więc zdać mieszkania. Trzeba umówić się z administratorem, żeby przyszedł na oględziny. Kiedy dostawali mieszkanie, musieli podpisać protokół przekazania lokalu. Teraz administrator sprawdzi, czy niczego w nim nie brakuje, i podpisze "obiegówkę".
Państwo A i pan B dostają skierowanie do swoich nowych administracji. Tam podpisują umowę najmu.
Uczulaliśmy wcześniej na to, że mieszkanie nie powinno być zadłużone. Jeśli jedna ze stron zgadza się spłacić dług drugiej, w żadnym razie nie powinna dawać jej pieniędzy do ręki. Można wpłacić równy zadłużeniu depozyt do administracji.
Sama procedura zamiany mieszkania komunalnego praktycznie nic nie kosztuje.
Uwaga! W myśl prawa wszelkie dopłaty przy zamianie lokali komunalnych, lokatorskich i zakładowych są nielegalne, ponieważ mieszkania te są niezbywalne. Ale oczywiście lokatorzy biorą pieniądze za nadwyżkę metrów.
Zamiana szansą na oddłużenie...
O zamianie powinny pomyśleć zwłaszcza te osoby, którym z powodu zadłużenia czynszowego grozi eksmisja. W niektórych gminach urzędnicy starają się pomóc takim lokatorom. Gminne biura zamiany mieszkań działają m.in. w Kielcach, Słupsku, Poznaniu i Toruniu. W grodzie Kopernika urzędnicy wprowadzili jeszcze dodatkowo możliwość odrobienia swojego zadłużenia.
W Kielcach i Toruniu usługa jest bezpłatna, a warunkiem zamiany jest to, by chociaż jedno z mieszkań było mieszkaniem miejskim. W Poznaniu, gdzie biuro zamiany mieszkań działa od połowy 2010 r., średnio co dziesiąta zamiana związana była ze spłacaniem cudzych zaległości w komornym i rachunkach. W Toruniu urzędnicy doszli do wniosku, że pomagając w zamianach, pomagają mieszkańcom, którzy ze względu na dochody nie są w stanie utrzymać mieszkania. Równocześnie są tacy, których stać na lokal o wyższym standardzie. Utworzenie biura zamiany okazało się strzałem w dziesiątkę także m.in. dzięki internetowej wyszukiwarce ofert.
...i dopłatę do mieszkania
Dzięki zamianie mieszkania na mniejsze można nie tylko zaoszczędzić na opłatach mieszkaniowych, które radykalnie spadną; wydatki uda się zredukować jeszcze bardziej, występując do gminy o dodatek mieszkaniowy.
Uwaga! Należy się on temu, kto spełnia ustawowe kryteria dochodowe i powierzchni mieszkania. Np. w przypadku osoby samotnej nie może ona przekraczać 35 m kw. Z kolei górny pułap dochodu uprawniającego do dodatku wynosi 175 proc. najniższej emerytury (obecnie - niespełna 1,4 tys.). Nie wchodząc w szczegóły, w obu tych kryteriach dopuszczalna jest niewielka nadwyżka.
Dodajmy, że dodatek mieszkaniowy nie zrefunduje wszystkich opłat. W przypadku osoby samotnej, której dochód nie przekracza 150 proc. najniższej emerytury, opłaty mieszkaniowe pochłoną 15 proc. domowego budżetu. A jeśli dochód przekroczy ten pułap, opłaty uszczuplą domowy budżet o 20 proc.
Przykład. Załóżmy, że pani Basia dostaje emeryturę w wysokości 1,1 tys. zł (to jej jedyny dochód). Za 30-metrową kawalarkę płaci co miesiąc 300 zł (czynsz, ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości). Ponieważ emerytura pani Basi nie przekracza 150 proc. najniższej emerytury, to wydatki mieszkaniowe mogą pochłaniać maksymalnie 15 proc. dochodu. W przypadku pani Basi jest to 165 zł. A więc 300 minus 165 daje 135 zł. Na taki dodatek mieszkaniowy od gminy może liczyć pani Basia.
Uwaga! Ci, którzy w wyniku zamiany mieszkania własnościowego dostaną dopłatę, mogą nie dostać dodatku mieszkaniowego. Odsetki z lokaty także są dochodem. Gdyby komuś przyszło do głowy zataić to dodatkowe źródło dochodów we wniosku o dodatek mieszkaniowy, musi się liczyć z bardzo przykrymi konsekwencjami. Jeśli bowiem urzędnicy zrobią tzw. wywiad środowiskowy, a oszustwo się wyda, wtedy trzeba będzie oddać pieniądze w podwójnej wysokości.
