Nasz dwudniowy cykl zaczynamy od wykupu mieszkań należących do gmin. W tym przypadku zasady sprzedaży reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (ujednolicony tekst tej ustawy można znaleźć na stronie internetowej Sejmu: www.isap.sejm.gov.pl ).
Uwaga! Ustawa pozostawia właścicielom czynszówek swobodę w tej kwestii. Oznacza to, że gmina może, ale nie musi sprzedać swoich mieszkań najemcom. Gdy sama podejmie taką decyzję, poinformuje ich na piśmie, że mają prawo pierwszeństwa wykupu lokalu, który zajmują. Cenę ustala rzeczoznawca majątkowy. Dla najemców zainteresowanych wykupem swojego mieszkania kluczowe znaczenie ma wysokość bonifikaty. Ustala ją rada gminy. Oczywiście może ona, ale nie musi udzielić bonifikaty. Jej wysokości nie reguluje bowiem żadna ustawa. Może wynosić 1 proc. albo 98 proc. - wszystko w rękach radnych. Niektóre samorządy wyprzedają mieszkania nawet za kilka procent ich wartości rynkowej. Wystarczy kilka tysięcy złotych i lokator jest już właścicielem.
Od czego zależy wysokość ulgi
Np. od wieku budynku, od długości stażu lokatorskiego bądź od tego, czy lokator płaci jednorazowo, czy w ratach (spłata może być rozłożona nawet na 10 lat). I jeszcze jeden ważny szczegół - bonifikata obejmuje nie tylko mieszkanie, ale także udział w nieruchomości wspólnej (np. klatce schodowej i piwnicy) oraz udział w gruncie pod budynkiem. Trzeba też mieć na uwadze, że bonifikaty nie będą obowiązywały zawsze. Samorządy mogą przecież zmienić decyzję w tej sprawie. Niektóre gminy wycofały się ze sprzedaży mieszkań na superatrakcyjnych zasadach. Najemcy mogą więc wykupić lokal tylko po jego cenie rynkowej. W przypadku gdy lokatora nie stać na wykup mieszkania, a mimo to gmina chce je sprzedać, musi mu ona zapewnić mieszkanie zamienne w tej samej miejscowości z nie gorszym wyposażeniem technicznym (jest o tym mowa w art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Niestety, takie mieszkanie może być mniejsze. Jeśli lokator jest sam, a miał trzy pokoje, gmina może go przesiedlić do kawalerki, w której pokój musi mieć co najmniej 20 m kw. W przypadku rodzin powierzchnia pokoi nie może być mniejsza niż 10 m kw. na osobę.
Jak nie stracić ulgi...
Wykupując od gminy mieszkanie z bonifikatą, trzeba uważać, żeby jej nie stracić. Stanie się tak, jeśli nowy właściciel sprzeda mieszkanie lub zmieni jego przeznaczenie (np. założy w nim biuro) przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami trzeba wówczas oddać ulgę, i to powiększoną o wskaźnik inflacji. Pięcioletni zakaz sprzedaży obejmuje też bliskich właściciela lokalu (m.in. małżonków, rodziców, dzieci, wnuki, rodzeństwo). Jeżeli przekażemy im mieszkanie, a oni szybko je sprzedadzą, to i tak bonifikatę trzeba będzie zwrócić. Od tej zasady są jednak wyjątki. Np. jeżeli właściciel zamieni mieszkanie lub sprzeda je i za wszystkie otrzymane pieniądze kupi w ciągu roku inny lokal lub dom. Trzeba jednak pamiętać o tym, by w koszty nabycia nowego mieszkania nie wrzucić ewentualnej prowizji pośrednika. Urzędnicy mogą bowiem wówczas zażądać zwrotu całej bonifikaty.
...i nie zapłacić podatku
Ze sprzedażą wykupionego mieszkania nie warto się spieszyć także z innego powodu - fiskus może wyciągnąć rękę po swoją dolę. Wiele osób planujących sprzedaż nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że taka transakcja wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wynika to z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na szczęście ustawa przewiduje zwolnienie podatkowe zwane ulgą pięcioletnią. Fiskus nie dostanie nic, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi po pięciu latach od jej nabycia, licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Innymi słowy, jeśli ktoś wykupił swoje mieszkanie przed końcem 2006 r., to może je teraz sprzedać bez podatku. I spać spokojnie. Podatku nie zapłaci także ten, kto w ciągu dwóch lat od sprzedaży mieszkania wyda wszystkie pieniądze uzyskane z tej transakcji na zakup innego bądź budowę domu. Taki zamiar trzeba jednak zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od sprzedaży mieszkania.
Zalety i wady wykupu
Rozważając wykup mieszkania, trzeba liczyć się ze zmianami w prawie, które dotyczy zarówno lokatorów, jak i właścicieli mieszkań. Takie zmiany zapowiedział rząd w przyjętej w listopadzie 2010 r. strategii mieszkaniowej na najbliższe dziesięć lat. Jeśli ktoś chce pozostawić swój lokal dzieciom lub wnukom, powinien pospieszyć się z wykupem. Rząd będzie bowiem chciał pozbawić najbliższych zmarłych najemców prawa do "dziedziczenia" ich mieszkań. Gmina będzie mogła wskazać małżonkowi lub dziecku inny - np. mniejszy - lokal.
Jednocześnie istnieje duże ryzyko, że zostając właścicielem mieszkania, utracimy prawo do dodatku mieszkaniowego, który gminy wypłacają rodzinom o niskich dochodach. Wspomniana strategia rządu zakłada, że tylko przez trzy lata od momentu wejścia w życie ustawy właściciele mieszkań i domów będą mogli wystąpić do gminy o taki dodatek. Przy czym tego typu pomoc byłaby co rok zmniejszana o jedną czwartą.
Z myślą o starszych osobach, które mogą mieć problem z utrzymaniem mieszkania, Ministerstwo Finansów przygotowuje ustawę o tzw. odwróconej hipotece. Umożliwi ona emerytom sięgnięcie po kredyt, którego za życia nie będą musieli spłacać. Po śmierci właściciela jego spadkobiercy będą mogli spłacić ten kredyt, aby zachować prawo do nieruchomości. Jeśli z tej możliwości nie skorzystają, przejmie ją bank.
Co miasto, to inne zasady
Warszawa. Od stycznia obowiązują nowe, mniej korzystne dla lokatorów zasady. Radni zdecydowali, że nie będą sprzedawane mieszkania w budynkach w stu procentach należących do miasta (tzw. setki miejskie). Innymi słowy, w kamienicy lub w bloku, w którym dotąd nikt nie wykupił mieszkania, lokatorzy już nie mają tej możliwości, bo takie budynki miasto chce mieć tylko dla siebie.
Mieszkania nie wykupią też lokatorzy najbiedniejsi, którym gmina pomaga finansowo m.in.
- w okresie pięciu lat przed przeznaczeniem mieszkania do sprzedaży otrzymywali dodatek mieszkaniowy;
- mieli obniżkę czynszu z powodu niskich dochodów;
- skorzystali z umorzenia długu czynszowego albo wciąż są zadłużeni;
- otrzymywali zasiłek stały lub okresowy;
- nie płacili czynszu przez co najmniej pół roku.
Ponadto z kwitkiem zostaną odprawieni ci najemcy, którzy są właścicielami nieruchomości albo mają prawo do mieszkania spółdzielczego.
Uwaga! Za rok zaczną obowiązywać niższe bonifikaty przy wykupie. Do tego czasu na 90-proc. mogą liczyć lokatorzy z co najmniej 10-letnim stażem, którzy już złożyli wnioski o wykup. Zaś ci, którzy są najemcami przynajmniej pięć lat, będą mogli wykupić mieszkanie za jedną piątą jego wartości. Od stycznia 2013 r. trzeba będzie się wykazać 10-letnim stażem lokatorskim, by gmina zmniejszyła kwotę wykupu o połowę. Dojdzie jednak 1 proc. ulgi za każdy rok najmu powyżej 20 lat. Przy czym łączna bonifikata nie przekroczy 70 proc. wartości mieszkania.
Gdańsk. W tym roku władze miasta zamierzają wywrzeć presję na lokatorów, którzy jeszcze nie wykupili mieszkań. Po pierwsze, ci, którzy odmówią, stracą prawo pierwszeństwa. Po drugie, stracą możliwość skorzystania z 90- lub 95-proc. bonifikaty. Oczywiście odmowa wykupu nie grozi utratą dachu nad głową. Mieszkania, których najemcy nie będą chcieć wykupić, trafią do miejskiej spółki mieszkaniowej, a tej nie obowiązuje już uchwała rady miasta o bonifikatach.
Poznań. Lokatorzy mają prawo do 65-proc. zniżki plus 1,5 proc. za każdy przemieszkany rok. Ci, którzy zadeklarują zapłacenie od razu całej sumy, dostają dodatkowo 25-proc. rabat. Łączne zniżki nie mogą jednak przekroczyć 90 proc. wartości mieszkania.
Uwaga! Wykupić mieszkanie na tak korzystnych zasadach zamierza ok. 4,5 tys. lokatorów. Ich lista jest już zamknięta, bo warunkiem skorzystania z oferty było złożenie wniosku o wykup przed końcem grudnia 2008 r. Teraz te transakcje są sukcesywnie realizowane. W praktyce wygląda to tak, że zainteresowani zgłaszają miastu gotowość podpisania umowy notarialnej. Wówczas gmina przygotowuje wycenę i przedstawia zainteresowanym ofertę. Na tym etapie część osób się wycofuje ze względu na zbyt duży koszt wykupu. Mimo zniżek do zapłacenia może być np. 45-50 tys. zł. W ubiegłym roku ze sfinalizowania transakcji zrezygnowało 146 osób.
W Poznaniu możliwości wykupu mieszkań pozbawieni są najemcy ok. 2,5 tys. mieszkań, które miasto uznało za szczególnie cenne albo znajdujące się w budynkach o nieuregulowanym stanie prawnym.
Wrocław. Lokatorzy mogą liczyć na 90- lub 98-proc. bonifikatę. Tę wyższą dostają w trzech przypadkach:
- gdy całą sumę zapłacą od razu,
- gdy na wykup zdecydują się równocześnie wszyscy mieszkańcy budynku,
- gdy w budynku został na sprzedaż tylko jeden lokal (ta zasada nie dotyczy budynków jedno- lub dwulokalowych).
Miasto nie sprzedaje lokali socjalnych ani mieszkań w czynszówkach wybudowanych lub wyremontowanych po 1990 r. Nie może też sprzedać mieszkań w bloku, który m.in.: przeznaczony jest do wyburzenia lub kapitalnego remontu, wpisany do rejestru zabytków albo gdy powierzchnia lokali użytkowych przewyższa powierzchnię mieszkań.
Szczecin. Mieszkania komunalne sprzedawane są co do zasady z 95-proc. bonifikatą. Ale jeśli na wykup zdecydują się równocześnie wszyscy mieszkańcy danego bloku, gmina daje dodatkowe 2 proc. W ten sposób pozbywa się całych budynków i nie musi partycypować w kosztach ich remontów.
Nie oznacza to, że miasto chce się pozbyć wszystkich mieszkań. Od 2008 r. zablokowana jest sprzedaż 8 tys. lokali, które mają służyć najbiedniejszym mieszkańcom. Mieszkania te są zlokalizowane w budynkach, w których gmina ma większość udziałów.
Uwaga! Magistrat najpewniej podda radnym pod głosowanie pomysł, by wysokość bonifikaty zależała od długości okresu najmu. I tak 95-proc. upust przy wykupie mieliby dostać najemcy ze stażem dłuższym niż 30 lat. Jeśli wyniesie więcej niż 20 lat, bonifikata byłaby o 5 proc. niższa. Osoby będące najemcami 5-10 lat, zapłaciłyby połowę wartości mieszkania. Najniższa, 25-proc. bonifikata przysługiwałaby lokatorom ze stażem krótszym niż pięć lat.
Rzeszów. Jeśli wykupujący mieszkanie płaci od razu całą kwotę, bonifikata wynosi 80 proc. wartości mieszkania. Jeśli zaś decyduje się on na płacenie w ratach, zapłaci o 10 proc. więcej.
Lublin. Wykupujący mieszkania mogą skorzystać z 30- i 45-proc. bonifikaty (od tego roku są one mniejsze o 20 pkt proc.). Wysokość stawki zależy od czasu trwania najmu. Przy czym minimum wynosi pięć lat. Cena wykupu jest obniżana o 5 pkt proc., jeśli nabywca wpłaci całą sumę przed podpisaniem umowy notarialnej.
Bydgoszcz . Do końca ubiegłego roku najemcy mogli kupować zajmowane mieszkania za 2 proc. ich wartości. Jednak żeby dostać 98-proc. bonifikatę, trzeba było spełnić dwa warunki: wszyscy lokatorzy budynku musieli wystąpić o wykup i nie mieć przy tym zaległości w czynszu. Ratusz przygotował też listę ok. 4 tys. lokali, które stanowią niezbywalny zasób miasta.
Od tego roku miasto oferuje sprzedaż mieszkań z maksymalnie 90-proc. zniżką. Dostają ją ci lokatorzy, którzy zrezygnują z wpłaconej kiedyś kaucji za lokal. Ten, kto kaucji się nie zrzecze, zapłaci 15 proc. wartości mieszkania.
Toruń. Rada miasta upoważniła prezydenta do odmowy zbycia lokalu, jeżeli "nie leży to w interesie gminy". W praktyce oznacza to, że lokatorzy nie mogą kupić mieszkania w budynkach, które urząd miasta chce zagospodarować na inne cele lub sprzedać. Takie sytuacje nie są jednak częste. Ze sprzedaży wyłączone są lokale socjalne oraz znajdujące się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki. Wysokość bonifikaty przy wykupie zależy od powierzchni mieszkania. Mieszkanie mniejsze niż 80 m kw. można kupić z 85-proc. bonifikatą. Za lokal 80-100-metrowy trzeba zapłacić 25 proc. jego wartości, a za ponadstumetrowe mieszkanie - 35 proc. Te stawki dotyczą najemców, którzy zrezygnują z dochodzenia zwrotu kaucji. Dla pozostałych bonifikata jest mniejsza o 5 proc.
Jeśli na wykup zdecydują się wszyscy lokatorzy w budynku, miasto oferuje maksymalnie 90-proc. upust.
Niekiedy procedura wykupu mieszkania trwa długo. Np. w budynkach zabytkowych wymaga to konsultacji z konserwatorem. Problemy mogą być też z księgami wieczystymi. Miasto systematycznie na swój koszt koryguje zapisy w nich, co wymaga jeszcze zgody wspólnoty mieszkaniowej. Dopóki nie zostaną wprowadzone korekty w księdze wieczystej danego budynku, sprzedaż mieszkań jest w nim wstrzymana.
Bielsko-Biała . Maksymalna bonifikata wynosi 85 proc. Jest stosowana w przypadku równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynkach, w których jest co najmniej pięć mieszkań. Drugi warunek - trzeba zapłacić całą sumę.
Urząd może odmówić sprzedaży mieszkań:
- na rewitalizowanej starówce;
- w budynkach powstałych w ciągu 10 lat lub gruntownie wyremontowanych w ciągu siedmiu lat przed złożeniem wniosku o wykup;
- w budynkach nadających się do rozbudowy, nadbudowy, adaptacji powierzchni strychowych lub przewidzianych do modernizacji, w których dotąd nie była prowadzona sprzedaż;
- w obiektach zabytkowych o szczególnych walorach architektoniczno-konserwatorskich.
Kielce . Bonifikata wynosi co do zasady 80 proc. Ale w wyjątkowych przypadkach, np. gdy budynek jest mniejszy i lokale wykupuje co najmniej pięciu lokatorów, mogą oni liczyć na 90-proc. upust.
Białystok. Dwa lata temu wprowadzono tu system bonifikat, który premiuje długość stażu lokatorskiego. 90-proc. zniżkę może dostać lokator, który wynajmował od miasta lokal dłużej niż 40 lat. 85-proc. ulgę dostanie zaś ten, kto mieszkanie zajmował dłużej niż 30 lat. Analogicznie - 75 proc., gdy najem jest dłuższy niż 20 lat; 65 proc. - gdy najem dłuższy niż 10 lat; 50 proc. - gdy najem jest dłuższy niż pięć lat. Dodatkowo 5 proc. bonifikaty przysługuje kombatantom lub wdowie czy wdowcowi po kombatancie.
Co ważne, zniżki obowiązują tylko wówczas, gdy nabywca dokona jednorazowej zapłaty.
Możliwości wykupu nie dostanie lokator, który zalegał z czynszem. Ponadto gmina nie sprzedaje mieszkań w budynkach jednolokalowych oraz w czynszówkach wybudowanych po 1989 r. Rzecz jasna, mieszkania nie można też kupić w budynkach przeznaczonych do rozbiórki lub wykwaterowania ze względu na zły stan techniczny. Ponadto na sprzedaż nie są też wystawiane lokale w budynkach stanowiących w całości własność gminy.
W Płocku wykup mieszkań komunalnych prowadzony jest na podstawie uchwały z 2008 roku. Ogółem do wykupu są przeznaczone mieszkania w 128 budynkach stanowiących własność gminy. A dodatkowo także w wybudowanych przed rokiem 2000, również należących do gminy, o ile z wnioskiem o wykup wystąpią wszyscy do niego uprawnieni - chodzi o tzw. wykup zbiorowy.
Płock . Żeby móc wykupić mieszkanie, nie można mieć zaległości w opłatach. Jeśli o wykup wnioskuje co najmniej dwóch najemców z jednego budynku, a wykupione przez nich lokale wraz z wcześniej sprzedanymi w tym samym domu stanowią co najmniej 65 proc. powierzchni wspólnej, gmina udziela 95-proc. bonifikaty. Jednak przy rozłożeniu płatności na raty gmina nie jest już tak hojna, bo bonifikata wynosi 65 proc. W przypadku sprzedaży indywidualnej lokator może liczyć na 80-proc. upust, jeśli zapłaci jednorazowo. Zaś jeśli zdecyduje się na raty (rozłożone na maksymalnie pięć lat), zapłaci połowę wartości mieszkania.
Opole . Bonifikaty sięgają 80 proc. wartości mieszkania. Zniżki mogą być jeszcze większe (90-proc.), jeśli np. w kamienicy zostały już tylko dwa lub trzy mieszkania komunalne i ich najemcy zechcą je wykupić w komplecie. Gmina może jednak nie wyrazić zgody na wykup, jeśli dany lokator miałby zostać jedynym właścicielem lokalu w całej kamienicy. Co innego, gdyby na wykup zdecydowała się większość rodzin mieszkających w budynku.
Częstochowa . Władze miasta prawdopodobnie już niebawem zaproponują korzystną dla lokatorów zmianę zasad wykupu mieszkań. Ale na razie obowiązują przepisy, które uzależniają wysokość bonifikaty od wieku budynku. Jeśli ma od 15 do 25 lat, ulga wynosi 30 proc. ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. W budynkach, których okres eksploatacji sięga 50 lat, bonifikata wzrasta do 75 proc., a w budynkach starszych niż 50-letnie - do 90 proc. wartości mieszkania.
Bonifikata jest jednak zmniejszana o 10 proc., jeśli w ciągu pięciu lat przed wykupem mieszkania w budynku była przeprowadzana gruntowna modernizacja. Na żadną zniżkę nie mogą liczyć lokatorzy zajmujący mieszkania w budynkach wpisanych do rejestru zabytków. Ponadto miasto nie sprzedaje mieszkań w budynkach młodszych niż 15 lat, ale też przeznaczonych do rozbiórki czy kapitalnego remontu.
