Wynajem mieszkań w 2012 roku

Jak co roku osoby uzyskujące dochody z wynajmu domu czy mieszkania muszą do 20 stycznia wybrać formę opodatkowania. Ci, którzy rozważają ten sposób czerpania zysków z nieruchomości, powinni się do tego przygotować. Na wynajmujących czyha bowiem mnóstwo pułapek

Wybór formy opodatkowania, czyli rozliczeń z fiskusem, to zawsze ważna sprawa. Od tego zależy nie tylko to, ile pieniędzy zostanie nam w kieszeni po zapłaceniu podatku, ale też to, czy nasze rozliczenia nie zabiorą nam zbyt wiele czasu i nie narażą nas na kłopoty w czasie ewentualnej kontroli z urzędu skarbowego.

W przypadku wynajmu do wyboru są dwie możliwości opodatkowania: podatek zryczałtowany w wysokości 8,5 proc. przychodów z wynajmu, bez względu na ich wysokość; podatek według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych, czyli na tzw. zasadach ogólnych.

Każda z tych form opodatkowania ma zalety i wady. Tych drugich więcej ma podatek według skali, stąd jego mniejsza popularność wśród wynajmujących. Ale być może w twoim przypadku jest to lepsze rozwiązanie?

Skala trudności i korzyści

Taki podatek ma jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z wynajmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje domy i mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a w ślad za nim podatek, jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.

Uwaga! Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się.

Koszty mają też pewien minus - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. No i liczyć się z tym, że urząd skarbowy będzie się chciał im kiedyś w przyszłości przyjrzeć. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Wielkim minusem podatku liczonego według skali jest jego wysokość. Tu podatek może sięgnąć nawet 32 proc.! Zacznijmy jednak od tego, że ten, kto zdecyduje się na opłacanie od dochodów z wynajmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Z reguły jest to 18 proc. dochodu. Za dany miesiąc zaliczkę płaci do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje w nim roczne przychody z wynajmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Jeśli dochód nie przekracza 85 tys. 528 zł, podatek liczony jest według 18-proc. stawki. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci. Ale uwaga! Jeśli obok dochodów z wynajmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej. W przypadku jeśli łączny dochód przekroczy wspomniane 85 528 zł, nadwyżka dochodu ponad tę kwotę objęta jest stawką 32-proc.

Z ryczałtem prościej

To, co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.

Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego.

Uwaga! Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, iż wynikają one z pisemnych umów najmu.

Wielką zaletą ryczałtu od wynajmu jest jego wysokość. Jeszcze nie tak dawno przychody z wynajmu do równowartości w złotych 4 tys. euro obłożone były stawką 8,5 proc., zaś od nadwyżki ponad tę kwotę płaciło się aż 20 proc. ryczałtu. To bardzo dużo. Tak wysoki podatek liczony, przypomnijmy, od przychodu, a nie od dochodu, skutecznie odstraszał właścicieli mieszkań. Na szczęście przepisy się zmieniły. 20-proc. stawka ryczałtu od wynajmu została zniesiona. Oznacza to, że całe przychody z tego tytułu objęte są 8,5 proc. stawką ryczałtu. To - plus wspomniany brak konieczności zbierania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków, które można zaliczyć do kosztów - napędziło klientów ryczałtowi. Teraz to zdecydowanie popularniejsza forma opodatkowania wynajmu.

Z wyborem do urzędu

Jeśli podatnik uzna, że w 2012 r. bardziej opłaca mu się ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z automatu uzna, że podatnik będzie się rozliczał na podstawie skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych.

Także w sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły.

Uwaga! Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.

20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płaciło tylko jedno z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.

Kiedy wynajem jest bezpieczniejszy?

Zarejestrowanie umowy najmu w urzędzie skarbowym może się opłacić także i z innego powodu - właścicielowi łatwiej się będzie pozbyć lokatora, który przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Stosowne przepisy o tzw. najmie okazjonalnym zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów. Dodajmy, że mogą z nich skorzystać wyłącznie prywatni właściciele (osoby fizyczne), którzy nie wynajmują mieszkań w ramach działalności gospodarczej.

Sęk w tym, że właściciel mieszkania i najemca muszą spełnić kilka dość kłopotliwych warunków. W umowie o najem okazjonalny najemca wskazuje "zapasowy" adres, pod który się wyprowadzi w przypadku "wykonania egzekucji opróżnienia lokalu". Konieczne są też dwa załączniki. Pierwszy z nich to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym z góry poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Drugi - to oświadczenie dysponenta lokalu wskazanego przez najemcę, że zgadza się go przyjąć pod swój dach (podpis musi być poświadczony przez notariusza).

W praktyce nie jest łatwo znaleźć najemcę, który podpisałby tego typu umowę, także ze względu na koszty. Np. ktoś musi zapłacić taksę notarialną. Wyjścia są dwa: albo wynajmujący i najemca płacą solidarnie, albo ten pierwszy bierze koszt na siebie, skoro umowa najmu okazjonalnego chroni prawa właściciela nieruchomości.

A gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić? Właścicielowi wystarczyłaby sądowa pieczęć nadająca żądaniu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkraczałby komornik.

Uwaga! Mógłby on wyeksmitować lokatora nawet na bruk (choć teoretycznie powinno to być miejsce wskazane w umowie najmu). Lokatora nie będzie bowiem chronił słynny art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje komornikowi wstrzymanie eksmisji "do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie".

Prześwietlenie najemcy

A co jeśli wynajmującemu nie uda się znaleźć najemcy, który zgodziłby się poddać ewentualnej przyszłej egzekucji już na etapie podpisywania umowy najmu? Wtedy trzeba zastosować inne metody zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą.

W Wielkiej Brytanii, Irlandii czy w USA przyjął się zwyczaj, że pokazywanie mieszkania nie kończy się podpisaniem od razu umowy najmu. Jeśli mieszkanie się spodoba oglądającemu i zaakceptuje on cenę najmu, to kolejnym krokiem jest wniesienie przez niego opłaty rezerwacyjnej oraz wypełnienie... aplikacji. W aplikacji tej zainteresowany podaje dane dotyczące m.in. miejsca zatrudnienia, wysokości zarobków, swój credit score, itp. Dopiero po weryfikacji tych danych przez właściciela mieszkania może ewentualnie dojść do podpisania umowy najmu.

Być może kiedyś taki zwyczaj przyjmie się także w naszym kraju. Tymczasem warto zastosować namiastkę procesu aplikacji, czyli poprosić najemcę o wypełnienie (a potem o uaktualnianie) ankiety osobowej. Podaje on w niej m.in. swoje dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego), kontaktowe (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do właściciela tego mieszkania), a także dane kontaktowe do co najmniej dwóch osób z grona najbliższych, do powiadomienia w razie sytuacji awaryjnych.

Uwaga! Taką ankietę powinna wypełnić każda z osób mających zamieszkać w najętym lokalu. Nawet jeśli jest to małżeństwo, konieczne są dwie ankiety. Jeśli troje studentów, to analogicznie. Zresztą umowa też powinna być podpisana ze wszystkimi osobami, które zamierzają wspólnie zamieszkać w mieszkaniu. Dlaczego? Bo częste są przypadki, że para narzeczonych wynajmujących wspólnie mieszkanie się pokłóciła. Z mieszkania znikała osoba, z którą podpisana była umowa, a druga osoba umywała ręce, tłumacząc, że nic nie wie, że rozpadł się ich związek, że nie ma kontaktu ze swoim byłym narzeczonym, itp.

W umowie najmu powinien się znaleźć zapis zobowiązujący najemcę do powiadamiania o zmianach w podanych w ankiecie danych.

Warto też sprawdzić prawdziwość podanych informacji. Można zadzwonić do miejsca pracy najemcy lub właściciela poprzedniego wynajmowanego mieszkania. Źródłem informacji mogą być także portale społecznościowe, np. Facebook.

Absolutnie konieczne jest sprawdzenie dwóch dokumentów ze zdjęciem, aby być pewnym, że potencjalny najemca jest tą osobą, za którą się podaje. Niektórzy pośrednicy pomagają sprawdzić dokumenty potencjalnego najemcy w systemie "Dokumenty zastrzeżone", który prowadzi Związek Banków Polskich (ZBP). To system zastrzegania skradzionych i zagubionych dokumentów, który chroni przed wyłudzeniami z użyciem cudzej tożsamości.

Można też poprosić potencjalnego lokatora, by przedstawił zaświadczenie o zarobkach oraz przedstawił swoją historię kredytową. Każdy może pobrać taki raport w biurze obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Oczywiście wyłącznie dla siebie, bo BIK nie wyda tego dokumentu osobie, której on nie dotyczy.

Tak bezceremonialne pytania o dochody niektórych mogą oburzać, ale wystarczy potencjalnemu najemcy uświadomić, że nawet kupując telefon komórkowy z abonamentem, musi wykazać się źródłem finansowania.

Najemca powinien jeszcze przed podpisaniem umowy usłyszeć, że zostanie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy, a po zakończeniu najmu należy zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym.

Konieczna kaucja

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może zażądać od lokatora kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotnego czynszu. Zarówno jego stawkę, jak i zasady podwyżek właściciel i najemcy ustalają sami w umowie.

Informacja o konieczności wniesienia kaucji przez najemcę powinna się znaleźć już w treści ogłoszenia. Dzięki temu zadzwonią tylko osoby przygotowane na ten wydatek.

Uwaga! Kaucja to pieniądze najemcy zdeponowane u właściciela. Aby najemca był spokojny o swoje pieniądze, w umowie najmu powinien znaleźć się zapis, czemu ona ma służyć. Stanowi ona zabezpieczenie na wypadek powstania zniszczeń w lokalu oraz niezapłacenia wszystkich rachunków, do których zobowiązany jest najemca. Kaucję należy zwrócić po zakończeniu najmu.

Jaka powinna być jej wysokość? Zwyczajowo nie przekracza wysokości jednomiesięcznej opłaty za najem liczonej razem z podstawowymi opłatami eksploatacyjnymi (bez liczników). Dobrze jest, jeśli kwota ta nie jest równa miesięcznemu zobowiązaniu, po to by nie stwarzać pokusy kojarzenia jej z opłatą za ostatni miesiąc najmu. Najlepiej niech będzie np. o 50-100 zł wyższa.

Jeżeli ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne (np. najemca ma psa), można zażądać dodatkowego zabezpieczenia. Dodatkową kaucję warto pobrać także wtedy, gdy wysokość opłat licznikowych może bardzo różnić się w zależności od sezonu. Może ona być ważnym zabezpieczeniem, kiedy np. mieszkanie ogrzewane jest własnym kotłem gazowym lub elektrycznie i trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym. Czasami potencjalni najemcy proszą o rozłożenie kaucji na dwie raty. Z punktu widzenia właściciela korzystniej jest rozłożyć na dwie raty opłaty za pierwszy miesiąc, zaś kaucję przyjąć w całości. Dlaczego? Bo najemca ma świadomość, że właściwie nie zapłacił za pierwszy miesiąc najmu, i skwapliwiej wywiąże się z przelania należności.

* Część informacji zaczerpnęliśmy z książki Sławka Muturi "Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem" (ponieważ w naszym kraju mówiąc o właścicielu, mamy na myśli zarówno mężczyznę, jak i kobietę, Muturi swoim tytułem chcę przełamać ten stereotyp).

Copyright © Agora SA