Najwięcej emocji wywołuje sprawa podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste oraz przekształcania użytkowania wieczystego gruntu we własność. Zacznijmy od tej pierwszej, bo tu możemy mieć powody do zadowolenia.
Przedsiębiorcy z bonifikatą
Obowiązująca od 9 października nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwia gminom stosowanie bonifikat w opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, który jest wykorzystywany pod działalność gospodarczą. Dodajmy, że w tym przypadku opłata stanowi równowartość aż 3 proc. wartości działki. SLD i PO, które zgłosiły taką poprawkę, były zgodne, że może ona zapobiec bankructwom wielu małych i średnich firm, a w efekcie - spadkowi wpływów podatkowych i wzrostowi bezrobocia.
Ponadto przedsiębiorcy mogą uwolnić się od tej drakońskiej opłaty, żądając odpłatnego przekazania gruntu na własność. Do tej pory mogli oni wystąpić o wykup, ale gmina mogła się na to nie zgodzić. Teraz nie będzie mogła odmówić. Oczywiście, wysokość ewentualnej bonifikaty jest suwerenną decyzją właściciela gruntu, czyli np. gminy. Grunty państwowe wykorzystywane pod działalność gospodarczą nie są objęte 50-proc. bonifikatą, która jest dla gruntów "mieszkaniowych". Ale o tym za chwilę.
Uwaga! Z dobrodziejstw ustawy nie mogą skorzystać użytkownicy gruntów, które np. są przewidziane pod inwestycje publiczne (toczy się postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia).
Podwyżki opłat w ryzach
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma największy sens wówczas, gdy opłata z tytułu użytkowania zbytnio obciąża nasz domowy budżet. Ostatnie lata pokazały, że ta może wzrosnąć drastycznie. W jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili co roku 188 zł. Pod koniec ubiegłego roku gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie! Także w innych miastach w 2010 r. podwyżki sięgały czasem nawet kilku tysięcy procent! Skąd takie skoki? Gminy długo nie aktualizowały wartości gruntów, a te ostro poszybowały. Teraz zaczęły naliczać nowe opłaty.
Żeby mieszkańcy nie byli zaskakiwani takimi podwyżkami, Sejm zmodyfikował przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka miała przewyższać dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.
Przykład. Załóżmy, że w tym roku pan Karol zapłacił za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jednak gmina podniosła mu tę opłatę do 1200 zł. Dzięki nowelizacji ustawy pan Karol zapłaci w przyszłym roku "tylko" 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu, opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.
Uwaga! Wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zaproponowała doprecyzowanie tego przepisu. "Rozsądne byłoby na przykład zobowiązanie samorządów do aktualizowania stawek opłat za użytkowanie wieczyste nie częściej niż raz na trzy lata i nie rzadziej niż raz na pięć lat". Rzeczoznawcy wyjaśniają, że taki tryb uchroniłby użytkowników gruntów przed drastycznymi skokami opłat.
Opłaty w dół
Niestety, z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w ostatnich dwóch, trzech latach. Ci, których dotknęła taka podwyżka, mogą mówić o prawdziwym pechu. Wyceny były bowiem dokonywane na podstawie transakcji zawieranych w okresie boomu na rynku nieruchomości. W 2007 r. ceny były bardzo wysokie. W ostatnich dwóch latach ceny nieruchomości spadły.
Może więc warto wystąpić o obniżkę opłaty za użytkowanie wieczyste? Ustawa daje takie prawo. Żeby nie narazić się na niepotrzebne koszty, najlepiej zapytać rzeczoznawcę, czy gra jest warta świeczki. Tym bardziej że w wycenie bierze się pod uwagę wiele czynników. Rzeczoznawca może zaproponować sporządzenie "analizy celowości wyceny". W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, taka analiza nie powinna kosztować więcej niż 300-400 zł. Jeśli okaże się, że szanse na wygraną są duże, zamawiamy wycenę (tzw. operat), co wiąże się z dopłatą podobnej kwoty. Niektórzy rzeczoznawcy podejmują się także roli pełnomocnika w postępowaniu przed urzędem.
Uwaga! Namiary na rzeczoznawców można znaleźć m.in. na stronie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl /? type=p_status&stype=rzeczoznawcy). Jednak najlepiej skorzystać z usług sprawdzonego rzeczoznawcy, którego poleci nam ktoś z rodziny lub znajomych.
Wyższe koszty przekształcenia
Jednak niektóre nowe przepisy są niekorzystne dla użytkowników wieczystych. Chodzi o bonifikatę przy przekształceniu gruntu na własność. Zacznijmy jednak od przypomnienia, że w sierpniu wygasł przepis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, który gwarantował co najmniej 50-proc. upust w przypadku gruntów należących do samorządów (przede wszystkim gminnych). Oczywiście, o ile te grunty są przewidziane m.in. pod zabudowę mieszkaniową. Na 90 proc. zniżki mogli zaś liczyć ci, którzy spełnili warunek dochodowy. Ta zmiana to skutek decyzji Trybunału Konstytucyjnego, który uznał przepis zmuszający gminy do stosowania bonifikat za sprzeczny z konstytucją.
Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu należy się jednak użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa. Niestety, od poniedziałku stracili oni prawo do 90-proc. upustu ze względu na niski dochód. To właśnie ta niekorzystna zmiana, o której wspomnieliśmy na wstępie.
Uwaga! Przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie musi oznaczać, że automatycznie wzrosną koszty takiej operacji. Do tej pory wiele gmin stosowało zniżki wyższe od ustawowych. Być może zechcą je zachować. Także w przypadku gruntów państwowych ostatnie słowo w tej sprawie należy do wojewodów. Ustawa pozwala im bowiem przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.
Nabici w przekształcenie
Nie wiadomo, ilu użytkowników wieczystych, którzy do tej pory złożyli w gminach wniosek o przekształcenie, nie uzyskało przed zmianą przepisów stosownej decyzji. Dla tych osób nie mamy dobrej wiadomości - na nic się zdało samo złożenie wniosku o przekształcenie w celu zaklepania bonifikaty. Nowe przepisy obejmują wszystkie nierozpatrzone wnioski. Ma to jednak także i dobre strony.
Łatwiej o własność
Największą barierą przy przekształceniu gruntu jest wymóg, że jeśli jest kilku jego współużytkowników, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie. W praktyce wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie są pozbawione tej możliwości, jeśli np. właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu albo jeden z właścicieli nie jest zainteresowany wykupem.
Na ten pierwszy problem posłowie znaleźli rozwiązanie. Sejm tak zmodyfikował ustawę, że w przypadku budynków wielorodzinnych przekształcenie użytkowania we własność będzie mogło nastąpić na wniosek mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie.
A gdyby któryś ze współużytkowników zgłosił sprzeciw? W tym przypadku nic się nie zmieni - spór będzie rozstrzygał sąd na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli". W praktyce w takim przypadku weto jednego ze współużytkowników może skutecznie zablokować starania pozostałych mieszkańców.
Bez prawa do własności?
Okazuje się, że ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości najprawdopodobniej nie obejmuje wszystkich budynków spółdzielni i wspólnot.
Przypomnijmy, że z taką sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu, gdzie na przełomie 2007 i 2008 r. posiadacze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przekształcili je w prawo odrębnej własności, korzystając z możliwości wykupu mieszkań "za złotówkę". Ponieważ mieszkańcy, w większości emeryci, byli przestraszeni drastyczną podwyżką opłaty za użytkowanie wieczyste, postanowili skorzystać z możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu na własność. Oczywiście liczyli na 90-proc. bonifikatę, bo warunek dochodowy spełniają niemal wszyscy. Jednak gmina odmówiła bonifikaty, bo - jak tłumaczył w rozmowie z czytelnikiem urzędnik - w chwili wejścia w życie ustawy (13 października 2005 r.) żaden z mieszkańców nie był użytkownikiem wieczystym (stali się nimi w 2008 r.).
Wykup zamiast przekształcenia
To że w powyższym przypadku użytkownicy nie skorzystali z bonifikaty, to nie wszystko. Najpewniej nie mogą też skorzystać z ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W podobnej sytuacji może się znaleźć więcej spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Ich mieszkańcom pozostaje jedynie możliwość wykupu gruntu na własność, a to nie to samo co przekształcenie.
Uwaga! W języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Jednak w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie innych przepisów. W pierwszym przypadku zastosowanie ma wspomniana ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.
Procedury po staremu
Żeby zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (grunty skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta czy zarząd powiatu albo zarząd województwa.
Uwaga! Ustawa pozwala, i tu nic się nie zmieniło, skorzystać z rozłożenia spłaty kosztów przekształcenia na raty - od minimum 10 do nawet 20 lat! Trzeba tylko o to wystąpić. Jednak na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Niespłacona część jest waloryzowana na podstawie stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (obecnie jest to 4,75 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - mogą się jednak zgodzić na niższe oprocentowanie.
Na decyzję przyznającą własność gruntu czasem trzeba czekać kilka lat. Przyczyny: m.in. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, niezgodności między stanem faktycznym i prawnym ujawnionym w księgach wieczystych. Najczęściej jednak sprawa jest załatwiana w kilka miesięcy.
Uwaga! Przekształcenie nie dojdzie do skutku, jeśli o odzyskanie gruntu ubiega się dawny właściciel i toczy się postępowanie administracyjne.
