Mieszkania zakładowe zajmuje jeszcze spora liczba Polaków. Według szacunkowych danych Instytutu Rozwoju Miast z Krakowa* na koniec 2007 roku do zakładów pracy należało 2,9 proc. z 13 mln mieszkań w Polsce (czyli około 370 tys.). Ta liczba maleje, bo mieszkania zakładowe są systematycznie sprzedawane ich najemcom - według Głównego Urzędu Statystycznego w latach 2002-06 było to średnio 20 tys. lokali zakładowych rocznie.
Jak wykupić mieszkanie zakładowe? To dość skomplikowane, bo wykup reguluje kilka różnych ustaw. Większość zakładów posiadających mieszkania stosuje ustawę z 15 grudnia 2000 r. "o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa" (później nowelizowana). Ale już Lasy Państwowe, kolej czy wojsko sprzedają swoje mieszkania inaczej niż większość przedsiębiorstw (piszemy o tym niżej).
Dzięki tym przepisom często najemcy mogą wykupić lokal na preferencyjnych zasadach i z 95-proc. rabatem. Przepisy nie dotyczą jednak byłych mieszkań zakładowych, które są w budynkach należących już do innych właścicieli.
Mieszkanie od zakładu pracy...
Ustawa z 15 grudnia 2000 r. daje pierwszeństwo wykupu mieszkania jego najemcy, a w przypadku jego śmierci - bliskim, którzy z nim mieszkali (małżonkom, dzieciom, rodzeństwu itp.). To jednak zakład decyduje, czy wystawia dane mieszkanie na sprzedaż. Musi poinformować o tym najemcę na piśmie. Od dnia otrzymania zawiadomienia masz trzy miesiące na złożenie oświadczenia o chęci wykupu mieszkania. Wcześniej możesz jednak sam wyjść z inicjatywą i złożyć wniosek o wykup mieszkania do zakładu pracy. Zakład w ciągu 30 dni powinien ci odpowiedzieć, czy twoje mieszkanie jest przeznaczone do sprzedaży, czy nie.
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty
Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
Wykup krok po kroku
1. Jeśli chcesz wykupić mieszkanie, musisz złożyć odpowiednie dokumenty w terminie podanym w zawiadomieniu. Są to:
** decyzja o przydziale lokalu,
** umowa najmu (zawarta przed 12 listopada 1994 r.),
** zaświadczenie o zameldowaniu,
** ksero dowodu osobistego.
Gdy o wykup stara się osoba bliska zmarłemu najemcy, musi też złożyć odpis skrócony jego aktu zgonu. A w przypadku wdowy lub wdowca po najemcy - także odpis skrócony aktu małżeństwa. Gdy ktoś stara się o maksymalną bonifikatę np. dla emerytów, powinien przedstawić też decyzję o ustaleniu prawa do emerytury.
2. Po otrzymaniu dokumentów zakład pracy ustali, czy nie masz zaległości w opłatach mieszkaniowych. Zleci też rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie rynkowej wartości mieszkania. Od niej będą naliczone bonifikaty. Za każdy rok pracy w przedsiębiorstwie (lub jego poprzedniku prawnym) zapłacisz o 6 proc. mniej, a za każdy rok najmu - o 3 proc. mniej. Łączna obniżka nie może jednak przekraczać 95 proc. ceny mieszkania ustalonej przez rzeczoznawcę. Taka maksymalna bonifikata przysługuje emerytom, rencistom lub wdowom i wdowcom po nich.
3. Gdy formalności zostaną załatwione, pozostanie tylko podpisanie aktu notarialnego
Warto wiedzieć, że:
** w ustawie nie ma zapisów mówiących o rozłożeniu spłaty na raty, dlatego trzeba sprawdzić, czy zakład pracy dopuszcza taką możliwość;
** mieszkania mogą być sprzedawane tylko według zasad określonych w ustawie - jeśli te zostaną pominięte, transakcja jest nieważna.
UWAGA! W Sejmie jest projekt ustawy przygotowany przez grupę posłów PiS, którego celem jest zmiana niektórych przepisów dotyczących wykupu mieszkań. Dla części osób zainteresowanych wykupem są one bardzo istotne.
** 19 września 2008 roku minął ustawowy termin składania wniosków do sądu przez osoby chcące walczyć o wykup mieszkania zakładowego od firmy, która została sprywatyzowana (skarb państwa nie jest już w niej podmiotem dominującym), a im nie zaproponowano prawa pierwokupu mieszkania. Gdy firma kwestionuje ich prawa, musi to rozstrzygnąć sąd.
** Z kolei tylko do 31 grudnia 2008 roku wnioski o wykup na preferencyjnych zasadach mogli składać lokatorzy mieszkań skarbu państwa znajdujących się w tzw. trwałym zarządzie jednostek organizacyjnych, które nie mają osobowości prawnej (dotyczy to np. policji, zarządów dróg). - Chcemy przedłużenia tych terminów o trzy lata, aby lokatorzy mogli nabyć swoje mieszkania lub dochodzić swoich praw przed sądem - tłumaczy posłanka Gabriela Masłowska z PiS.
Posłowie chcą też m.in., aby lokatorzy, którzy zostali pozbawieni prawa do preferencyjnego wykupu mieszkania, mogli je odzyskać, a ich obecny właściciel otrzymywał odszkodowanie na poziomie rynkowej wartości lokalu. Planowane zmiany przewidują też, że jeśli w danym budynku chociaż jeden lokal zakładowy zostałby sprzedany najemcy, to na wniosek osób uprawnionych do nabycia lokalu zakład musiałby im automatycznie sprzedać inne mieszkania w tym budynku.
...od Lasów Państwowych
Wykup mieszkań od Lasów Państwowych reguluje wielokrotnie nowelizowana ustawa o lasach z 28 września 1991 r. Według niej Lasy mogą sprzedawać zbędne lokale, które nie są potrzebne do prowadzenia gospodarki leśnej.
Wykazy mieszkań przeznaczonych do sprzedaży sporządzają regionalne dyrekcje, a zatwierdza dyrektor generalny Lasów Państwowych. Następnie wykaz publikowany jest w Biuletynie Informacyjnym Lasów Państwowych. Potem odpowiednią informację wraz z wyceną nieruchomości otrzymują najemcy. Pierwszeństwo kupna zajmowanych mieszkań mają byli i obecni pracownicy przedsiębiorstwa zatrudnieni w nim co najmniej przez trzy lata. W przypadku śmierci najemcy lokal mogą wykupić mieszkający z nim jego bliscy.
Zgodnie z ustawą od ceny mieszkania wykupującym przysługują bonifikaty. Za każdy rok pracy w Lasach Państwowych - 6 proc. zniżki, a za każdy rok najmu - 3 proc. Rabat nie może jednak przekroczyć 95 proc. wartości mieszkania. Jeżeli brakuje nam pieniędzy, spłatę można rozłożyć na 60 miesięcznych rat. Oprocentowanie zależy od wysokości stopy referencyjnej NBP powiększonej o 2 pkt proc. - obecnie wynosi 6,25 proc.
Bonifikata dla emerytów i rencistów wynosi 95 proc.
UWAGA!
** Mieszkania mogą też wykupić osoby, które nie pracowały w Lasach Państwowych, ale wynajmują przeznaczony do sprzedaży lokal co najmniej od trzech lat. Umowa najmu musi być zawarta na czas nieokreślony. Im też przysługuje bonifikata: za każdy rok najmu cena zmniejsza się o 3 proc., rabat nie może jednak przekroczyć 45 proc.
** W zasadach wykupu mieszkań od Lasów szykują się zmiany. - Pracujemy nad projektem nowego rozporządzenia - mówi Anna Malinowska, rzecznik prasowy Lasów Państwowych.
Nowe przepisy ograniczają do trzech liczbę stanowisk w Służbie Leśnej, które łączą się z bezpłatnym mieszkaniem - nadleśniczy, jego zastępca i leśniczy. Szefowie przedsiębiorstwa uznali, że wyłącznie te osoby sprawują bezpośredni nadzór nad gospodarką leśną i dlatego powinny mieszkać tam, gdzie pracują.
Jeśli projekt wejdzie w życie, prawo do bezpłatnego mieszkania stracą osoby zatrudnione na stanowisku inżyniera nadzoru w nadleśnictwie, podleśniczego, strażnika leśnego i gajowego. Nie odbije się to na ich sytuacji materialnej: przewidziano dla nich wyższe płace i możliwość wykupu części zbędnych mieszkań na preferencyjnych warunkach, czyli ze zniżkami za lata pracy i okres najmu.
Powodem są oszczędności. Zmiany spowodują zmniejszenie liczby mieszkań, których utrzymywanie obciąża koszty Lasów Państwowych. Przedsiębiorstwo nie będzie też musiało wypłacać dopłat dla osób, które teraz mają prawo do bezpłatnego lokum, ale mieszkają we własnym mieszkaniu. Na zmianie polityki mieszkaniowej Lasy zaoszczędzą ok. 7 mln zł rocznie.
Jakie zmiany niosą te przepisy dla obecnych lokatorów tych mieszkań? Ci, którzy je zajmują, a stracą do tego prawo, będą mogli je wykupić na preferencyjnych warunkach.
...od kolei
Polskie Koleje Państwowe mają ustawowy obowiązek pozbywania się swoich mieszkań, a ich lokatorzy chętnie z tego korzystają. Jeśli uda im się wykorzystać najatrakcyjniejsze bonifikaty, mogą wykupić lokal nawet za 3,75 proc. jego wartości, czyli 3-4 tys. zł!
Tu zasady sprzedaży mieszkań reguluje ustawa z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe. Jej zapisy były nowelizowane, ostatnio 24 października 2008 r., i ustawodawca wprowadził istotne zmiany.
Teraz mieszkanie może wykupić osoba zajmująca lokal na podstawie umowy najmu z PKP, o ile:
** jest lub była pracownikiem spółek utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP od 1 lipca 1991 r.;
** jest lub była pracownikiem przedsiębiorstw państwowych i jednostek organizacyjnych (lub wydzielonych z nich podmiotów), które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz PKP SA lub PKP;
** jest lub była pracownikiem przedsiębiorstw, które wspólnie z PKP budowały dany budynek mieszkalny, w którym znajduje się wynajmowane mieszkanie.
UWAGA!
** Po ostatniej nowelizacji najemca nie może już wskazać innej osoby uprawnionej do nabycia mieszkania. Wcześniej np. pani Kowalska mogła na piśmie wskazać np. córkę czy wnuczkę, aby wykupiły wynajmowane przez nią mieszkanie. Teraz lokal może wykupić tylko pani Kowalska.
** Po śmierci najemcy mieszkanie mogą kupić jego mąż, żona, dzieci, konkubina czy konkubent, jeżeli stale mieszkali z najemcą w chwili jego śmierci.
Jak wykupić mieszkanie?
PKP wyśle do nas zawiadomienie z informacją, że wynajmowane mieszkanie jest na sprzedaż. Będą w nim informacje o jego cenie, wartości gruntu i przewidywanym terminie zawarcia umowy. Od dnia otrzymania zawiadomienia mamy trzy miesiące (to nowa ważna zmiana) na złożenie pisemnego oświadczenia o chęci wykupienia mieszkania. Jeśli nie zdecydujemy się na wykup, kolej może oddać mieszkanie lub budynek spółdzielni mieszkaniowej znajdującej się na tym terenie.
Wykupując mieszkanie kolejowe, możemy liczyć na bonifikaty. Za każdy rok pracy w PKP, w przedsiębiorstwach państwowych pracujących dla PKP lub przedsiębiorstwach, które wspólnie budowały budynki mieszkalne z PKP, zapłacimy o 6 proc. mniej. Za każdy rok najmu - o 3 proc. mniej. Rabat ma być tak naliczony, by był jak najkorzystniejszy dla najemcy. Nie może jednak przekroczyć 95 proc. wartości mieszkania. Emeryci, renciści lub wdowy i wdowcy po nich korzystają z najwyższej, 95-proc. bonifikaty.
Jeżeli zdecydujemy się na wykup mieszkania za gotówkę, dostaniemy dodatkowy rabat od wyliczonej ceny lokalu. Wynosi on 25 proc. Jeżeli brakuje nam pieniędzy, spłata zostanie rozłożona nawet na 10 rocznych rat. Te są jednak oprocentowane - obecnie 4,5 proc. w skali roku.
...i od wojska
Mieszkanie można wykupić także od wojska. Tu wykup reguluje ustawa z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP i rozporządzenie ministra obrony narodowej z 23 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych przez Wojskową Agencję Mieszkaniową.
Trzeba jednak pamiętać, że WAM nie ma obowiązku sprzedawania należących do niej lokali. Może sprzedać mieszkanie, które armii nie jest już potrzebne na zakwaterowanie żołnierzy. Lokale do wykupu są wymienione w rocznym planie sprzedaży WAM, który sporządza dyrektor oddziału regionalnego Agencji.
Uwaga! Agencja nie może sprzedawać lokali stanowiących kwatery, kwatery funkcyjne, kwatery zastępcze oraz znajdujących się w budynkach oddanych do użytku po 30 czerwca 2004 r. (chyba że zgodzi się na to szef MON).
O możliwości wykupu mieszkania najemcy są informowani pisemnie. Wtedy mogą złożyć wniosek o wykupienie lokalu. Trzeba do niego dołączyć wymagane dokumenty (m.in. świadectwo służby, decyzję o ustaleniu prawa do emerytury wojskowej itd.) oraz wpłacić tzw. zryczałtowane koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży przypadające na zbywany lokal. W 2008 roku wynosiły one 969,49 zł wraz z podatkiem VAT.
Wykupujący mieszkanie od wojska mogą liczyć na duże zniżki. 95-proc. bonifikata przysługuje m.in. żołnierzom służby stałej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej, emerytom wojskowym, osobom uprawnionym do wojskowej renty inwalidzkiej i członkom rodzin (małżonkom, dzieciom własnym i przysposobionym - nie dłużej jednak niż do ukończenia 25. roku życia) wspólnie mieszkającym z żołnierzem, emerytem wojskowym lub rencistą wojskowym w dniu jego śmierci.
Dla pozostałych osób przewidziano zniżkę w wysokości 90 proc.
Trzeba jednak pamiętać, że: 1. Jeżeli osoba wykupująca lokal mieszka w budynku, który został wyremontowany w ciągu ostatnich trzech lat, to bonifikata nie obejmie kosztów poniesionych przez Agencję na wykonane prace. Trzeba będzie za nie zapłacić z własnej kieszeni.
2. Za grunt, na którym stoi budynek, trzeba zapłacić 100 proc. jego wartości. W ten sposób może on być droższy od samego mieszkania.
Opłata za wykupywane mieszkanie może zostać rozłożona na raty. Pierwszą, w wysokości 10 proc., trzeba wpłacić przed podpisaniem umowy notarialnej. Pozostałe można rozłożyć nawet na pięć lat - oprocentowanie wynosi 5 proc. rocznie. WAM zabezpiecza się, obciążając hipotekę lokalu.
I jeszcze jedno: koszty związane z zawarciem aktu notarialnego ponosi nabywca lokalu mieszkalnego.
Uwaga! Powyższe zasady miały zastosowanie w przypadku mieszkań, gdzie procedura wykupu już się rozpoczęła. Sprzedaż kolejnych mieszkań należących do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej została bowiem czasowo wstrzymana. Jest to związane z uzawodowieniem polskiej armii. Jak wyjaśnia Magdalena Wojciechowska, rzeczniczka WAM, trwają prace nad nowelizacją ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, która zmienia m.in. zasady dotyczące sprzedaży mieszkań. Agencja chce, aby nowe zasady były stosowane w przypadku wszystkich lokali, które pozostały jeszcze w jej władaniu i będą mogły zostać sprzedane.
* Dane z badania "Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2007 r." przeprowadzonego w zeszłym roku przez Instytut Rozwoju Miast z Krakowa. Jego autorzy podkreślają, że liczba mieszkań zakładowych będzie się systematycznie zmniejszać, aż do osiągnięcia niezbędnego minimum. "W przypadku większości zakładów pracy nie ma racjonalnych argumentów przemawiających za posiadaniem przez nie własnych zasobów mieszkalnych. Wyjątkiem może być jedynie służba zdrowia, oświata, służby mundurowych itp." - czytamy w raporcie.
