Tradycyjnie musimy zdecydować się na jedną z dwóch metod opodatkowania dochodów z najmu: zasady ogólne bądź ryczałt ewidencjonowany. Co wybrać?
Dochody z najmu w skali
Zasady ogólne to nic innego jak opodatkowanie według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych. Od 2009 r. w skali mamy tylko dwie stawki 18 i 32 proc.
Zasady ogólne mają jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z najmu można tu odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje domy i mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a tym samym podatek jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej nieruchomości wydatki za ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.
Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się. Na tej zasadzie można też amortyzować wynajęte domy czy mieszkania. Z kosztami wiąże się też minus zasad - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty
Osoba, która zdecyduje się na opłacanie od dochodów z najmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Za dany miesiąc płaci ją do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje w nim roczne przychody z najmu i koszty z nimi związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci. Jeśli obok dochodów z najmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej.
Przychody z najmu na ryczałcie
To co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak za to obniżenia przychodu. Ryczałt od przychodów z najmu ma dwie stawki - 8,5 i 20 proc.
Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
Ryczałt za dany miesiąc, tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych, wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego. Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, że wynikają one z pisemnych umów najmu.
Ryczałt straci klientów?
Wydaje się, że zmiana skali podatkowej i wprowadzenie dwóch stawek PIT obniży nieco atrakcyjność ryczałtu dla wynajmujących. Do tej pory w skali stawki były trzy 19, 30 i 40 proc. Ich zastąpienie stawkami 18 i 32 proc. to nic innego jak obniżka podatków. Co więcej, bardzo istotnie w górę przesunęła się granica dochodów, po przekroczeniu której płaci się podatek wedle wyższej stawki podatkowej. W zeszłym roku było to trochę ponad 44 tys. zł, teraz jest 85 528 zł. Aż do osiągnięcia tego pułapu płaci się 18-proc. podatek. Jest też kwota dochodu wolnego od podatku - 3091 zł. No i można odliczać koszty.Tymczasem 8,5-proc. stawka ryczałtu to tylko pozorna zaleta. W każdym razie zaleta na krótki czas. Taki podatek płaci się jedynie do momentu, gdy przychody z najmu nie przekroczą równowartości w złotych 4000 euro. W 2009 r. ten limit po przeliczeniu na złote wynosi jedynie 13 510 zł. Potem jest już stawka 20 proc. Od całej reszty przychodów. No i nie ma kosztów. A także kwoty wolnej.
Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym
Za istotną zaletę ryczałtu można w tej sytuacji uznać to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy. Jeśli ktoś ma wysokie zarobki, to doliczenie do nich jeszcze pieniędzy zarobionych na wynajęciu mieszkania czy domu może spowodować "wpadnięcie" takich wysokich dochodów pod wyższą stawkę PIT. Czy w takim przypadku lepiej płacić ryczałt?
Każdy musi sam rozważyć, która z tych form opodatkowania dochodów z najmu bardziej mu się opłaca.
Z wyborem do urzędu
Jeśli podatnik uzna, że bardziej opłaca mu się ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z "automatu" uzna, że podatnik będzie się rozliczał w oparciu o skalę podatkową, czyli na zasadach ogólnych. Także w sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły. Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie. 20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płacił tylko jeden z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.
