Ból - takie uczucie co miesiąc towarzyszy osobom, które muszą najmować mieszkanie. Bo, o ile rynek sprzedaży mieszkań znajduje się w stagnacji, a niektórzy mówią nawet o kryzysie, o tyle popyt na najmowane lokale jest ciągle duży, a ceny słone. Z raportu firmy Reas oraz serwisu GazetaDom.pl wynika, że najwięcej za najem lokalu trzeba zapłacić w Warszawie - aż 52 zł za m kw. To oznacza, że za najem niewielkiej kawalerki w stolicy trzeba zapłacić niebagatelna kwotę 1,5 tys. zł. Taniej jest we Wrocławiu - 43 zł za m kw., Trójmieście - 41 zł za m kw., Krakowie - 38 zł za m kw. czy Katowicach - 33 zł za m kw.
Ceny trzymają się przy tym mocno i od marca ubiegłego roku raczej powoli rosną. Na horyzoncie nie widać przy tym powodów do ich spadku. Banki przykręciły kurki z kredytami, aby kupić nowy lokal, trzeba mieć też coraz częściej wkład własny. To powoduje, że spora grupa najemców jeszcze przez ładnych kilka miesięcy nie będzie mogła pozwolić sobie na własne M.
W tej sytuacji głównym kryterium wyboru przez najemcę lokalu jest jego cena i lokalizacja. Trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka innych elementów.
Z agencją czy bez?
Jeśli zaczynasz szukać mieszkania, zdecyduj, czy skorzystasz z usług agencji. Zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego najemcy niekorzystanie z pośrednictwa agencji ma jedną dużą zaletę - nie płacisz prowizji. Możesz też znaleźć tani lokal, którego właściciele zrezygnowali z pośredników.
Ale to rozwiązanie ma też i wady. Szukanie na własną rękę mieszkania zajmuje więcej czasu, a dziś znalezienie w miarę atrakcyjnego lokalu jest dość trudne.
Jak podpisać umowę z agencją? Musisz wybrać, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, którą podpiszesz (wybierz koniecznie agenta z licencją, licencja pośrednika dla agenta to jak prawo jazdy dla kierowcy). Najpopularniejsza jest umowa otwarta, którą zawiera się z wieloma agencjami. Jeśli zaś zdecydujesz się na umowę na wyłączność, nie wolno ci będzie korzystać z usług innego agenta. Za skorzystanie z usług pośrednika będziesz musiał zapłacić prowizję. Zazwyczaj jest to równowartość jednego czynszu najmu.
Uwaga! Unikaj ofert w stylu mieszkanie za 200 zł. Za takimi ogłoszeniami kryją się firmy krzaki, których usługa sprowadza się do zainkasowania pieniędzy i przekazania kilku adresów wyszperanych w internecie.
Pamiętaj też, że za superatrakcyjnymi ogłoszeniami w stylu "mieszkanie za 700 zł w centrum" stoją najczęściej małe nieuczciwe agencje. Jeśli tam zadzwonisz, usłyszysz: Tego lokalu to już nie ma, ale możemy zaproponować coś podobnego (nie za 700, ale za 1,5 tys. i nie w centrum, ale na obrzeżach miasta).
Negocjuj cenę
To, że właściciel lokalu domaga się określonej kwoty, nie znaczy, że nie można z nim negocjować. Co może go skłonić do ustępstwa?
Po pierwsze, długość umowy najmu. Lepiej mieć lokatora na dłużej, choć płacącego mniej, niż takiego, który pomieszka trzy miesiące i przeprowadzi się do tańszego mieszkania.
Po drugie, liczba osób, która zamieszka w lokalu. Im będzie ich mniej, tym lokal mniej się niszczy, a co za tym idzie, właściciel nie będzie musiał tak szybko remontować mieszkania.
Grunt do dobra umowa
Umowa najmu to dokument, na który obie strony mogą się powołać w razie jakichkolwiek problemów albo wątpliwości co do wysokości czynszu, ponoszenia opłat za media czy wyposażenia lokalu.
Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje umów najmu - standardowy (regulowany przez restrykcyjną ustawę o ochronie praw lokatorów) oraz okazjonalny (stosuje się do niego głównie przepisy kodeksu cywilnego).
Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia wówczas, gdy właściciel mieszkania "przejściowo z niego nie korzysta", jednak żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.
Przykład. Pan Czarek odziedziczył mieszkanie po rodzicach. Chciałby tam zamieszkać, ale wyjeżdża na studia za granicę. Może więc na czas wyjazdu wynająć swój lokal w ramach tzw. najmu okazjonalnego.
Uwaga! Na podstawie najmu okazjonalnego zgodnie z prawem nie mogą wynajmować mieszkań osoby, które mają kilka lokali (trudno obronić w takim przypadku tezę, że przejściowo z nich nie korzystają, a normalnie służą im do "zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych") albo prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań.
W praktyce właściciele mieszkań wynajmują swoje nieruchomości tylko i wyłącznie w ramach najmu okazjonalnego.
Sprawdź, z kim masz do czynienia
Musisz mieć stuprocentową pewność, że osoba, która wynajmuje ci mieszkanie (ewentualnie chce w nim zamieszkać), jest tą, za którą się podaje.
Najemca powinien więc sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności lokalu są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie wynajmujący. Można dzięki temu uniknąć niespodzianki pod tytułem: ktoś oferuje cudze mieszkanie kilku osobom, pobierając za każdym razem czynsz oraz kaucję.
Nic też dziwnego, że właściciel chce również zobaczyć dowód osobisty przyszłego najemcy. Dla pewności może go dodatkowo poprosić o wizytówkę z numerem telefonu, służbowego e-maila etc.
Właściciel zażąda też wpłacenia kaucji, która standardowo stanowi równowartość do trzech miesięcznych czynszów. W umowie należy zaznaczyć bardzo dokładnie, kiedy kaucja jest zwracana (czy np. zaliczana jest na poczet ostatniego czynszu, czy może oddawana dopiero przy zdaniu przez najemcę kluczy).
Jak uniknąć problemów?
Przy podpisywaniu umowy powinien być sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Trzeba w nim wymienić rzeczy, które są w mieszkaniu. Czyli np. telewizor marki Sony nr seryjny XXX, stan bardzo dobry. Po zakończeniu najmu właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone.
Dobrze jest również krótko ustalić, w jakim stanie jest samo mieszkanie. Chodzi o uniknięcie sytuacji, kiedy na koniec najmu właściciel mówi: Pan ubrudził ścianę, tego nie było, musi pan mi oddać pieniądze za malowanie itp.
Właściciel mieszkania powinien zastrzec w umowie, że na wszelkie przeróbki lokalu potrzeba jest jego zgoda. To pomoże zabezpieczyć właściciela przed sytuacją, gdy odbiera mieszkanie od najemcy, które niespodziewanie zmieniło kolor ścian oraz rozkład pomieszczeń, bo znikła ściana odgradzająca od siebie salon i sypialnię.
Strony umowy muszą bardzo precyzyjnie określić, kto płaci za co. Innymi słowy, jakie opłaty pokrywa właściciel, jakie najemca (np. czy najemca za prąd zwraca właścicielowi, czy wpłaca bezpośrednio na konto zakładu energetycznego).
Właściciel oczywiście może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie tam pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. Po zakończeniu okresu najmu właściciel powinien na wszelki wypadek wymienić wkładkę w zamku.
