Jeszcze kilka miesięcy temu jednym z głównych problemów związanych z inwestycjami były opóźnienia procedur przetargowych w dużych zamówieniach publicznych z powodu wzrostu kosztów budowlanych. Wystarczy wspomnieć o nierozstrzygniętych przetargach na budowę Mostu Północnego i II linii metra Warszawie czy gehennie związanej z wyłonieniem wykonawców kolejnych odcinków autostrad. Dobrze natomiast trzymał się sektor inwestycji komercyjnych, z dynamicznie rozwijającym się budownictwem mieszkaniowym czy przemysłowo-magazynowym.
Wystarczył miesiąc, by sytuacja na polskim rynku odwróciła się o 180 stopni.
W odpowiedzi na kryzys światowych finansów zamierają inwestycje komercyjne (głównie deweloperskie), a branża z nadzieją spogląda na przedsięwzięcia finansowane ze środków budżetowych i unijnych.
Cenowy drenaż
Wzrost kosztów budowlanych, sięgający w ostatnich dwóch latach nawet 30 proc., odbił się na wielu inwestycjach, które albo zostały wstrzymane, albo podjęto się ich realizacji po rewizji zbyt optymistycznych budżetów. Drugą nitkę metra w Warszawie na odcinku śródmiejskim inwestor wycenił na 2,8 mld zł, podczas gdy najtańsze oferty przetargowe opiewały na 3,5-4 mld zł i dochodziły do 6,2 mld zł. Pierwszy przetarg unieważniono (obecnie ponownie rozpoczęto postępowanie przetargowe).
Stadion stołecznej Legii, zamiast planowanych 364 mln zł miał kosztować ok. 450 mln zł. Z kolei Most Północny wyceniano na ponad 1 mld zł, podczas gdy wstępne koszty oszacowano na 543 mln zł (przetarg odwołano, obecnie toczy się nowe postępowanie).
Magazyny PGNiG w Wierzchowicach pierwotnie miały kosztować 0,56 mld zł, podczas gdy ostateczna umowa podpisana z konsorcjum z udziałem PBG opiewa na ponad 1 mld zł netto (1,3 mld zł brutto).
Inwestor wobec tak znacznego wzrostu kosztów przedsięwzięcia początkowo zastanawiał się nawet nad samodzielnym poprowadzeniem budowy.
Sztandarowym przykładem opóźnień inwestycyjnych związanych z przeciąganiem postępowań przetargowych i horrendalnym wzrostem kosztów prac są drogi i autostrady.
Jeszcze za czasów ministra Jerzego Polaczka oficjalnie podawano, że GDDKiA unieważniła ze względu na wzrost kosztów budowy blisko 40 proc. postępowań.
Kiedy w tym roku podpisano umowę na realizację autostrady A2 Nowy Tomyśl - Świecko, kilometr wyceniono na 12,2 mln euro, podczas gdy porozumienie zawarte za rządów PiS przewidywało, że kilometr pochłonie 9,6 mln euro. Natomiast rozpoczęta realizacja odcinka autostrady A1 Nowe Marzy - Toruń z wyceny na poziomie 5,5 mln euro skoczyła do 11,7 mln euro.
Trochę wcześniej, bo pod koniec 2007 r., GDDKiA unieważniła postępowanie przetargowe związane z budową odcinka drogi ekspresowej S8 Konotopa - Powązkowska (fragmentu obwodnicy Warszawy). Powód - zbyt wysokie ceny ofert, zamiast 1,7 mld zł, wykonawcy oferowali realizację prac od 2,1 mld zł w górę.
Będziemy budować inaczej
Sektor budowlany jako jeden z pierwszych reaguje na zmianę sytuacji gospodarczej.
Nic dziwnego, że tak szybko doszło tu do przewartościowań, a groźba recesji zmiania hierarchię problemów.
- Sytuacja na rynkach finansowych oraz prognozy ekonomistów dotyczące silnego spowolnienia gospodarki skłaniają do pewnej rewizji planów, trudno jednak na ten moment jednoznacznie określić skalę wpływu spowolnienia na sektor budowlany. Można jednak oczekiwać, że konsekwencje te będą bardzo silne - uważa Luiza Niesłochowska z zespołu ds. nieruchomości działu usług doradczych PricewaterhouseCoopers.
Pierwsze objawy można już jednak zaobserwować. Wskaźnik przyrostu zatrudnienia w sektorze budowlanym od stycznia do marca br. miesięcznie wynosił ok. 12 proc., a we wrześniu już tylko 8 proc. - Wolniejszy przyrost zatrudnienia bez wątpienia sygnalizuje spowolnienie dynamiki zamówień dla firm budowlanych - zgadza się Niesłochowska.
Skutki wpływu kryzysu na rynkach finansowych na sektor może trochę złagodzić zwalniająca dynamika wzrostu wynagrodzeń i stabilizacja lub spadek cen materiałów budowlanych. Jak wskazuje przedstawicielka PwC, tendencje te mogą ograniczyć negatywne skutki związane ze spadkiem liczby zamówień, ponieważ pozwalają firmom budowlanym na konkurowanie cenami usług. Nie da się jednak ukryć, że tendencje niekorzystne dla sektora zdecydowanie przeważają.
Bartłomiej Sosna, analityk rynku budowlanego PMR Publications, radzi zwracać uwagę na takie symptomy spowolnienia w polskim budownictwie, jak niższy wskaźnik koniunktury, niższe wzrosty nakładów inwestycyjnych podmiotów gospodarczych na budynki i budowle oraz spadek liczby pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów w budownictwie mieszkaniowym.
- Raczej za sobą maksymalne wzrosty mają także produkcja cementu i innych podstawowych materiałów budowlanych oraz ceny produkcji budowlano-montażowej i wreszcie przychody oraz zyski firm - uważa analityk PMR Publications.
Uczestnicy i analitycy rynku zgodnie zauważają, że pierwszym i najdotkliwiej odczuwającym kryzys segmentem budownictwa jest mieszkaniówka. - Zwłaszcza budownictwo deweloperskie - dodaje Bartłomiej Sosna. - Niewykluczone, że w najbliższych miesiącach część deweloperów z uwagi na problemy z finansowaniem wycofa się także z innych projektów komercyjnych w obiekty biurowe czy handlowe.
- Część deweloperów przekazywała ostatnio informacje o koncentracji działalności na zakończeniu bieżących inwestycji mieszkaniowych i wstrzymaniu się z realizacją dalszych - dodaje Luiza Niesłochowska z PricewaterhouseCoopers.
- Pojawia się też na rynku tendencja do zmiany przeznaczenia inwestycji z mieszkaniowych na biurowe, co jednak nie jest długoterminowym rozwiązaniem z uwagi na ograniczoną chłonność rynku.
Firmy budowlane specjalizujące się w obsłudze sektora mieszkaniowego z nadzieją patrzą więc na pojawienie się kontraktów związanych z potrzebami modernizacji istniejących nieruchomości mieszkaniowych, np. wymagających pilnej modernizacji kamienic, często zabytkowych. Tego typu inwestycje mogą jednak również być w najbliższych latach bardzo ograniczone.
Segmentem, co prawda w ograniczonym zakresie, poprawiającym sytuację budownictwa są także realizacje obiektów mieszkaniowych dla wojska.
Następnym do kryzysowego odstrzału wydaje się budownictwo biurowe i komercyjne.
Małgorzata Korzeniowska, dyrektor ds. koordynacji ofertowania i marketingu Warbud SA, szacuje, że około 30 proc. realizacji obiektów typu centra handlowe i kompleksy biurowe, których rozpoczęcie zaplanowano na koniec tego roku lub początek przyszłego, nie dojdzie do skutku.
Mniejszy napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych prawdopodobnie przełoży się także na spowolnienie w budownictwie przemysłowo-magazynowym.
Kredytowe kłopoty
Pierwszym skutkiem światowego kryzysu, który przełożył się na rynek polski, było zaostrzenie kryteriów przydzielania kredytów na inwestycje budowlane, głównie mieszkaniowe. W ostatnich tygodniach wielu deweloperów poinformowało o wstrzymaniu realizacji nowych projektów mieszkaniowych i skupieniu się na zakończeniu już rozpoczętych. Zahamowanie realizacji przedsięwzięć powoduje, że rynkową huśtawkę bacznie obserwują wykonawcy i podwykonawcy.
- Jako firma wykonawcza zależni jesteśmy od sytuacji finansowej inwestorów i w związku z tym ich trudności mogą przełożyć się na nasze działania - mówi Mirosław Motyka, prezes zarządu Budopol-Wrocław. - Należy się spodziewać, że banki zaostrzą kryteria przyznawania kredytów dla inwestorów oraz klientów indywidualnych, myślę jednak, że skala tych zmian nie będzie duża. Proszę zauważyć, że proces ten trwa w Polsce już mniej więcej od roku i nie ma to związku z wydarzeniami ostatnich tygodni, a, moim zdaniem, jest dowodem na rozsądnie prowadzoną politykę kredytową.
Zdaniem prezesa Motyki, polski rynek budownictwa mieszkaniowego ma tak duże zaległości do odrobienia (braki mieszkaniowe szacuje się na około dwóch milionów lokali), że jeżeli sytuacja na światowych rynkach zostanie opanowana, projekty budowlane ponownie wejdą w fazę dynamicznego wzrostu.
Przed zbytnim pesymizmem przestrzega również Andrzej Rybarczyk, wiceprezes zarządu Hochtief Polska, według którego polska gospodarka, mimo różnych zawirowań, jest nadal rynkiem dosyć stabilnym.
- Prognozy obniżenia PKB i czasowe podchodzenie z rezerwą do planów rozwojowych nie oznaczają paraliżu inwestycji w Polsce - uważa przedstawiciel Hochtief Polska. - Nadal jesteśmy bardzo chłonnym rynkiem, szczególnie pod względem projektów infrastrukturalnych i powierzchni magazynowych.
Inwestycje infrastrukturalne i finansowane ze środków publicznych to obszary, na które skutki obecnego kryzysu przełożą się dopiero po pewnym czasie. Obecnie wiele projektów jest już w fazie realizacji lub postępowań przetargowych, w dużym stopniu są one również zabezpieczone finansowo.
- Najmniej ucierpią inwestycje infrastrukturalne, w których większość środków pieniężnych pochodzi z funduszy Unii Europejskiej - zgadza się Małgorzata Korzeniowska z Warbudu. - Zagrożone mogą być jedynie duże projekty autostradowe, z uwagi na problemy z pozyskaniem koniecznego finansowania.
Zdaniem Bartłomieja Sosny, analityka rynku budowlanego PMR Publications, dynamicznie powinny się rozwijać segmenty budownictwa kolejowego, drogowego oraz budynków użyteczności publicznej.
Jak wskazuje Luiza Niesłochowska z PricewaterhouseCoopers, w 2007 roku wartość prac budowlanych związanych z infrastrukturą była trzykrotnie większa niż z budową mieszkań.
- Sektor budowlany jest więc w ścisłej mierze uzależniony od zamówień publicznych - uważa przedstawicielka PwC.
- W 2007 roku wartość inwestycji tylko w infrastrukturę drogową była wyższa niż w budownictwo mieszkaniowe ogółem. Do tej pory budownictwo stadionów sportowych było prawie niezauważalne, teraz ruszy realizacja obiektów pod kątem Euro 2012.
Cel - obniżyć koszty
Przy kłopotach z finansowaniem przedsięwzięć jednym z kluczowych zagadnień staje się obniżenie kosztów inwestycji budowlanych.
- Na wzrost kosztów realizacji złożyło się szereg czynników - mówi Mirosław Motyka, prezes zarządu Budopol-Wrocław. - Przede wszystkim brak pracowników na rynku, zarówno wykwalifikowanych, jak i tych do najprostszych prac. Emigracja zarobkowa sprawiła, że firmy wykonawcze musiały zwiększyć wynagrodzenia dla tych, którzy zostali w kraju.
Do innych ważnych czynników prezes Budopolu zalicza długie oczekiwanie na podłączenie mediów miejskich do budowy, związane z niedotrzymywaniem terminów przez podwykonawców tych robót.
Do niedawna jednym z głównych powodów wzrostu kosztów były drożejące ceny materiałów budowlanych, jednak od jakiegoś czasu tendencja ta się odwróciła.
Szacuje się jednak, że w ostatnich dwóch latach koszty realizacji projektów budowlanych wzrosły o około 20-30 proc.
- O tak drastycznej zwyżce zdecydowała przede wszystkim rosnąca liczba realizowanych przedsięwzięć, a co za tym idzie zwiększony popyt na materiały budowlane i wykwalifikowaną kadrę - diagnozuje Małgorzata Korzeniowska. - Ten ostatni czynnik przełożył się na wzrost kosztów zatrudnienia.
Przedstawicielka Warbudu wskazuje również, że brak stabilności cenowej na rynku materiałów budowlanych, w tym m.in. ciągłe wahania cen stali zbrojeniowej, spowodował, iż wykonawcy, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami, zmuszeni zostali do wliczania ryzyka wzrostów w cenę przedsięwzięcia.
- Największy wpływ na kształtowanie kosztów realizacji inwestycji budowlanych mają ceny materiałów budowlanych i koszty pracy - mówi Andrzej Rybarczyk, wiceprezes zarządu Hochtief Polska. - Oba te czynniki kształtują się na wysokim poziomie, przy czym ceny materiałów wyraźnie się stabilizują.
Kinga Banaszak-Filipiak, kierownik ds. relacji inwestorskich PBG SA, zwraca z kolei uwagę na specyfikę wykonywanych robót jako na czynnik wpływający na koszty inwestycji, wiele bowiem zależy od tego, czy są to roboty budowlane, technologiczne, sanitarne, kanalizacyjne czy np. elektryczne.
- W ostatnim roku dało się zauważyć spadek dynamiki wzrostu i pewnego rodzaju stabilizację na rynku cen materiałów i usług - mówi Kinga Banaszak-Filipiak. - Ich wzrost w porównaniu z latami poprzednimi to przedział między 5 a 10 proc.
Paradoksalnie, obecny kryzys na rynkach finansowych, przelewający się w pierwszym rzędzie na budownictwo (trudniej dostępne kredyty inwestycyjne), może spowodować, że to właśnie wcześniej odkładane inwestycje, głównie infrastrukturalne i finansowane ze środków publicznych lub przy pomocy unijnej, będą lokomotywami sektora.
Podczas gdy przedsięwzięcia komercyjne mocno kuleją, zamówienia publiczne zaczynają napędzać branżę.
W połączeniu ze spadkiem kosztów budowlanych, budownictwo ponownie staje się rynkiem inwestora, a nie wykonawcy - to wykonawcy szukają projektów do realizacji, nie inwestorzy wykonawców, gotowych podjąć się budowy po zakładanych kosztach.
Od czego zależy cena
Podstawowe czynniki brane pod uwagę przy określaniu kosztów inwestycji w postępowaniu przetargowym
Przy szacunkowej wycenie inwestycji:
warunki gruntowe
odległość linii zabudowy od granicy działki
ukształtowanie terenu i istniejące zagospodarowanie terenu
rodzaj posadowienia inwestycji
rodzaj konstrukcji nośnej budynku
liczba kondygnacji podziemnych i naziemnych
zastosowane w projekcie materiały budowlane
przewidywany standard wykończenia
termin realizacji
długość przyłączy i sieci infrastruktury zewnętrznej
ewentualne przekładki sieci zewnętrznych związane z występującymi kolizjami
docelowe zagospodarowanie terenu
Przy sporządzaniu kosztorysu:
poziom cen i dostępność materiałów budowlanych zastosowanych w projekcie
wynegocjowane warunki handlowe na dostawy materiałów
aktualny poziom cen wynajmu lub zakupu sprzętu budowlanego
warunki, na jakich można podpisać umowy na wykonanie usług na różne roboty budowlane
