W czasie zakończonych niedawno w Warszawie Jesiennych Targów Mieszkaniowych - "Nowy dom, nowe mieszkanie" Muratora Expo, zaprosiliśmy do dyskusji analityków, którzy najczęściej wypowiadają się w mediach na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym: Katarzynę Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Jacka Bieleckiego z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Łukasza Madeja z firmy doradczej ProDevelopment, Michała Macierzyńskiego z serwisu Bankier.pl oraz Bartosza Michałka z serwisu Comperia.pl. Poniżej fragment debaty.
Marek Wielgo: Od kilku miesięcy toczy się zażarty spór o to, czy nowe mieszkania gwałtownie potanieją, nawet o połowę, czy też ta korekta skończy się na 15-20 proc. spadku, zaś od 2010 r. ceny znów zaczną piąć się w górę. Oczywiście, nie tak gwałtownie jak w latach 2005-06. Jak wygląda sytuacja na rynku nowych mieszkaniowym?
Katarzyna Kuniewicz: Obraz rynku bardzo się zmienił w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. W pierwszym kwartale 2007 r. sytuacja była wręcz wymarzona dla firm deweloperskich. W sześciu badanych przez Reas miastach - w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Trójmieście - deweloperzy wprowadzili na rynek łącznie ponad 12,5 tys. mieszkań. Chętnych na nie było jednak dużo więcej. Ludzie kupowali w tym czasie przysłowiową dziurę w ziemi, bo mieszkania były sprzedawane najczęściej na etapie pozwolenia na budowę. Jednak w trzecim kwartale sytuacja diametralnie się zmieniła. Deweloperzy sprzedali w tym okresie jedynie 5,6 tys. mieszkań, podczas gdy wprowadzili ich na rynek prawie 8 tys. W czwartym kwartale wystawili do sprzedaży kolejne 20 tys. mieszkań. Spowodowało to przyrost oferty do 30 tys., ponieważ na rynku było już 10 tys. mieszkań wcześniej nie sprzedanych. Pojawiło się wrażenie zapaści, mimo że czwarty kwartał był pod względem sprzedaży lepszy od poprzedniego. Pod koniec czerwca tego roku na wszystkich tych sześciu rynkach kupujący mogli przebierać w ofercie ponad 36 tys. mieszkań, z czego 15 tys. przypada na Warszawę.
Marek Wielgo: Ile jest wśród nich mieszkań gotowych?
Katarzyna Kuniewicz: W Warszawie było na koniec pierwszego półrocza ok. 500 gotowych mieszkań. Łącznie w wymienionych sześciu miastach - nie więcej niż 2 tys. Oczywiście mówię tu tylko o rynku pierwotnym. Od pół roku nowe mieszkania pojawiają się także na rynku wtórnym. Te mieszkania nigdy nie były zamieszkane, a często są one jeszcze w trakcie budowy.
Bartosz Michałek: To jest z pewnością problem dla firm deweloperskich, które m.in. z tego powodu mają problemy ze sprzedażą mieszkań. Często można je bowiem kupić taniej z drugiej ręki niż bezpośrednio od dewelopera. W tej sytuacji część firm postanowiło przeczekać, aż te mieszkania zostaną kupione, ale są też i tacy deweloperzy, którzy obniżają cenę. Rzadko w sposób bezpośredni. Najczęściej mamy do czynienia z różnego rodzaju promocjami. Np. ostatnio głośno jest o samochodach, które są oferowane razem z mieszkaniem.
Marek Wielgo: Jak długo jeszcze będzie rosła podaż mieszkań budowanych przez deweloperów?
Katarzyna Kuniewicz: Widoczny jest już spadek liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Wprawdzie popyt jest również niski, oceniamy jednak, że niższy już nie będzie, a od 2009 r. zacznie się dźwigać. Równocześnie deweloperzy w dalszym ciągu będą redukowali liczbę wprowadzanych mieszkań.
Michał Macierzyński: Z czego ma wynikać wzrost popytu w 2009 r.?
Katarzyna Kuniewicz: Pytamy ludzi o preferencje i obserwujemy podaż. Jeśli mieszkania budowane przez deweloperów nie odpowiadają tym preferencjom, bo np. są za drogie albo w złej lokalizacji, wówczas mamy do czynienia ze zjawiskiem niedostosowania podaży do popytu. Jednak w 2009 r. popyt najpewniej wzrośnie, gdyż wciąż utrzymuje się zainteresowanie zakupem mieszkań, a równocześnie deweloperzy wykazują chęć dostosowania swojej oferty do potrzeb rynku.
Michał Macierzyński: Proszę państwa, kto chciałby mieć nowego mercedesa, ferrari, ewentualnie jakiś inny fajny samochód? Widzę, że jest wielu chętnych. Czy z takiego deklarowanego popytu wynika, że producenci tych aut mają teraz podwyższyć ceny?
Jacek Bielecki: Popyt na ferrari jest zupełnie czym innym niż na mieszkanie. Zajmuję się m.in. porównywaniem sytuacji mieszkaniowej w Polsce i innych krajach europejskich. Spośród 25 krajów UE Polska ma najgorszą sytuację mieszkaniową. U nas na statystyczną rodzinę przypada 0,93 mieszkania, w Hiszpanii ten wskaźnik wynosi 1,5, w Wielkiej Brytanii - 1,3, a w Irlandii - 1,4. U nas jest niedostatek mieszkań, jest rzeczywista potrzeba. Problemem są jedynie możliwości zaspokojenia tej potrzeby. Możemy czekać pół roku, rok, być może półtora. Ale czy możemy czekać dwa lata? Raczej nie, jeżeli czegoś potrzebujemy.
Michał Macierzyński: A ludzie muszą mieć wystarczającą zdolność kredytową.
Marek Wielgo: To prawda. Mieszkania na ogół kupowane są za kredyty, a te ostatnio mocno podrożały.
Bartosz Michałek: Jeszcze dwa lata temu stopy procentowe były o mniej więcej dwa punkty procentowe niższe. Jeśli przyjmiemy, że przeciętna rodzina w Polsce zarabia 6 tys. zł brutto, czyli dwie osoby pracują i zarabiają średnią krajową, to mogą sobie pozwolić na kredyt rzędu 250-300 tys. zł. W Warszawie za tę kwotę kupią skromne mieszkanko. To jeden z powodów, dlaczego popyt jest bardziej deklaratywny niż realny.
Michał Macierzyński: Znalazłem taką oto ciekawostkę: otóż z badań GUS wynika, że dwie trzecie Polaków zarabia poniżej średniej krajowej.
Marek Wielgo: Ale wśród kupujących są nie tylko młodzi ludzie, którzy zaczynają karierę zawodową i nie mają żadnych oszczędności. Są też ludzie, którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe, sprzedać mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, w gorszej dzielnicy.
Katarzyna Kuniewicz: Rzeczywiście. To nie jest tak, że zgłaszane potrzeby mieszkaniowe są niemożliwe do zaspokojenia. Ludzie nadal kupują mieszkania, o czym może świadczyć wskaźnik przedsprzedaży. Z badań, które przeprowadziliśmy pod koniec czerwca, wynika, że np. w Łodzi deweloperzy sprzedali 95 proc. mieszkań, które miały być oddane do użytku w pierwszym półroczu. W Krakowie ten odsetek wynosił 93 proc. Oczywiście o wiele niższa jest przedsprzedaż mieszkań, które mają być gotowe np. w drugim półroczu 2009 r., czyli za półtora roku. W Łodzi pod koniec czerwca sprzedanych było 52 proc. tych mieszkań z takim terminem realizacji, a w Warszawie - 45 proc. Tylko w Trójmieście przedsprzedaż wynosiła zaledwie 30 proc., ale wynikało to z faktu, że pod koniec czerwca na ten rynek wprowadzono bardzo dużo mieszkań z terminem oddania do użytku w 2009 r. Dziś ten odsetek z całą pewnością jest wyższy.
Łukasz Madej: Te wyniki dotyczące przedsprzedaży wyglądają świetnie. Jest tylko jeden problem - to, co się dzieje przez ostatnie miesiące, wskazuje na załamanie sprzedaży. Może się więc okazać, że w niektórych inwestycjach nawet połowa mieszkań nie znajdzie nabywców do czasu zakończenia budowy. I to jest pytanie, na ile ten rynek w takim układzie finansowym, gdy tylko nieliczni deweloperzy korzystają z kredytów bankowych, da sobie z tym radę.
Jacek Bielecki: Odsetek gotowych mieszkań będzie rósł. W krajach lepiej zorganizowanych normą w czasach prosperity jest 20 proc. Nie będzie problemu, jeżeli będziemy mieli 30 proc. niesprzedanych mieszkań w momencie zakończenia inwestycji. Ważne jest to, by deweloperzy mogli je sprzedawać, a to zależy od banków. Jeszcze dwa lata żądały spłaty całego kredytu w momencie oddania budynku do użytku. Dzisiaj standardem jest możliwość spłaty kredytu w ciągu roku od skończenia budowy. To wystarczająco dużo czasu. Chętni na gotowe mieszkania z pewnością się znajdą.
Michał Macierzyński: A ja stawiam hipotezę, że w ciągu kilku najbliższych lat realna wartość mieszkań spadnie od 30 do 50 proc. I nie przekona mnie argument, że to niemożliwe, bo w Polsce brakuje miliona mieszkań. Tego typu wyliczenia GUS pochodzą z 2002 r. Czy wówczas widzieliście państwo tyle rodzin czy osób pod mostami, w przyczepach itd.? Przecież od tego czasu podobno 2 mln osób, i to tych młodych, wyjechało za granicę. Ponadto obliczyłem, że od 2002 r. powstało 800 tys. nowych mieszkań. I jeszcze taka ciekawostka, którą znalazłem na stronie GUS-u. Szacuje się, że marcu 2008 r. w budowie było 681 tys. mieszkań. Skąd te dane? Za diabła nie wiem.
Marek Wielgo: Prawdopodobnie większość tych mieszkań jest już od dawna gotowa, tylko nie zgłoszona.
Michał Macierzyński: Dokładnie. Ale statystyka to statystyka. Co najmniej 85 proc. wszystkich transakcji jest pokrywana kredytem. A co się stanie na rynku kredytów mieszkaniowych, to pewnie państwo już czytają. Komisja Nadzoru Finansowego szykuje kolejną rekomendację, która spowoduje, że coraz trudniej będzie bankom naginać zdolność kredytową Polaków. A proszę zwrócić uwagę, o ile w ciągu ostatniego roku wzrosły raty kredytów. W zeszłym roku naukowcy z Irlandii przewidywali, co się stanie z cenami mieszkań w ich kraju. Przebadali 30 lat wstecz ceny mieszkań w 18 krajach OECD [Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju - skupia 30 wysoko rozwiniętych państw]. Spadki trwały tam przeciętnie od pięciu do siedmiu lat, a sięgały nawet połowy tego, ile wcześniej wzrosło. Oczywiście mówię o realnych cenach. Jeżeli mamy teraz 5-proc. inflację, a ceny stoją, to realna wartość mieszkania spada. Do tego dojdą nominalne obniżki.
Bartosz Michałek: Czy będzie tak, że nie wytrzymają nerwy deweloperom i zaczną obniżać ceny. Według mnie - nie.
Marek Wielgo: Dlaczego nie? Jeżeli w ciągu roku mieszkania potrafiły zdrożeć o 80 proc., to dlaczego teraz nie miałyby stanieć o 50 proc.? Owszem, od tego czasu wzrosły koszty budowy, ale jak sądzę, nie więcej niż o 15-20 proc.
Łukasz Madej: Jakie jest prawdopodobieństwo, że ceny spadną o więcej niż 20 proc.?
Jacek Bielecki: Nie sądzę, żeby poza pojedynczymi wypadkami były jakieś spektakularne obniżki cen. Znakomita większość firm jest w dosyć dobrej sytuacji finansowej, dzięki trzem ostatnim latom prosperity. Deweloperzy mają pieniądze na to, by przeczekać z gotowymi mieszkaniami. Mogą też wstrzymywać się z nowymi inwestycjami, licząc na to, że po pewnym czasie, nawet roku, po prostu sprzedadzą to, co jest.
Michał Macierzyński: Wbrew pozorom te spółki tyle kasy nie mają, bo rozbudowywały banki ziemi. Teraz zwykłe banki nie chcą dać im pieniędzy. Ludzie, którzy nie będą chcieli kupować dziury w ziemi, też nie będą tacy chętni, żeby dawać kredyt teraz, a za dwa lata dopiero mieszkać.
Jacek Bielecki: Jesteśmy mądrzejsi o doświadczenia innych, np. hiszpańskich deweloperów. Znam wiele firm, które mając pozwolenia na budowę, zamroziły inwestycje. Bo najgorsze, co jest w gospodarce, to produkcja niesprzedana. Ponosi się koszty, a nie ma przychodu. To jest droga do zagłady. Obniżki cen są możliwe, ale tylko w granicach zachowania pewnego zysku. Ten zysk, niektóre firmy podawały 40 proc. w zeszłym roku, dzisiaj nie jest do utrzymania. Jednak tego typu działalność jest obarczona wieloma niewiadomymi. Marża na poziomie 20 proc. to minimum.
Marek Wielgo: Być może mieszkania w następnych latach będą tańsze, bo będą zlokalizowane gdzieś na obrzeżach miast, gdzie działki są dużo tańsze.
Łukasz Madej: Ale równocześnie jestem o tym przekonany, będą to mieszkania lepsze, solidnie zbudowane, o dobrym standardzie, ze świetną infrastrukturą, dużą przestrzenią. Do tej pory deweloperzy próbowali wycisnąć z działek jak największą liczbę tzw. pumów, czyli powierzchni użytkowej mieszkań. Dominuje więc wysoka i gęsta zabudowa. Brak chętnych na mieszkania w takich osiedlach, wymusi poprawę jakości.
Marek Wielgo: Na koniec pytanie: kupić mieszkanie teraz czy poczekać, bo a nuż potanieją? Mnie się wydaje, że trzeba po prostu szukać na rynku okazji, szukać na rynku wtórnym mieszkań sprzedawanych przez spekulantów.
Bartosz Michalek: Bardzo wiele osób myśli o kupnie mieszkania. Problemem jest cena, która faktycznie się zagalopowała. Ostatnie dwa, trzy lata, to był ruch spowodowany również niskimi stopami procentowymi, dużą liczbą inwestorów, którzy liczyli na szybki zysk. I dlatego jesteśmy teraz w takim punkcie, gdzie te ceny są faktycznie troszeczkę powyżej naszych możliwości. I tym argumentuję, że należy się spodziewać, że ceny mieszkań spadną, ale to nie będzie skala, jak powiedział pan Michał, 40-50 proc. To będzie raczej dochodzenie do takiego poziomu, gdzie będziemy mogli swobodnie wybierać i kupować mieszkania. Być może to kwestia dwóch, trzech lat, kiedy wynagrodzenia nam to umożliwią.
Jacek Bielecki: Pan Macierzyński mówił o cyklach koniunkturalnych na rynkach mieszkaniowych. U nas ten cykl trwa dwa, trzy lata. Dwa lata dobre, trzy lata słabe, trzy lata dobre, dwa lata słabe. I to jest bardzo krótki okres. Może się okazać, że znowu państwo będziecie szukali mieszkania, tak jak my dzisiaj szukamy klienta.
Dzisiaj na pewno odradzałbym komukolwiek lokowanie swoich oszczędności w mieszkania. Ale jeżeli ktoś już ma dosyć mieszkania z teściami, to nie ma się co zastanawiać. Trzeba jedynie wyczuć moment, w którym jest to przegięcie, w którym już nie ma możliwości, żeby coś staniało. Czy ten moment jest dzisiaj, czy ten moment będzie za pół roku, czy być może jeszcze za parę miesięcy, nie wiem. Tego nikt nie potrafi przewidzieć.
Katarzyna Kuniewicz: Rynek to nie tylko cena. Ważne jest też to, co odczuwamy. Czy państwo kupicie mieszkanie nad śmietnikiem z widokiem na cmentarz, jeżeli ono będzie kosztowało 4 tys. zł za m kw.? Czy trochę lepsze, nawet jeżeli będzie droższe o tysiąc złotych na metrze? Klient bierze pod uwagę wiele kwestii. Sprowadzanie analizy do poziomu ceny, oderwanie jej od innych bardzo czynników, jest uproszczeniem.
W tej chwili w ofercie firm deweloperskich jest dużo mieszkań i w ciągu najbliższych dwóch, trzech miesiącach przyglądałabym się bardzo dokładnie nie tyle cenom, co właśnie temu, co proponują deweloperzy.
Michał Macierzyński: Jeśli ktoś mnie pyta: kupić teraz czy poczekać, odpowiadam - poczekać. Według mnie kredyty mieszkaniowe będą coraz mniej dostępne. Spadek popytu wymusi zaś obniżkę cen nawet do 50 proc. Oczywiście nie wszystkie mieszkania potanieją tak gwałtownie. Powiedzmy, że w najgorszych lokalizacjach, w wieżowcach. Natomiast najlepsze miejsca pewnie stanieją mniej. Być może nic nie stanieją, tylko realna wartość mieszkań spadnie ze względu na inflację.
Łukasz Madej: Klucz to jest wyczuć, kiedy jest naprawdę dno. To dno w niektórych dzielnicach, niektórych obszarach już zaczynamy powoli testować. Prawda jest taka, że jeśli szukacie mieszkania dla siebie i znaleźliście takie, które się wam bardzo podoba, to kupujcie je teraz. Istnieje bowiem ryzyko, że inne, choć tańsze o 5 proc., nie będą się już tak bardzo podobały.
