Coraz więcej osób uważa budowę domu za atrakcyjną alternatywę dla mieszkania w mieście. Własny dom daje większą swobodę. Pytanie tylko, czy każdy podoła jego budowie?
Kryzys na świecie i silne spowolnienie w polskiej gospodarce spowodowały, że ceny na rynku mieszkaniowym zaczęły spadać. Deweloperzy mają sporo wolnych lokali i żeby je sprzedać, muszą obniżać ceny. Według Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w zeszłym roku oddano do użytku aż o 45 proc. więcej budynków wielorodzinnych i o jedną piątą więcej budynków jednorodzinnych. W tym roku prawdopodobnie nie będzie już takiego mieszkaniowego boomu. W 2008 r. według GUNB liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła tylko minimalnie - w przypadku domów jednorodzinnych o 4,2 proc. w stosunku do 2007 r. Atutem może być to, że w tym roku spadają nie tylko ceny gotowych mieszkań i domów, ale też materiałów budowlanych, a to może obniżyć cenę planowanej inwestycji.
Mimo kryzysu i większych trudności z otrzymaniem kredytu dużo młodych ludzi planuje zamieszkanie we własnym domu. Z czego to wynika? Obecni 20-30-latkowie to pokolenie wyżu demograficznego. Młodzi ludzie budują się, traktując to jako inwestycję na przyszłość. Wiele osób nie stać na mieszkanie w centrum miasta odpowiednio duże, by wychowywać w nim dzieci. Niezłą alternatywą wydaje się w tym przypadku dom. Obecnie za równowartość dwu- lub trzypokojowego mieszkania w dużym mieście można kupić działkę poza miastem i wybudować na niej dom.
Tylko że budowa domu jest związana z wieloma kłopotami. Przyjemnie patrzeć, jak dom wyrasta z ziemi, ale aby to się stało, najpierw trzeba załatwić całą masę formalności, poświęcając na to cenny czas i pieniądze.
Są pomysły, by to zmienić. Ale na razie projekt nowelizacji prawa budowlanego opracowany przez sejmową komisję "Przyjazne państwo" cały czas jest rozpatrywany przez parlament. Dodatkowo nie jest pewne, czy pod projektem podpisze się prezydent. Nowe przepisy, które i tak mogłyby wejść w życie najwcześniej pół roku po ogłoszeniu, miałyby m.in. znosić obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy. Zastąpiłaby je uproszczona procedura wpisu do rejestru robót budowlanych. Parlamentarzyści chcieliby także, by zniesiono konieczność uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.
Tymczasem jednak wszyscy, którzy chcą wybudować swój dom, muszą się stosować do dotychczasowych przepisów i zmagać się z formalnościami.
Od czego zacząć?
Ważne jest, by jeszcze przed kupnem działki wiedzieć, jaki dom chcesz zbudować. Jeszcze przed kupnem działki warto zwrócić uwagę, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy aby myśleć o rozpoczęciu budowy, musisz złożyć wniosek do gminy o wypis i wyrys z tego planu. Z wypisu dowiesz się, co możesz wybudować na swojej działce: czy będzie to dom jednorodzinny, czy bliźniaczy, ile może mieć kondygnacji, jaką powierzchnię, jaki rodzaj dachu itp. Z kolei wyrys to fragment planu, na którym zaznaczona jest twoja działka.
Problem polega na tym, że plany zagospodarowania przestrzennego w Polsce są ciągle rzadkością. Jeśli gmina nie uchwaliła planu dla twojej działki, to czeka cię nieco więcej formalności. Wtedy musisz się bowiem ubiegać w gminie o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Urzędnicy określają w niej, co wolno, a czego nie wolno ci wybudować na danym terenie. Niestety, na decyzję możesz czekać nawet kilka miesięcy.
Jak się ubiegać o wydanie takiej decyzji? Trzeba złożyć do gminy wniosek, w którym muszą być zawarte m.in.: dane inwestora (imię, nazwisko czy adres), informacja, o jaki rodzaj obiektu budowlanego chodzi, oznaczenie terenu, na którym ma stanąć budynek, czy charakterystyka inwestycji. Charakterystyka pokazuje, jaki budynek będzie miał zapotrzebowanie na wodę, energię oraz w jaki sposób będą odprowadzane lub oczyszczane ścieki (informacje te otrzymasz od architekta). Poza tym we wniosku musisz wykazać planowane połączenie domu z drogą publiczną.
Do wniosku trzeba też dołączyć mapę geodezyjną. Na niej powinny być zaznaczone granice działki, na której będzie stał dom, oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Urzędy wymagają dwóch, ale zdarza się, że i trzech egzemplarzy takich map.
Warto wiedzieć, że o decyzję o warunkach zabudowy możesz się ubiegać nawet wtedy, gdy nie jesteś właścicielem działki. To ważne, bo pozwala sprawdzić, czy na terenie, który zamierzasz kupić (a który nie ma planów zagospodarowania terenu), można wybudować wymarzony dla ciebie dom. Występując o warunki zabudowy, można wcześniej sprawdzić, czy gmina zgodzi się na budowę na danym terenie konkretnego budynku i czy spełnia on wszystkie kryteria, np. czy ma odpowiednią liczbę pięter lub czy ma odpowiedni kształt dachu.
UWAGA! Aby dostać warunki zabudowy, nie wystarczy złożyć odpowiedniego wniosku. Inwestycja musi bowiem spełniać liczne wymagania, np. nie dostaniemy warunków zabudowy, jeśli dookoła naszej działki nie ma żadnej zabudowanej działki lub gdy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Gmina nie wyda nam też warunków zabudowy, jeśli uzbrojenie działki nie jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.
PAMIĘTAJ! Gmina może zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy na 12 miesięcy. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, co do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, wtedy może się okazać, że na decyzję urzędu przyjdzie ci poczekać aż do czasu uchwalenia planu!
Walka o pozwolenie na budowę
Masz już działkę budowlaną, projekt domu, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy? Kolejnym krokiem będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Aby je dostać, trzeba pójść do wydziału architektury w swoim powiecie i dostarczyć sporo dokumentów:
(specjalny wniosek (najczęściej dostępny na stronach internetowych urzędu lub w urzędzie);
(projekt architektoniczno-budowlany w czterech egzemplarzach razem z odpowiednimi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami, które opracowuje projektant;
(do projektu muszą być dołączone m.in. oświadczenia o przyłączeniu obiektu do sieci kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych czy elektroenergetycznych; musi być też zapewnienie o podłączeniu do drogi czy dostawach mediów; w szczególnych przypadkach trzeba dostarczyć też inne dokumenty, np. niezbędne w przypadku prowadzenia robót przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków czy przy inwestycjach mogących znacząco wpływać na środowisko naturalne;
(oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością (musisz pokazać, że jesteś właścicielem działki, na której zamierzasz budować dom lub np. masz użytkowanie wieczyste);
(jeśli jest wymagana, to trzeba mieć ważną decyzję o warunkach zabudowy.
UWAGA! Nastąpiły zmiany w przepisach dotyczących "szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego" oraz "warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie".
W projekcie domu muszą być zapisane jego parametry energetyczne, które później znajdą się w świadectwie charakterystyki energetycznej. To całkowicie nowy dokument, który musisz uzyskać. W przeciwnym razie nie będzie możliwe legalne użytkowanie domu (kopię świadectwa trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy).
Jeśli projekt kupiłeś w ubiegłym roku, to może się okazać, że będzie trzeba wprowadzić w nim zmiany pod kątem nowych wymogów technicznych (nowelizacje rozporządzeń ministra infrastruktury w tej sprawie zaczęły obowiązywać 1 stycznia 2009 r.). A to może trochę kosztować.
Po złożeniu wszelkich niezbędnych dokumentów urząd sprawdzi, czy projekt budowlany jest kompletny i zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanymi przez nas warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie masz co liczyć na dostanie pozwolenia na budowę, jeśli twój projekt nie zgadza się z planem zagospodarowania lub warunkami zabudowy.
Czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę zależy od konkretnego urzędu. Ale przepisy nakładają pewne ograniczenia na urzędników. Maksymalnie mają oni 65 dni na wydanie decyzji. Jeśli tego nie zrobią w tym czasie, to grozi im kara w wysokości nawet 500 zł za dzień zwłoki.
Procedura często się wydłuża z winy inwestorów, gdy np. mają oni problem ze skompletowaniem odpowiednich dokumentów. Do częstych błędów urzędnicy zaliczają m.in. nieprawidłowe oznaczenie działek, brak czy niekompletne uzgodnienia, czyli przykładowo brak zapewnień o możliwości podłączenia budynku do sieci wodociągowej czy elektrycznej, brak decyzji określającej lokalizację zjazdu z drogi publicznej czy brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zwłaszcza w pasie drogowym, np. przy wykonywaniu przyłączy).
W przypadku nieprawidłowości urząd wzywa inwestora do wniesienia poprawek czy uzupełnienia dokumentów. Dopiero kiedy projekt spełni wszystkie wymogi, a cała dokumentacja jest kompletna, może być wydane pozwolenie na budowę.
Z pracami należy się jeszcze wstrzymać 14 dni, podczas których przysługuje odwołanie się od decyzji. Ale uwaga: jeśli w ciągu trzech lat nie rozpoczniesz budowy lub gdy przerwiesz ją na taki okres, wtedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie i będzie trzeba się starać o nową.
UWAGA! Nie zawsze potrzebne jest pozwolenie na budowę.
Czasami wystarczy samo zgłoszenie budowy do urzędu. Pozwolenie na budowę jest potrzebne do rozpoczęcia robót przy budowie domu jednorodzinnego. Nie będziemy go jednak potrzebowali przy budowie mniejszych budowli, m.in. niektórych obiektów gospodarczych, altanek, oczek wodnych i basenów o powierzchni poniżej 30 m kw. czy przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności poniżej 7,5 m sześc. na dobę.
Możesz zaczynać budowę
Najważniejsze jest znalezienie dobrego wykonawcy i podpisanie z nim umowy. W budowie domu biorą udział: inwestor (czyli osoba budująca dla siebie dom), inspektor nadzoru inwestorskiego (to osoba, która może doglądać budowy w imieniu inwestora), projektant oraz kierownik budowy (reprezentuje wykonawcę).
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych musisz poinformować o tym projektanta oraz starostwo. Trzeba to zrobić na tydzień przed rozpoczęciem prac budowlanych. Do zawiadomienia trzeba dołączyć m.in. oświadczenie kierownika budowy o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. Jeśli ustalasz nadzór inwestorski, wtedy musisz też dołączyć oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o tym, że to on będzie "opiekował się" budową.
Warto pamiętać, że budowa faktycznie się rozpoczyna, gdy podejmowane są pierwsze prace przygotowawcze, np. wytyczne geodezyjne budynku na działce czy niwelacja terenu. Kierownik budowy musi prowadzić dziennik budowy, w którym rejestruje się przebieg prac. Dziennik budowy jest wydawany w wydziale architektury urzędu gminy lub urzędu powiatowego. Można go też kupić w specjalistycznych księgarniach budowlanych, ale taki egzemplarz trzeba ostemplować w urzędzie. Do wpisów w dzienniku upoważnieni są: inwestor, inspektor nadzoru, kierownik budowy, geodeta wykonujący prace na terenie budowy. Inwestor może w każdej chwili zajrzeć do dziennika.
Na budowie, która wymaga pozwolenia, potrzebna jest też specjalna tablica, która przez cały czas trwania budowy ma stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Są na niej m.in. dane inwestora (czyli twoje), wykonawcy i kierownika budowy.
PAMIĘTAJ! Jeśli zmienia się kierownik budowy, osoba sprawująca nadzór inwestorski albo projektant sprawujący nadzór autorski, musisz powiadomić o tym starostwo powiatowe.
UWAGA! Jeśli zaczniesz budować bez pozwolenia, nadzór budowlany może kazać rozebrać twój dom. W 2008 r. według GUNB rozebrano 2642 budowle, z czego ponad 57 proc. z powodu samowoli budowlanej.
Wyjątkiem jest sytuacja, w której budowa jest zgodna z planami zagospodarowania lub warunkami zabudowy i nie narusza przepisów. Wtedy rozbiórka będzie wstrzymana, pod warunkiem że w odpowiednim czasie dostarczysz wymagane dokumenty (m.in. projekt budowlany, zaświadczenie o zgodności budowy z planami zagospodarowania lub z warunkami zabudowy). Jeśli wszystko będzie dobrze, to urząd potraktuje to jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót. Tylko że zalegalizowanie samowoli budowlanej domu jednorodzinnego kosztuje 50 tys. zł.
Zmiana projektu w trakcie budowy
Nie ma co rozpaczać, jeśli w trakcie budowy okaże się, że trzeba zmienić wcześniej zatwierdzony projekt. Przynajmniej jeśli zmiany będą niewielkie. Specjaliści uspokajają, że niektóre zmiany są możliwe, ale muszą być zgodne ze sztuką budowlaną. Zmiany wymagają jednak zgody projektanta. Niewielkie zmiany, jak np. przesunięcie okna czy ścianki działowej, które są zgodne z pozwoleniem na budowę i nie naruszają warunków zabudowy lub planu zagospodarowania terenu, nie wymagają zgody urzędników. Nanosi je kierownik budowy i wpisuje do dziennika budowy. W takim przypadku nie ma obowiązku informować o zmianach w trakcie budowy. Można to zrobić podczas wykonywania inwentaryzacji powykonawczej lub oddania budynku do użytku, kiedy to urzędnik stwierdza, czy dom wybudowano poprawnie.
Problem powstanie dopiero, jeśli w trakcie budowy zupełnie zmieni się twoja koncepcja domu. Jeśli nowy pomysł będzie niezgodny z warunkami zabudowy, wtedy będzie trzeba zawiesić prace budowlane i złożyć wniosek o wydanie nowych warunków zabudowy. A to może się nie opłacać - pochłonie dużo czasu i może nie przynieść oczekiwanych efektów. Dlatego zawsze warto dwa razy pomyśleć jeszcze na etapie projektowania, niż później chodzić niepotrzebnie po urzędach.
Kiedy można się wprowadzać?
Gdy zakończy się budowa, musisz o tym zawiadomić nadzór budowlany w starostwie. W przypadku większych obiektów niezbędne może się okazać złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie trzeba dołączyć m.in.:
(oryginał dziennika budowy;
(oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania budynku z projektem, przepisami i sztuką budowlaną oraz doprowadzeniu do odpowiedniego stanu terenu budowy oraz np. drogi czy sąsiedniej nieruchomości;
(inwentaryzację geodezyjną powykonawczą (geodeta nanosi na specjalną mapę plan domu ze wszystkimi przyłączami);
(potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (gazowych, wodociągowych, energetycznych itd.).
Nowością od tego roku jest konieczność dołączenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.
Urzędnicy sprawdzą, czy twój dom został wybudowany zgodnie z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Jeśli wszystko będzie w porządku, możesz się wprowadzać.
