Mieszkanie na miarę, czyli praktyczne rady dla tych, którzy szukają własnego M

Kupuj gdy tanio, sprzedawaj, gdy drogo. Kryzys to idealny czas, by wyruszyć na mieszkaniowe łowy. Kupujących mało, a sprzedający spuścili z tonu. Jak jednak w gąszczu ofert wybrać mieszkanie dla nas najlepsze? Oto kilka prostych rad.

Rynek pierwotny

Nowych mieszkań na rynku jest mniej niż używanych. Ale łatwiej je oglądać, bo nie mają lokatorów, a deweloperzy i spółdzielnie organizują dni otwarte i prezentują mieszkania modelowe. Pokazy są zwykle w soboty lub niedziele. Podczas takich imprez możesz nie tylko obejrzeć mieszkanie, ale też porozmawiać z architektami, jak można by dopasować oferowane lokale do potrzeb twojej rodziny.

Rada pierwsza: zastanów się, czy chcesz mieszkać na peryferiach

Nowe osiedla z reguły powstają z dala od centrum. Deweloperzy kupują duże działki na obrzeżach miast, uzbrajają i zabudowują nowymi domami. Przepisy nakazują, by były wyposażone w miejsca garażowe i postojowe. Razem z domami powstają place zabaw i tereny spacerowe. Dobrze rozważ, czy taka lokalizacja ci odpowiada, sprawdź, czy w pobliżu domu będzie to, czego potrzebujesz - sklep, szkoła itd.

Rada druga: nowe nie wymaga remontów

Nowe budynki są wyższej jakości niż stare. Mają termoizolację, szczelne okna i energooszczędne ogrzewanie. Jeśli chcesz płacić niższe rachunki za swoje M, szukaj go na nowych osiedlach.

Rada trzecia: nowe dla wygodnych

Nowe budownictwo to z reguły duże, przestronne, widne klatki schodowe, wykończone dobrej jakości, trwałymi materiałami. W cenie możesz dostać marmurowe parapety, porządne okna i drzwi antywłamaniowe. Deweloper i spółdzielnia dadzą ci także gwarancję, że w pierwszych latach po oddaniu lokali będą usuwać wszystkie usterki na własny koszt.

Rada czwarta: dla ambitnych

Nowe mieszkania oddawane są w tzw. standardzie deweloperskim - ze szlichtą na podłodze, tynkami na ścianach i doprowadzonymi przyłączami. Za to bez podłóg, glazury i białego montażu. To pozwala zaprojektować swoje M indywidualnie: przenieść zlewozmywak pod okno, otworzyć kuchnię na salon, wybudować nowoczesną kuchenną wyspę. Jedyne ograniczenie to fantazja i pieniądze.

Najpierw jednak musisz swoje M odebrać.

Pamiętaj ! Oglądanie mieszkania to nie to samo co odbiór.

Do odbioru trzeba się przygotować - zabrać metrówkę, poziomnicę, kątownik. Należy zmierzyć całe mieszkanie i porównać z wymiarami w projekcie, sprawdzić tynki, wylewki, instalacje, dokładnie obejrzeć stolarkę okienną i drzwiową, policzyć przełączniki i gniazdka. Odbiór najlepiej robić z inspektorem nadzoru budowlanego. Jak go szukać? Zacznij od poczty pantoflowej. Może ktoś ze znajomych mógłby ci polecić zaufanego inspektora? Jeśli nie, zadzwoń do Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budowlanych, który ma oddziały we wszystkich większych miastach Polski.

Rada piąta: dla podejrzliwych

Nawet jeśli okolica nowego osiedla wydaje ci się cicha i bezpieczna, upewnij się, czy wkrótce pod oknami twojego mieszkania nie powstanie trasa szybkiego ruchu. A może wprost przeciwnie - będzie przystanek metra lub miejskiej kolejki albo cichego tramwaju. To podniesie wartość nieruchomości.

Rada szósta: dla wymagających

Niektórzy deweloperzy budują osiedla wyposażone we własne baseny, sale treningowe, a nawet korty tenisowe. Jeśli nie chcesz tracić czasu na dojazdy do obiektów sportowych w mieście, szukaj mieszkania na takim właśnie osiedlu.

Rada siódma: dla przezornych

Koniecznie zlustruj dewelopera lub spółdzielnię. Renoma firmy i uprzejma obsługa w biurze sprzedaży to za mało.

Pamiętaj, że musisz sprawdzić:

- status prawny firmy - czy jest to spółdzielnia mieszkaniowa, spółka cywilna działająca na postawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej czy może spółka akcyjna lub z ograniczoną odpowiedzialnością, wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS);

- kondycję finansową inwestora, czyli jego majątek - sprawozdanie finansowe znajdziesz w KRS. Tam też dowiesz się, czy deweloperowi nie grozi upadłość i czy komornik nie zajął już jego udziałów i kont;

- czy inwestor ma przeterminowane zaległości - takie informacje znajdziesz w Krajowym Rejestrze Długów;

- czy deweloper lub spółdzielnia mają tytuł prawny do ziemi, na której zamierzają budować;

- czy otrzymali pozwolenie na budowę, a później na użytkowanie;

- czy umowa, którą podsuwa ci do podpisu inwestor, traktuje równo obie strony - wielu deweloperów stosuje tzw. zakazane klauzule, czyli np. jeśli się spóźnisz z zapłatą, płacisz dziesięć razy wyższe odsetki niż deweloper za spóźnienie w oddaniu lokali.

- co dotąd wybudowali - porozmawiaj z lokatorami, zapytaj, czy nie było poślizgów w budowie, jaki jest standard oddawanych mieszkań, czy zgłaszano wiele usterek.

Gdy lustracja wypadnie pomyślnie - możesz kupować.

Rynek wtórny

Wybór używanych mieszkań na rynku jest ogromny. Aby wybrać to najlepsze, zastosuj się do naszych rad.

Rada pierwsza: ustal swoje priorytety

Twoje przyszłe mieszkanie to nie tylko przysłowiowe cztery ściany ani nawet blok, w którym się ono znajduje. Kupując mieszkanie, kupujesz je z okolicą i sąsiedztwem. Dla wielu najważniejszy jest łatwy i szybki dojazd do pracy. Dla innych bezpieczeństwo i wygoda dzieci.

Zastanów się, co jest priorytetem dla ciebie.

Rada druga: bądź praktyczny

Jeśli jesteście młodym małżeństwem na dorobku z dwójką małych dzieci, dobrze poszukać mieszkania w pobliżu rodziców lub dziadków. Odbiorą maluchy z przedszkola, gdy przyjdzie wam popracować dłużej, zostaną z nimi na weekend, gdy będziecie chcieli zabawić się ze znajomymi.

Za kilka lat role mogą się odwrócić. Dziadkowie nie będą już potrzebni przy wnukach, lecz sami będą potrzebować opieki. Wygodniej jest mieć starzejącą się matkę pod ręką, niż jeździć do niej przez całe miasto.

Rada trzecia: sprawdź, na co cię stać

Zsumuj oszczędności na koncie i/lub te ze skarpety oraz wysonduj rodzinę, na jaką pożyczkę możesz od niej liczyć. Koniecznie dowiedz się, czy dostaniesz ją od ręki, gdybyś musiał szybko finalizować transakcję. Jeśli jesteś właścicielem kawalerki po babci albo działki nad jeziorem, zorientuj się, za ile mógłbyś je sprzedać.

Oblicz też swoją zdolność kredytową, żebyś wiedział, jaki kredyt możesz dostać. Dodaj do siebie te wszystkie orientacyjne kwoty i dostosuj swoje plany mieszkaniowe do możliwości finansowych. Nigdy odwrotnie!

Planując inwestycję mieszkaniową, pamiętaj o tym, że:

- kryzys sprawił, że załatwianie formalności kredytowych może potrwać nawet kilka miesięcy. Banki stały się ostrożne, mniej chętnie udzielają pożyczek, a nawet potrafią się wycofać z promesy, czyli obietnicy przyznania kredytu;

- jeśli finansujesz kupno nowego M ze sprzedaży starego, musisz całe przedsięwzięcie dobrze zaplanować w czasie. Nie możesz się pozbyć dotychczasowego M za wcześnie, bo przyjdzie ci "koczować" u rodziny, ale weź pod uwagę to, że sprzedaż mieszkania w kryzysie trwa dłużej, w skrajnych przypadkach nawet ponad rok.

WAŻNE! Upatrzone mieszkanie najlepiej zadatkować. Jeśli sprzedający się rozmyśli i zrezygnuje z transakcji, będzie musiał oddać ci zadatkowane pieniądze w podwójnej wysokości: to, co wziął od ciebie, i drugie tyle z własnej kieszeni. Jeśli zamiast zadatku wpłaciłeś zaliczkę - w razie rezygnacji ze strony sprzedającego dostaniesz to, co wpłaciłeś, i po sprawie.

Ile wynosi zadatek lub zaliczka? Nie regulują tego żadne przepisy prawa. Standardowo 10 proc. wartości transakcji. Ale to kwestia umowy między stronami.

Rada czwarta: skonkretyzuj swoje plany

Wiesz już, ile możesz wydać na swoje wymarzone M, zorientowałeś się w ofercie (obejrzałeś kilka mieszkań). Teraz pora na skonkretyzowanie poszukiwań.

Po pierwsze, nie kupuj mieszkania "na wyrost", planując np., że za dziesięć lat na 120 m kw. zamieszkają z tobą starzejący się rodzice albo dorosła już córka (dziś nastolatka) z mężem i dzieckiem.

Nie rozwiązuj problemów na zapas. Córka może wyjechać na studia do innego miasta albo nie będzie chciała mieszkać razem z tobą, a rodzice będą woleli zostać na swoim. I wtedy to wielkie mieszkanie będzie tylko obciążeniem (wysoki czynsz).

PAMIĘTAJ! Dziś już nie musisz kupować mieszkania na całe życie.

Mieszkań na rynku jest (i będzie) tyle, że powinno się kupować mieszkanie zgodne z aktualnymi potrzebami. Gdy zmienią się twoje potrzeby - ty zmienisz mieszkanie.

Po drugie, zastanów się dokładnie, czego naprawdę potrzebujesz. Nie zabijaj się, by kupić mieszkanie marzenie. Jeśli twoja rodzina liczy trzy osoby i znalazłeś dla niej wygodne 70-metrowe M, nie ładuj się w lokum 100-metrowe (dwie sypialnie, gabinet, wielki salon, dwie łazienki + osobne w.c., dwie garderoby itp.).

Po trzecie, przemyśl, czy wszystkie dobra, którymi obrosłeś przez lata, musisz zabrać ze sobą do nowego mieszkania. Tak, jesteś przywiązany do starych mebli, które potrzebują przestrzeni... Ale pamiętaj, mieszkanie ma służyć ludziom, nie meblom.

Rada piąta: wybierajcie całą rodziną

Po to, by potrzeby wszystkich domowników były uwzględnione, także dzieci. Nawet jeżeli masz dokładną wizję nowego lokum, zastanów się, czy twoje pragnienia są pragnieniami całej rodziny. Każdy domownik może sobie inaczej wyobrażać idealne M - żona marzy o kuchni połączonej z pokojem, mąż o pokoju do pracy, syn lubi słuchać głośnej muzyki i nie chce sypialni między sypialnią rodziców a pokojem gościnnym. Córka uwielbia kąpiele w wannie i ani myśli o łazience z kabiną prysznicową. Jak osiągnąć kompromis? Sami musicie go znaleźć i nie da się tego zrobić bez wspólnych poszukiwań.

Rada szósta: oglądaj z architektem

Inaczej ogląda się nowe mieszkanie, a inaczej używane, nadal zamieszkane.

Zaproś na oględziny zaprzyjaźnionego (lub wynajętego) architekta. On szybko dostrzeże wady i oceni, czy da się je usunąć.

Dodatkową pomocą będą plany mieszkania, które dostaniesz od dotychczasowych właścicieli. Będą na nich zaznaczone ściany konstrukcyjne, czyli takie, których nie można usunąć (albo tylko pod warunkiem że zastosujesz specjalne, kosztowne podciągi), piony kanalizacyjne i przewody wentylacyjne.

Na oględziny wybierz się w dzień. Wtedy dokładnie widać wady i zalety mieszkania. Odkrycie mankamentów to argument za obniżeniem ceny.

- Sprawdź, czy okna nie są wypaczone, a drzwi łatwo się domykają, czy parkiet nie skrzypi (to może oznaczać, że odkleja się i trzeba go będzie ułożyć na nowo).

- Sprawdź ciśnienie wody w kranach oraz jak szybko odpływa ona z wanny, zlewu i umywalki.

- Zobacz, czy na rurach i kaloryferach nie ma rdzawych przebarwień.

- Przyjrzyj się, czy w łazience nie skrapla się woda (np. na spłuczce) - to może świadczyć o braku dobrej wentylacji.

- Sprawdź instalację elektryczną - jeśli jest stara, może się okazać, że każdorazowe włączenie czajnika elektrycznego będzie wywalało korki.

- Rozejrzyj się, czy nie ma prusaków i karaluchów (o ich obecności świadczą pozalepiane otwory wentylacyjne).

- Ważny jest też stan kuchni, łazienki i toalety (remonty są kosztowne).

- Nie zapomnij zapytać o czynsz i dodatkowe opłaty (np. wysokie rachunki za ogrzewanie mogą świadczyć o tym, że blok jest źle ocieplony).

Koniecznie pomyśl, jak skłonić właściciela do obniżenia ceny. Najlepiej, jeśli wymienisz wszystkie mankamenty mieszkania, ale zachowaj w tym umiar. Pomyśl o swoich atutach, np. w zamian za gotowość szybkiego zawarcia transakcji możesz domagać się obniżki ceny. Jeśli natomiast sprzedający szuka dla siebie nowego mieszkania, twoim atutem jest cierpliwość. Jednak masz prawo oczekiwać czegoś w zamian - albo że dopiero wtedy zapłacisz, gdy on znajdzie (a do tego czasu pieniądze mogą procentować w banku), albo obniżenia ceny.

Rada siódma: sprawdź stan prawny

Własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? O obu powie się mieszkanie własnościowe. I jedno, i drugie można sprzedać, darować, zapisać w testamencie, wynająć.

Gdy kupujesz mieszkanie spółdzielcze, zapłacisz niższą taksę notarialną, a gdy lokal nie ma księgi wieczystej - zaoszczędzisz na opłacie sądowej. Nie musisz nawet zostać członkiem spółdzielni, choć pozbawiasz się tym samym prawa głosu.

Kupujący najbardziej boją się użytkowania wieczystego. Takich terenów jest jeszcze sporo, zwłaszcza w dużych miastach. Pytają, co zrobić, gdy wygaśnie wieczysta dzierżawa. Przenieść dom w inne miejsce? Nie mówiąc o tym, że przekształcenie tego prawa we własność wiąże się z kosztami.

Użytkowanie wieczyste polega z grubsza na tym, że choć właścicielem gruntu jest skarb państwa albo gmina (powiat, województwo), to użytkownik wieczysty może z niego korzystać, jakby był właścicielem przez okres od 40 do 99 lat. Po tym czasie użytkowanie wieczyste może zostać przedłużone.

Wieczyste użytkowanie można sprzedać, darować, zapisać w testamencie. Można też je obciążać kredytem poprzez ustanowienie na nim hipoteki.

Z opłatą za użytkowanie wieczyste wiąże się taka niedogodność, że trzeba się udać do gminy osobiście i ona wyliczy opłatę. Nie przyślą jej nam do domu, jak np. wymiaru podatku od nieruchomości.

Opłaty roczne płaci się do 31 marca, z góry za każdy rok. Jeśli nieruchomość zyskuje na wartości, opłata może być aktualizowana (czytaj: podwyższana), ale nie częściej niż raz na rok.

Copyright © Agora SA