To będzie rok trudnych decyzji mieszkaniowych

Czy myślisz o zakupie lub budowie mieszkania bądź domu? A może o jego gruntownym remoncie? Przeanalizuj, czy jest jeszcze sens odwlekać tę inwestycję. Stawką może być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Sęk w tym, że w każdym przypadku rachunek potencjalnych zysków i strat jest inny. Pod największą presją czasu mogą znaleźć się wkrótce ci, którzy chcą kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. A to z powodu modyfikacji warunków uzyskania dopłaty do kredytu mieszkaniowego w ramach programu "Rodzina na swoim". Wprawdzie rząd jeszcze nie podjął decyzji o skierowaniu do Sejmu stosownego projektu ustawy, jednak z zapowiedzi Ministerstwa Infrastruktury wynika, że najprawdopodobniej tylko do kwietnia będzie można sięgnąć po kredyt z budżetową dopłatą na zakup używanego mieszkania lub domu. Taka dopłata to, lekko licząc, kilkadziesiąt tysięcy złotych. Państwo przez osiem lat spłaca bowiem mniej więcej połowę odsetek od kredytu. Co ważne, ta pomoc jest bezzwrotna.

Mniej mieszkań z dopłatą

Przed trudną decyzją, choć z innego powodu, staną też i ci, którzy wolą nowe mieszkanie lub dom od firmy deweloperskiej. Wiele bowiem wskazuje na to, że o wiele mniej takich mieszkań niż obecnie będzie objętych dopłatą do kredytu. Chodzi o to, że obniżony ma być pułap cen mieszkań, którego nie wolno przekroczyć, jeśli chce się dostać dopłatę. Prawdopodobnie już od kwietnia dopuszczalna cena metra kwadratowego nie będzie mogła przekroczyć o więcej niż 20 proc. - a nie 40 proc. jak obecnie - średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Np. w Warszawie ten pułap cen spadnie z 9080,40 zł za m kw. do 7783,20. A może jeszcze bardziej, gdyż jest on obliczany na podstawie kosztów zakończonych budów, a te w przyszłym roku najpewniej będą malały, bo w czasie kryzysu spadły ceny działek, materiałów budowlanych i robocizny.

Poszczególne miasta i województwa bardzo się różnią pod względem dostępności mieszkań objętych dopłatą. Firma Home Broker szacuje, że na warszawskim rynku warunek cenowy i powierzchniowy (mieszkanie nie może mieć więcej niż 75 m kw.) spełnia obecnie aż 64 proc. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Najmniejszy wybór spośród mieszkań dostępnych w programie "Rodzina na swoim" jest w Lublinie (25 proc.), Krakowie i Gdyni (po 31 proc.). Na drugim biegunie znajdują się takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Toruń, gdzie niemal każde mieszkanie można kupić, korzystając z rządowego wsparcia. Od kwietnia oferta mieszkań "z dopłatą" znacznie się skurczy, bo w programie zostanie tylko rynek pierwotny, w dodatku z niższym pułapem cen. To nie wszystko. Dojdzie jeszcze kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. To oznacza, że rodziny, w których jedno z małżonków ma więcej lat, nie dostaną dopłaty do kredytu.

Uwaga! Osoby samotne najpewniej ucieszy wiadomość, że prawdopodobnie także one będą mogły sięgnąć po dopłatę, a nie tylko rodziny i osoby z dzieckiem. Single nie dostaną takiej samej dopłaty jak rodziny. Te nie mogą kupić mieszkania większego niż 75 m kw. (dopłata obejmuje tylko 50 m). Dla singla norma ma wynosić 50 m kw., dopłata zaś obejmowała maksymalnie 30 m.

Ile mieszkań za kredyt z dopłatą (w proc.)

*tylko nowe mieszkania z rynku pierwotnego, niższy pułap ceny m kw. mieszkań objętych dopłatą

Źródło: Home Broker

Od dopłaty lepszy mniejszy kredyt

Na pierwszy rzut oka widać, że nie opłaca się zwlekać z zakupem mieszkania. Jednak trzeba dobrze przemyśleć taką decyzję. Przede wszystkim należy przeanalizować sytuację w swoim mieście, bo inna jest w prężnie rozwijających się aglomeracjach, a inna w mniejszych miastach o wysokim bezrobociu. Pamiętajmy, że część sprzedających może próbować podnieść cenę, wykorzystując w ten sposób zwiększone zainteresowanie ze strony kupujących, którzy zechcą załapać się na dopłatę rzutem na taśmę.

Z drugiej strony, jeśli kupujący nie poddadzą się presji albo banki przykręcą śrubę kredytową, to istnieje prawdopodobieństwo, że po zniesieniu dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym i obniżeniu pułapu cen dla nowych lokali sprzedający spuszczą z tonu (w największych aglomeracjach jest to raczej mało prawdopodobne w przypadku stosunkowo małych mieszkań, na które jest największy popyt). Konieczność zaciągnięcia odpowiednio mniejszego kredytu mogłaby zrekompensować utratę budżetowej dopłaty, która - przypomnijmy - potrwa przecież tylko osiem lat.

Jak rosła popularność kredytu z dopłatą

Źródło: BGK

Podwyżka VAT raczej niegroźna

Raczej nie ma się co przejmować wchodzącą w życie od 1 stycznia podwyżką VAT na nowe mieszkania z 7 do 8 proc. Kilka lat temu podwyżka oznaczałaby automatyczny wzrost ich cen. Ale obecnie jest to mało prawdopodobne. Dlaczego? Bo to deweloperzy muszą zabiegać o klientów, a nie odwrotnie. W Polskim Związku Firm Deweloperskich przyznają, że podwyżka VAT o jeden punkt procentowy nie będzie miała wpływu na ceny. Tym bardziej że wielu deweloperów daje upusty rzędu 3-5 proc.

Uwaga! Ci, którzy już podpisali umowę z deweloperem na budowę mieszkania, muszą się liczyć z niewielką podwyżką ceny brutto, jeśli w tej umowie podana jest cena netto plus aktualny VAT. Podwyższoną stawką tego podatku nie mogą być jednak objęte płatności dokonane przed datą wprowadzenia nowych stawek. Jeśli więc do końca 2010 r. zostanie zapłacona np. cała cena mieszkania, to deweloper nie ma prawa jej podnieść ani o złotówkę.

I jeszcze jedno. Obecnie nie ma znaczenia, jak duże kupujemy lub budujemy mieszkanie bądź dom. Od stycznia preferencyjną, 8-proc. stawką VAT będą obłożone wyłącznie mieszkania i domy objęte definicją budownictwa społecznego w ustawie o VAT. Oznacza to, że powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 150 m kw., a domu - 300 m kw. Ale jeśli przekroczy, to dopiero za każdy metr nadwyżki trzeba będzie zapłacić stawkę podstawową, która - przypomnijmy - wzrośnie od stycznia z 22 do 23 proc.

Jak się zmieniała średnia cena transakcyjna mieszkań (w tys. zł za m kw.)

Źródło: AMRON

Budowanie może trochę podrożeć

Skutki podwyżki VAT na materiały budowlane z 22 do 23 proc. mogą natomiast odczuć osoby planujące budowę lub remont. Ale nie powinna ich ona zniechęcić, bo definicją budownictwa społecznego są objęte także usługi budowlane związane z mieszkaniami. Oznacza to, że w dalszym ciągu można zlecić budowę lub remont firmie, a ta wystawi jedną fakturę z 8-proc. VAT. Taka faktura może obejmować zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały, które normalnie będą opodatkowane 23-proc. stawką.

Uwaga! Gdyby dom miał mieć więcej niż 300 m kw., to powierzając poszczególne etapy budowy różnym firmom, trzeba będzie poinformować każdą z nich o powierzchni budowanego domu. Firma do każdej wystawianej faktury będzie musiała zastosować w określonej proporcji zarówno stawkę obniżoną, 8-proc., jak i podstawową, czyli 23-proc.

Załóżmy, że budujemy 350-metrowy dom. Firma zgodziła się wybudować stan surowy zamknięty za 400 tys. zł plus VAT. Do równowartości kosztów budowy 300 m kw., czyli w tym przypadku do kwoty ok. 343 tys., doliczy stawkę

8 proc., a do pozostałej - 23 proc.

Na co kredyty z dopłatą*

zakup mieszkania na rynku pierwotnym 22,06

budowę domu jednorodzinnego 18,65

*dane z III kw. 2010 r.

Źródło: BGK

Zwrot VAT tylko przez trzy lata?

Jeśli ktoś woli budować lub remontować samodzielnie, to powinien zacząć tę inwestycję jak najszybciej. Dlaczego? Bo Ministerstwo Infrastruktury zapowiedziało likwidację od 2014 r. tzw. zwrotu VAT za materiały budowlane (nie można wykluczyć, że z powodu problemów budżetowych rząd przyspieszy tę decyzję).

Pamiętajmy, że można zaoszczędzić co najmniej 17 tys. zł, jeśli uda się wykorzystać cały limit zwrotu VAT, który przysługuje przez pięć lat od daty złożenia pierwszego wniosku. Problem w tym, że można go składać tylko raz w roku. Jeśli więc nie wykorzystamy w przyszłym roku całego limitu od razu, będziemy mieli jeszcze tylko dwa podejścia.

Dodajmy, że wspomniane 17 tys. zł dotyczy remontów. Jeśli inwestycja wymagała pozwolenia na budowę, do odzyskania jest przeszło 40 tys. zł.

Uwaga! Od stycznia kwota zwrotu VAT będzie minimalnie mniejsza niż do tej pory. Fiskus zwróci bowiem - w granicach ustawowego limitu - 65,22, a nie jak obecnie 68,18 proc. kwoty VAT zapłaconego w cenie materiałów budowlanych. Dodajmy, że chodzi o materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone 22-proc. VAT, czyli m.in.: cegły, dachówki, cement, wapno, gips, wełna mineralna, okna, drzwi. Warunkiem odzyskania części VAT za materiały budowlane jest dowód ich zakupu w postaci faktury.

Copyright © Agora SA