Przed rokiem pisaliśmy, że wprawdzie banki odkręcają śrubę kredytową, jednak jest mało prawdopodobne, by w 2010 r. mieszkania miały zacząć drożeć. Równocześnie zastrzegliśmy, że od tej reguły mogą być wyjątki, np. pójdą nieco w górę ceny małych mieszkań, bo na nie jest największy popyt. Spadną zaś ceny dużych lokali i domów. Ich zakup wiąże się bowiem z dużym wydatkiem, a o odpowiedni kredyt jest trudno. Ponadto spodziewaliśmy się większego zróżnicowania cen w zależności od lokalizacji oraz standardu domów.
Ceny mieszkań stabilne
I rzeczywiście, z cen transakcyjnych w systemie Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) wynika, że na rynkach mieszkaniowych w dużych aglomeracjach panowała w tym roku stabilizacja. Owszem, średnia cen się zmieniała, ale były niewielkie ruchy. Np. w stolicy Wielkopolski średnia cena m kw. mieszkań, które zmieniały w tym roku właściciela, obniżyła się zaledwie o niespełna 2 proc. Z kolei we Wrocławiu - wzrosła o niespełna 5 proc. Jeszcze mniej jednoznaczna sytuacja jest w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, gdzie ceny się wahają. W stolicy, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, średnia cen transakcyjnych w trzecim kwartale stopniała o niespełna 1 proc. Miesiąc wcześniej minimalnie wzrosła. Pamiętajmy, że takie wahnięcia mogą być skutkiem zmian np. struktury rynku pod względem powierzchni mieszkań, ich lokalizacji. Dane AMRON potwierdziły, że ceny apartamentów powyżej 100 m kw. od połowy 2008 r. pikują, bo popyt na nie jest niewielki. Taniały także domy, zwłaszcza w zabudowie szeregowej. Ceny lokali o powierzchni 75-100 m kw. od roku są w miarę stabilne. Od kilku miesięcy drożeją natomiast mniejsze mieszkania. Średnia ich cen - według AMRON - wzrosła w tym czasie o 200-400 zł na metrze. Wygląda więc na to, że mogą zacierać ręce ci, którzy wstrzymali się z zakupem domu lub dużego mieszkania. Natomiast przeliczyli się ci, którzy nie zdecydowali się na początku roku na zakup dwupokojowego mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, bo sądzili, że ich ceny jeszcze spadną. Obecnie muszą się oni liczyć z wydatkiem większym o kilka, kilkanaście tysięcy złotych. Z drugiej strony wskutek cenowego rozwarstwienia równie dobrze można też było tyle zaoszczędzić, kupując nieco później mieszkanie w gorszej lokalizacji. Poza tym deweloperzy starają się dopasować do możliwości kupujących. Stąd na rynku pojawiło się dużo tzw. mieszkań popularnych o niewielkim metrażu. Nie brakuje też różnego rodzaju promocji, bo deweloperzy, chcąc sprzedać tzw. dziurę w ziemi, muszą zaproponować atrakcyjną cenę. Jeśli bowiem co najmniej 15-20 proc. mieszkań firma nie sprzeda w tzw. przedsprzedaży, banki nie udzielą jej kredytu.
Szaleństwo kredytowe nie wróciło
W praktyce to właśnie przede wszystkim od banków zależy, co się dzieje z cenami mieszkań. Jeśli chodzi o nasze prognozy dotyczące rynku kredytów hipotecznych, to nie sprawdziły się one w 100 proc. Przewidywaliśmy, że w tym roku pogorszy się dostępność bardzo popularnych kredytów mieszkaniowych, w których spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim". Wyjaśnijmy, że aby dostać taką dopłatę, cena mieszkania nie może przekraczać ustawowego pułapu. Byliśmy pewni, że on wyraźnie spadnie, bo w czasie kryzysu malały koszty budowy mieszkań. Wówczas skurczyłaby się pula mieszkań, które można kupić za kredyt z budżetową dopłatą (przez osiem lat mniej więcej połowę odsetek).
Owszem, m.in. we Wrocławiu, w Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Opolu oraz Białymstoku maksymalny pułap cen spadł, ale niewiele, i do tego dopiero w październiku. Wzrósł natomiast m.in. w Łodzi, Krakowie, Warszawie i Poznaniu, np. w stolicy z 8013,88 do aż 9080,4 zł za m kw.! W efekcie zwiększyła się tam dostępność mieszkań za kredyt z dopłatą. Firma Home Broker szacuje, że w Warszawie warunek cenowy i powierzchniowy (mieszkanie nie może mieć więcej niż 75 m kw.) spełnia niemal dwie trzecie lokali (do tej pory tylko nieco ponad jedna trzecia). Jak poinformował Związek Banków Polskich (ZBP), po kredyt z dopłatą sięgnęło w trzecim kwartale aż 11 tys. rodzin, czyli o blisko 13 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Równocześnie liczba kredytów bez dopłaty stopniała o blisko 7,5 proc. (z ok. 54,2 tys. do 50,1 tys.). W ZBP tłumaczą to jednak wakacyjnym dołkiem oraz zaostrzeniem warunków kredytowych przez banki, co zaleciła im Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) w rekomendacji T. W ZBP twierdzą, że w całym roku banki pożyczą na cele mieszkaniowe ponad 50 mld zł, czyli o ponad jedną czwartą więcej niż w ubiegłym roku. Dodajmy, że prognozując ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, zastrzegaliśmy, i to się potwierdza, że ich dostępność wciąż będzie dużo mniejsza niż przed wybuchem kryzysu.
Czynsze spadły
W 2009 r. czynsze spadały i przypuszczaliśmy, że ta tendencja utrzyma się także i w tym roku. Za takim scenariuszem przemawiało to, że na rynku było bardzo dużo mieszkań (wielu właścicieli wolało je wynająć niż tanio sprzedać). W dodatku dopływ nowych mieszkań miał doprowadzić do spadku czynszów w lokalach o gorszym standardzie.
Wygląda na to, że i ta prognoza okazała się celna. Do sierpnia czynsze spadały. Według serwisu Oferty.net i Open Finance pod koniec lipca najęcie kawalerki w Warszawie kosztowało o blisko 12 proc. mniej niż rok wcześniej. Czynsz wraz z opłatami dla administracji pochłaniał średnio 1487 zł. Mieszkanie bardzo oddalone od centrum i/lub pozostawiające sporo do życzenia, jeśli chodzi o standard, można było nająć nawet za tysiąc złotych miesięcznie.
Jednak kiedy w sierpniu i we wrześniu na rynek wkroczyli studenci, natychmiast wzrosły oczekiwania wynajmujących. Według serwisu Szybko.pl i Expandera w Olsztynie ofertowe stawki czynszów wzrosły średnio aż o 7,7 proc., a w Białymstoku o 5 proc. Ale np. w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu podwyżki były raczej symboliczne, np. w przypadku kawalerek zaledwie o kilka złotych. Średnio o 2,3 proc. we wszystkich 15 miastach wzrosły ofertowe czynsze za mieszkania dwupokojowe, a o 3,1 proc. za trzypokojowe. Takie wzrosty odzwierciedlały popyt - studenci zdecydowanie chętniej wynajmują bowiem mieszkania większe, by móc zamieszkać ze znajomymi i dzielić koszty.
Niewykluczone, że najbliższe miesiące przyniosą niewielki spadek stawek czynszu. Według serwisu Oferty.net miesiącem, w którym najwięcej osób poszukiwało mieszkań do wynajęcia, był sierpień. We wrześniu popyt był o jedną trzecią mniejszy. W październiku klientów zainteresowanych najmem było już o ponad 40 proc. mniej niż w sierpniu.
Jak zmieniała się średnia cena transakcyjna mieszkań w 2010 r.
Źródło: Open Finance (do maja oferty najmu z serwisu Oferty.net, a od czerwca - Domiporta.pl obniżone o 5 proc.)
