Ostatnie badania spółki redNet Consulting na targach mieszkaniowych w największych miastach wykazały, że mieszkania chcą kupować głównie młodzi ludzie, o dochodach najczęściej nieprzekraczających 4 tys. zł (na rękę). Ile są oni skłonni na nie wydać? Najwięcej z blisko 1,8 tys. ankietowanych osób deklarowało, że 250-300 tys. zł. Oczywiście, te pieniądze miałby im pożyczyć bank. Niepokojące jest to, że od jesieni zeszłego roku wzrosła liczba osób, które zaciągają kredyty, nie mając żadnych oszczędności. Wzięcie kredytu na 100 proc. wartości mieszkania nie jest najlepszym pomysłem. A to dlatego, że marże ustalane przez banki dla tego typu kredytów są bardzo wysokie. Kredyt może się wydawać tani, bo niska jest stopa WIBOR, do której banki doliczają marżę. Ale trzeba pamiętać, że WIBOR (oprocentowanie, po którym banki skłonne są pożyczać sobie pieniądze) może pójść w górę. A wtedy skok raty spłaty może być bardzo bolesny. Kredyt jest znacznie tańszy, jeśli dysponuje się przynajmniej 10-proc. wkładem własnym. Tylko skąd wytrzasnąć tyle kasy?
Książeczka mieszkaniowa może pomóc
Warto sprawdzić, czy nie "marnuje się" książeczka mieszkaniowa kogoś z najbliższych. Można odzyskać zamrożone na niej oszczędności wraz z premią gwarancyjną. A ta premia to dodatkowe kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych. Te pieniądze mogą posłużyć jako wkład własny. W tym celu należy udać się do oddziału PKO BP i tam poprosić o wyliczenie premii gwarancyjnej. Dzięki temu będziemy wiedzieli, na co możemy sobie pozwolić, planując inwestycję. Za pierwsze wyliczenie premii PKO BP nie weźmie ani złotówki. Jeśli książeczkę ma ktoś z najbliższych, możemy go poprosić o jej przepisanie na nas. Warunki umowy stanowią, że "książeczka może być przedmiotem cesji - przekazania praw do wkładu - pomiędzy: małżonkami (również rozwiedzionymi), rodzicami i dziećmi (również przysposobionymi), dziadkami i wnukami, rodzeństwem rodzonym i przyrodnim, pomiędzy powinowatymi (macochą lub ojczymem i pasierbami)".
Książeczką mieszkaniową w PKO BP, ale nowego typu, powinny zainteresować się osoby zamierzające oszczędzać na mieszkanie. Oczywiście, jest wiele - mniej lub bardziej bezpiecznych - sposobów pomnażania pieniędzy, ale dla ciułacza, który startuje od zera, książeczka jest ciekawą alternatywą.
Musimy jedynie zadeklarować okres oszczędzania, który wynosi 12, 24 lub 36 miesięcy. Nie musimy wpłacać określonej kwoty na książeczkę co miesiąc, bo PKO BP nie wymaga systematyczności. Jednak od tego, ile zaoszczędzimy, zależą ewentualne korzyści, gdybyśmy chcieli wziąć w tym banku kredyt mieszkaniowy. Np. jeśli uzbieramy co najmniej 10 tys. zł, ale poniżej 50 tys. zł, to zapłacimy o połowę mniej m.in. z tytułu prowizji za udzielenie kredytu mieszkaniowego, a także za wycenę kupowanej nieruchomości. Jeśli zaś uda nam się odłożyć więcej niż 50 tys. zł, bank zadowoli się jedną czwartą wyżej wymienionych opłat. Istotną korzyścią jest również to, że posiadacz książeczki w ciągu sześciu miesięcy od jej likwidacji może skorzystać z preferencji przy kredycie mieszkaniowym. Oszczędzający mogą liczyć na oprocentowanie do 4,4 proc. w skali roku, w zależności od okresu oszczędzania (im jest dłuższy, tym oprocentowanie wyższe). Naszych odsetek nie zjada fiskus, bo oszczędności gromadzone na książeczce mieszkaniowej są zwolnione z tzw. podatku Belki.
Uwaga! Jeśli teraz założymy książeczkę mieszkaniową, nie dostaniemy już premii gwarancyjnej. Muszą nam wystarczyć odsetki oraz preferencje przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy w PKO BP. Na starej książeczce (założonej przed 24 października 1990 r.), też możemy dalej oszczędzać, ale lepiej na razie schować ją do szuflady i założyć nową. Dlaczego? Bo tę będziemy mogli zlikwidować choćby po roku i uzyskać preferencje przy kredycie. Oszczędzając na starej książeczce z prawem do premii gwarancyjnej, ryzykujemy, że pieniądze zamrozimy na dłuższy okres (jeśli nie wypali plan zakupu mieszkania). Chodzi o to, że bez tej premii likwidacja książeczki jest nieopłacalna, gdyż oszczędności gromadzone w latach 70. czy 80. są dziś niewiele warte. Ale żeby dostać premię, trzeba przeznaczyć oszczędności z książeczki na cel określony w ustawie o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1115 z późn. zm.). Możliwości są więc dość ograniczone.
Ale czy warto czekać?
Przede wszystkim trzeba być na 100 proc. przekonanym, że zakup mieszkania właśnie teraz, gdy istnieje całkiem duże prawdopodobieństwo, że ceny jeszcze spadną, jest dobrym posunięciem. Stawką są dziesiątki tysięcy złotych, które trzeba pożyczyć w banku, a potem mu zwrócić z niemałymi odsetkami.
Wskazówką mogą być opinie analityków związanych z branżą budowlaną i finansową. Warto poczytać też na forach internetowych (m.in. Gazeta.pl), co mają do powiedzenia ludzie patrzący na rynek mieszkaniowy z dystansu. Prawda jest taka, że ceny mieszkań już mocno spadły. I dziś nikt nie jest w stanie przewidzieć, czy i o ile jeszcze potanieją. I czy potanieją wszystkie, czy tylko niektóre, np. te gorzej położone? Firma Home Broker poinformowała niedawno, że wśród jej doradców spada odsetek optymistów oczekujących wzrostu cen (od lutego z 95 do 74 proc.). Przybywa zaś odsetek pesymistów, którzy prognozują ich spadek. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest szybko rosnąca liczba nowych inwestycji deweloperskich. W Home Broker przyznają, że "rosnąca podaż mieszkań wprowadzanych do sprzedaży na wczesnych etapach zaawansowania robót budowlanych systematycznie przekłada się na obniżanie przeciętnych cen ofertowych".
Co prawda na rynku kredytów hipotecznych banki coraz bardziej zabiegają o klientów (spadają marże i prowizje), ale nie widać, by poluzowały wymogi dotyczące zdolności kredytowej czy wkładu własnego kredytobiorców. Może w tej sytuacji lepiej pomęczyć się jeszcze przez jakiś czas, mieszkając kątem u rodziców albo w wynajętym mieszkaniu?
Najem może być tańszy
Analitycy Home Broker sprawdzili ostatnio opłacalność zakupu własnego "M" w relacji do najmu w kilku największych miastach Polski. Pod uwagę wzięli mieszkania dwupokojowe o powierzchni 44-55 m kw., czyli takie, które są najchętniej kupowane. W przypadku zakupu mieszkania kosztem jest rata kredytowa oraz komorne, z kolei w przypadku najmu - opłata wnoszona na rzecz właściciela. Analitycy pominęli opłaty licznikowe, gdyż te są zarówno przy zakupie, jak i przy najmie. Do określenia poziomu czynszów przyjęli średnie stawki dla poszczególnych miast. Z kolei kupione miałyby być 50-metrowe mieszkania po średnich cenach w poszczególnych miastach. W Home Broker założono, że kupujący dysponują 25-proc. wkładem własnym.
Okazuje się, że zakup mieszkania nie opłaca się w przypadku korzystania z kredytu w złotych. Chociaż koszty takiego kredytu cały czas spadają, to raty są wciąż zbyt wysokie. Do obliczeń analitycy przyjęli oprocentowanie na poziomie 5,7 proc. (w tym 2 pkt proc. marży).
Dużo korzystniej opcja z zakupem wypada w przypadku kredytu w euro. W Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu kupujący poniosą mniejsze wydatki. W Krakowie koszty najmu i zakupu są zbliżone. Jednak w Poznaniu wybierający opcję "własne" muszą się liczyć z większym wydatkiem.
Nie ma natomiast żadnej wątpliwości, że zakup jest korzystniejszy, jeśli zaciągniemy kredyt, do którego dopłaca państwo w ramach programu "Rodzina na swoim".
Uwaga! Ministerstwo Infrastruktury chce zlikwidować ten program od 2013 r. Jednak do czasu likwidacji budżetową dopłatą (mniej więcej połowa odsetek przez osiem lat) mieliby być także objęci single, a nie - jak obecnie - tylko rodziny i osoby samotnie wychowujące dzieci. Obniżony miałby być także - od stycznia 2011 r. - pułap cen mieszkań objętych dopłatą oraz wprowadzony limit wiekowy kredytobiorców (35 lat). Ponadto od lipca 2011 r. państwo ma wspomagać dopłatą zakup wyłącznie nowych mieszkań bądź budowę domów. Żeby uzyskać odpowiedź na pytanie, czy lepiej jest wynajmować, czy kupić mieszkanie, należy jednak posługiwać się konkretnymi przykładami. Najlepiej porównać "gołe" koszty tych alternatyw, czyli kwotę, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. To właśnie odsetki są prawdziwym kosztem, a nie spłata samego kapitału. Spłacając go, stajemy się bowiem właścicielami mieszkania.
Trzeba też pamiętać o tym, że warunki mogą się zmieniać. Dotyczy to nie tylko wysokości płaconych rat, ale także czynszu oraz ceny samego mieszkania. I jeszcze jedno: ci, którzy są przekonani, że w przyszłości mieszkania będą droższe, najpewniej kupią je na kredyt, choćby mieli przepłacać na racie. Jeśli zaś ktoś liczy na dalszy spadek wartości mieszkań, to nawet niższa rata kredytu nie skłoni go do zakupu.
