Oczywiście nie można wykluczyć, że niektóre firmy spróbują wykorzystać "marketingowo" obawy związane z zapowiedzią rządu podwyższenia od stycznia 2011 r. stawki VAT o jeden punkt procentowy (z 7 do 8 proc.). Do tej pory nic tak bowiem nie ożywiało rynku mieszkaniowego w naszym kraju jak zapowiedź niekorzystnych zmian podatkowych. W efekcie rosły ceny mieszkań.
Groźny efekt psychologiczny
Paweł Sztejter z firmy doradczej REAS przyznaje, że wzrost popytu spowodowany obawami przed konsekwencjami nowej stawki VAT może mieć znacznie większy wpływ na cenę mieszkań niż samo podniesienie podatku. Sztejter przypomina, że z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2004 r. W tym czasie wzrósł VAT na materiały budowlane z 7 do 22 proc. w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Z księgowego punktu widzenia ta podwyżka nie powinna była mieć żadnego wpływu na ceny mieszkań, pominąwszy nieznaczne zwiększenie kosztów finansowych inwestycji. - Jednak w wielu przypadkach już na początku 2003 r. deweloperzy w swoich działaniach promocyjnych sugerowali podejmowanie szybkich decyzji o zakupie mieszkań w celu uniknięcia ryzyka wzrostu ceny. W konsekwencji nastąpił silny wzrost popytu, przekładający się na wzrost cen, podtrzymany później kilkuletnim okresem dobrej koniunktury - wspomina analityk REAS-a.
Upusty zrekompensują podwyżkę
Katarzyna Siwek i Bartosz Turek z firmy Home Broker oceniają, że tym razem klienci firm deweloperskich muszą się liczyć ze wzrostem cen typowych mieszkań o 3-4 tys. zł (1 tys. zł na każde 100 tys. zł ceny netto, czyli nieopodatkowanej VAT).
Analitycy wychodzą jednak z założenia, że deweloperzy określają w umowach z klientami cenę netto, do której doliczają aktualną stawkę VAT. Gdyby ta wzrosła, wzrosłaby też automatycznie cena brutto, którą muszą zapłacić klienci. W dodatku nie można wykluczyć, że deweloperom przyjdzie do głowy pomysł podniesienia także cen netto, co będą tłumaczyć wzrostem kosztów budowy.
A co na to deweloperzy? Szef Polskiego Związku Firm Deweloperskich i równocześnie spółki Dom Development Jarosław Szanajca bagatelizuje problem. - Podwyżka VAT o jeden punkt procentowy nie będzie miała wpływu na ceny - mówił w czasie niedawnego spotkania z dziennikarzami. Szanajca wyjaśnił, że obecnie wielu deweloperów daje większe upusty (rzędu 3-5 proc.) od zapowiedzianej przez rząd podwyżki VAT.
Sztejter dodaje, że z punktu widzenia ich klientów o wiele groźniejszy może być zapis w umowie dopuszczający odchyłkę od metrażu mieszkania. Po prostu, jeśli po zakończeniu budowy okaże się ono większe od zakładanego, trzeba zapłacić za dodatkowe metry.
Kupujący nie są bezbronni
Analitycy Home Broker radzą tym, którzy dopiero podpiszą umowę z deweloperem na budowę mieszkania, by zagwarantowali w niej sobie cenę brutto, która nie ulega zmianie nawet po podwyżce VAT. A co z tymi, którzy już podpisali umowy przedwstępne z ceną netto, a termin oddania do użytkowania mieszkań przypada po 2010 r.? Zgodnie danymi Home Broker przeszło jedna trzecia transakcji na rynku pierwotnym w ostatnich trzech miesiącach dotyczyła mieszkań na etapie budowy do stanu surowego zamkniętego z elewacją. Dokończenie tych inwestycji jeszcze w tym roku raczej nie wchodzi w grę. Jeszcze kilka lat temu nabywcy tych mieszkań musieliby bez gadania dopłacić deweloperowi różnicę wynikającą ze wzrostu VAT. Obecnie mogą się bronić przed podwyżką. Jak? Agnieszka Majchrzak z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zwraca uwagę, że zgodnie z wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 126/05) w tej sytuacji klient może zagrozić wycofaniem się z umowy. I nie poniósłby żadnych konsekwencji finansowych z tego powodu. - Deweloper musi wówczas zwrócić wcześniejsze wpłaty wraz z odsetkami - informuje Majchrzak.
Radca prawny z wrocławskiej kancelarii Adiuto Ewa Audykowicz dodaje, że niezgodne z prawem są umowy podsuwane klientom przez deweloperów, w których próbują oni pozbawić ich możliwości odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby miał wzrosnąć VAT. I jeszcze jedno: ewentualny wzrost ceny mieszkania wynikający z podwyżki VAT dotyczy jedynie płatności dokonanych zgodnie z harmonogramem wpłat po dacie wprowadzenia nowych stawek tego podatku. Innymi słowy, jeśli do końca 2010 r. zostanie zapłacona i zafakturowana cała cena mieszkania, to deweloper nie ma prawa jej podnieść, choćby nawet podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność nastąpiło np. w marcu 2011 r.
Deweloperzy i tak zarobią
Analitycy Home Broker zwracają uwagę, że średnie marże deweloperów giełdowych spadły z 45 proc. w 2008 r. do 33 proc. w roku 2009. Są one jednak wciąż na tyle wysokie, że deweloperzy chętnie rozpoczynają nowe inwestycje. Ich największym zmartwieniem jest to, by nie siadł popyt na mieszkania, np. wskutek spadku dostępności kredytów w euro i frankach szwajcarskich spowodowanego zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego dla banków (rekomendacje T i S).
W dodatku zaostrza się konkurencja na rynku. GUS poinformował, że w ciągu siedmiu miesięcy tego roku deweloperzy zaczęli budowę ok. 36,9 tys. mieszkań. To wynik o przeszło 77 proc. lepszy niż przed rokiem. Katarzyna Siwek i Bartosz Turek twierdzą, że o ile jeszcze pół roku temu wzrost rozpoczynanych budów notowano w 11 miastach wojewódzkich, to dziś ich liczba powiększyła się do 15. Największą dynamiką wzrostu mogą pochwalić się Opole (350 mieszkań, co jest wynikiem o blisko 800 proc. lepszym niż przed rokiem) i Gorzów Wielkopolski. Jednak najwięcej mieszkań wciąż powstaje w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. W stolicy w drugim kwartale deweloperzy zaczęli budowę prawie 6,3 tys. mieszkań. W pierwszych trzech miesiącach było ich tylko nieco ponad 1,8 tys.
Emil Szweda i Bernard Waszczyk z Open Finance właśnie rozszerzającą się ofertą deweloperów tłumaczą obserwowany od dwóch miesięcy spadek cen transakcyjnych na rynkach mieszkaniowych w największych aglomeracjach. Sądzą oni, że ta tendencja utrzyma się do końca roku.
A jeśli rząd zniesie preferencyjną stawkę VAT?
Teoretycznie istnieje takie ryzyko, bo Rada Unii Europejskiej przedłużyła nam tylko do końca 2010 r. możliwość stosowania preferencji dla wszystkich mieszkań bez względu na ich powierzchnię. Nasz minister finansów wydał rozporządzenie utrzymujące w tym okresie podatkowe status quo. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by ten przepis obowiązywał także po 2010 r. 27 unijnych ministrów finansów zaakceptowało bowiem propozycję Komisji Europejskiej dotyczącą utrzymania preferencyjnych stawek VAT, m.in. w budownictwie mieszkaniowym.
Ponadto przed drastyczną podwyżką tego podatku (z 7 do 23 proc.) chroni nas definicja budownictwa społecznego w ustawie o VAT, która w pełnej zgodzie z unijną dyrektywą gwarantuje 7-proc., a od przyszłego roku 8-proc. VAT dla 99 proc. mieszkań i domów. Chodzi o to, że podstawową stawką obłożone mogą być wyłącznie mieszkania o powierzchni przekraczającej 150 m kw. lub przeszło 300-metrowe domy, ale też nie całe, lecz tylko każdy dodatkowy metr ponad normę, którą wyznacza definicja budownictwa społecznego. Ewentualne podniesienie stawki podstawowej VAT z 22 do 23 proc. uderzyłoby więc w nielicznych inwestorów.
Inwestorzy indywidualni mogą stracić
Karol Wilczko z serwisu Comperia.pl zauważa, że każdy, kto buduje dom albo remontuje lub wykańcza mieszkanie, zapłaci wyższy VAT za materiały budowlane. Te są bowiem objęte stawką 22 proc., po podwyżce wzrośnie ona do 23 proc. - Na każde 10 tys. netto wydane na wyroby potrzebne do wykończenia mieszkania lub budowy domu zapłacimy 100 zł więcej - mówi Wilczko.
Ale uwaga! Część tego podatku nadal będzie można odzyskać. Fiskus zwróci bowiem różnicę między stawką 23 i 8 proc. (obecnie 22 i 7 proc.), ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone wyższą stawką tego podatku (m.in.: cegły, dachówki, cement, wapno, gips, wełna mineralna, okna, drzwi). Dodajmy, że warunkiem odzyskania części VAT za materiały budowlane jest dowód ich zakupu w postaci faktury.
Wilczko twierdzi, że inwestorzy indywidualni więcej zapłacą także za usługi firm budowlanych. Np. montaż drzwi czy okien jest obecnie objęty 7-proc. stawką VAT. W efekcie zmian wzrośnie ona do 8 proc. - Również osoby, które planowały wybudowanie domu z pomocą firmy budowlanej, zapłacą więcej - mówi Wilczko. - Koszt usługi wynoszący dzisiaj 300 tys. zł netto będzie wyższy po uwzględnieniu podatku o 3 tys. zł - dodaje.
Z drugiej strony, nie można wykluczyć spadku kosztów budowy czy remontów. Wskazują na to najnowsze badania GUS dotyczące koniunktury w budownictwie. Ta wprawdzie wciąż jest dobra, jednak w sierpniu przedsiębiorcy oceniali przyszłość rynku mniej optymistycznie niż miesiąc wcześniej. Ponadto z danych GUS wynika, że w tym roku inwestorzy indywidualni zaczęli nieznacznie mniej budów. Mniejsze jest też zainteresowanie uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Po siedmiu miesiącach ich liczba jest niższa o 3,7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.
