Odpisy umorzeniowe od używanego hotelu

Przepisy o podatku dochodowym pozwalają nabywcy używanego budynku hotelowego zamortyzować go. Analiza przepisów podatkowych powadzi jednak do wniosku, że decyzję tę należy podejmować roztropnie.

Przedsiębiorcy, którzy zastanawiają się nad zakupem nieruchomości na rynku wtórnym biorą pod uwagę także mozliwość ich późniejszej amortyzacji podatkowej. Na pierwszy rzut oka regulacje dotyczące tej kwestii są dość jasne i przyjęcie odpowiednich założeń dotyczących amortyzacji nie powinno nastręczać kłopotów. Jest to jednak jedynie pierwsze i niestety mylące wrażenie. Problem może pojawić się w przypadku zakupu używanego hotelu. Przyjmijmy, że spełnia on warunki do uznania go za używany środek trwały w rozumieniu art. 22j ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.)

Klasyfikacja Środków Trwałych

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 tego przepisu nie może być krótszy niż 10 lat. Od tej reguły przewidziano jednak wyjątki. Okres amortyzacji można ograniczyć do trzech lat dla:

trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem (art. 22j ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),

kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych (art. 22j ust. 1 pkt 3 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z kolei art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z wykazu wynosi 2,5% okres amortyzacji należy obliczyć odejmując od 40 lat pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika. Amortyzacja nie może być jednak naliczana według stawki wyższej niż 10% (nawet gdy budynek był używany dłużej niż 30 lat).

Podatnicy zwykle zainteresowani są jak najszybszym zaliczeniem wartości środka trwałego do kosztów uzyskania przychodów. Pojawia się więc pytanie, czy hotel może być zamortyzowany w trzy lata (zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych hotele zaliczone są do rodzaju 109). W tym celu trzeba ustalić, czy czy jest to budynek wymieniony w art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli tak, to pkt 3 tego przepisu nie ma zastosowania. W konsekwencji nie będzie możliwe pełne zamortyzowanie obiektu w trzy lata.

Stawka z wykazu

Czy zatem dla hotelu, klasyfikowanego w rodzaju 109 KŚT, wykaz stawek amortyzacyjnych zawarty w ustawie ustala stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5%? Okazuje się, że tak. Stawka w tej wysokości przewidziana jest dla całej podgrupy budynków niemieszkalnych (podgrupa 10 KŚT), a jedynie trwale związanych z gruntem domki kempingowe oraz budynki zastępcze mogą być amortyzowane przez 10 lat.

Należy więc uznać, że wykaz stawek amortyzacyjnych określa dla hotelu stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5%. W konsekwencji jest to budynek, o którym mowa w art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a to uniemożliwia zastosowanie wobec niego naliczania amortyzacji według stawki 10% bez względu na okres wcześniejszej eksploatacji lub ograniczenie okresu naliczania odpisów do trzech lat.

Copyright © Agora SA