Na rynku nieruchomości biurowych nadal utrzymuje się bardzo duża podaż, rekordowa dla Warszawy i wysoka w innych dużych miastach regionalnych - zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu. Wg Cushmann and Wakefield ("Maretbeat jesień 2014"), w pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, tj. o ponad 27% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Z tego 51,5% przypadało na sektor biurowy.
Obserwatorzy rynku coraz częściej mówią o nadpodaży - zwłaszcza w stolicy. Taka sytuacja będzie wywierać presję na obniżkę czynszów. Poziom pustostanów może wzrosnąć do 20 proc. W takich warunkach los starszych obiektów przedstawia się nieciekawie, chyba że wyróżnia je dobra lokalizacja.
Tendencja do kupowania biurowców około 10 - 12 letnich i ich modernizacji widoczna jest na naszym rynku od kilku lat, choć coraz częściej, w związku z poszukiwaniami atrakcyjnych terenów inwestycyjnych zdarza się też, że inwestorzy kupują działki ze stojącymi na nich i niejednokrotnie działającymi budynkami, po to, by je wyburzyć.
Biurowce sprzed 10 lat, choć klasyfikowane najczęściej w kategorii B. często wyróżnia doskonałe położenie - co jest istotnym elementem z punktu widzenia inwestorów. Wśród ostatnich projektów modernizacyjnych można wskazać choćby dawny Holland Park na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli, w nowej odsłonie biurowiec Ethos. Obiekt został postawiony w 1998 roku, obecnie jest w przebudowie. Inwestor to Kulczyk Silverstein Properties. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.
Ile kosztują starsze biurowce? Ceny są zróżnicowane w zależności od lokalizacji, standardu i rynku. Przykład z zeszłego roku to transakcja sprzedaży za 40 mln zł biurowca Grójecka 127 w Warszawie, ukończonego w 2002 roku. Obiekt wyceniono na 6000 zł/ mkw.
W Katowicach zbliżona wiekiem nieruchomość, położona w centralnej części miasta, została wyceniona o połowę niżej. 175 mln zł kosztował inwestora biurowiec Altus (rok budowy: 2003). Obiekt jest najwyższym budynkiem w mieście - ma 125 metrów wysokości i 63 tys. mkw. powierzchni, co daje stawkę 2800 zł za metr.
Na podstawie ofert WGN możemy z kolei powiedzieć, że w miastach takich tak Wrocław czy Kraków starsze obiekty biurowe (10 - 15 letnie) o ile są w dobrych lokalizacjach mieszczą się cenowo w przedziale 4500 - 6000 zł od metra kwadratowego.
Najniższe ceny dotyczą biurowców z okresu PRL.
Przykład transakcji tego typu znajdziemy również w Katowicach. Biurowiec Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych (17 tys. mkw.), tuż obok Spodka, który PKP wystawiła na sprzedaż w zeszłym roku w cenie wywoławczej 15 mln zł, ostatecznie sprzedano o 100 proc. drożej. Obiekt sprzed 40 lat kupił inwestor TDJ Estate, który zamierza go wyburzyć i postawić nową nieruchomość. Ten przykład pokazuje, że inwestorzy są zdeterminowani walczyć o dobre tereny pod inwestycje, a lokalizacja obok Spodka z pewnością do takich należy. W tym przypadku stawka za metr wyniosła około 1700 zł. Na tle cen innych topowych lokalizacji w dużych miastach wcale nie jest to dużo. We Wrocławiu tereny w ścisłym centrum pod budownictwo wielorodzinne czy nieruchomości komercyjne potrafią zyskiwać ceny powyżej 5 tys. zł/ mkw. a w Warszawie zdarzały się w zeszłym roku transakcje ze stawką za metr powyżej 10 tys. zł.
Wracając do obiektów biurowych - część z nich ze względu na dobrą lokalizację i dobry stan techniczny oraz wiek nieprzekraczający 10 - 12 lat może liczyć na projekty inwestycyjne polegające na przebudowach, te starsze najczęściej czekają wyburzenia.
