Rok 2014, trudny i ciekawy dla branży mieszkaniowej oraz bankowców

Za nami ciekawy, choć trudny rok dla branży mieszkaniowej oraz bankowców. Na rynku widać symptomy ożywienia, ale o wyraźnej poprawie sytuacji ciągle nie ma mowy. Jaki był kończący się rok 2014 jeśli chodzi o nieruchomości i czego możemy się spodziewać w przyszłym roku?

Dla branży deweloperskiej mijający rok upłynął pod znakiem poprawy sprzedaży. Co ciekawe - choć deweloperzy chórem mówią o wzroście popytu, nie widać tego wyraźnie ani w zakresie akcji kredytowej w bankach, ani jeśli chodzi o ceny nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że cały 2014 rok upłynął pod znakiem sukcesywnie "ciętych" stóp procentowych NBP przez Radę Polityki Pieniężnej. Choć stopy biły kolejne rekordy jeśli chodzi o najniższy w historii poziom, nie przełożyło się to w sposób zdecydowany na liczbę i wartość zaciąganych kredytów hipotecznych.

W III kw. 2014 roku banki udzieliły (raport Amron - Sarfin) mniej kredytów i na mniejszą wartość niż w kwartale wcześniejszym, ale też względem tego samego okresu roku poprzedniego. Liczba nowych umów wyniosła 43 653 (spadek o 4,06% wobec II kwartału), a ich łączna wartość sięgnęła 9,232 mld zł (spadek o 3,61% wobec II kwartału). W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku udzielono 2 120 mniej kredytów, a ich wartość spadła o 299 mln zł.

Co prawda - nie ma jeszcze danych za IV kw. 2014, ale bankowcy przewidują, że wyniki całoroczne będę co prawda nieco lepsze, niż za 2013, ale gorsze względem roku 2012. Na pewno więc nie będą to dane świadczące o zdecydowanej poprawie koniunktury. Okazuje się też, że wabikiem na klientów nie jest rosnący poziom wymagalnego wkładu własnego. Choć klientów było więcej pod koniec 2013 roku, kiedy wycofywano z rynku kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości i z pewnością więcej będzie obecnie, gdy znikają kredyty na 95 proc., to jednak zainteresowanie jest daleko niższe od oczekiwanego.

Rok 2014, poza brakiem wyraźnego odbicia na rynku kredytowym, minął także pod znakiem stabilizacji cen mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wg ostatniego raportu Amron Sarfin za III kw. 2014 na największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto) ceny nie zmieniają się praktycznie od półtora roku. Wg NPB wzrosty cen, choć nieznaczne, są jednak zauważalne: w Warszawie na rynku pierwotnym od początku roku wzrosły o niecałe 150 zł (7300 - 7440/ mkw.), we Wrocławiu o niecałe 300 zł (5600 - 5900), podobnie w Krakowie (6000 - 6200 zł/ mkw.), a w Gdańsku o 350 zł (5500 - 5850).

Jeśli chodzi o rynek wtórny: wg NBP spośród 4 wyżej wymienionych miast od stycznia do końca września 2014 najbardziej podrożały mieszkania w Gdańsku (4800 - 5040 zł/ mkw. - ceny transakcyjne) i w Krakowie (5730 - 5930 zł/ mkw.). Nie zmieniły się natomiast w Warszawie (około 7100 zł/ mkw.) i we Wrocławiu (5100 zł/ mkw.).

Rok 2014 to także start nowego rządowego programu dopłat do mieszkań, czyli Mieszkanie dla Młodych. MDM był jednocześnie chyba największym rozczarowaniem roku.

Choć program w pierwszych miesiącach cieszył się dużą popularnością, z czasem liczba chętnych malała, a wobec MDM wysuwano coraz to więcej zastrzeżeń dotyczących wadliwej konstrukcji programu, drastycznie odmiennych limitów ceny metra kwadratowego między województwami i miastami, zróżnicowaną dostępnością mieszkań, brakiem udziału w programie rynku wtórnego itp.

W efekcie wpływ MDM na rynek był bardzo ograniczony. Szacuje się, że nie wykorzystana zostanie nawet ponad połowa środków na dopłaty zaplanowanych na 2014. Jak podaje w swoim raporcie Amron - Sarfin w III kwartale w ramach MdM banki zaakceptowały 3 253 wnioski, czyli o 589 mniej niż w poprzednim kwartale. Spadek zainteresowania programem notowany jest systematycznie od początku jego funkcjonowania, w pierwszym kwartale wyniósł ponad 10%, w II kwartale - 8,4%, a na koniec III kwartału - 7,5%.

Czego możemy się spodziewać po rynku mieszkaniowym w 2015 roku? Na pewno do poprawki pójdzie wspomniany wyżej MDM. Po zmianach ma przede wszystkim poprawiać dostępność mieszkań i dopłat dla rodzin z dziećmi. Eksperci liczą też na to, że MDM wróci do łask klientów w związku z rosnącym od stycznia 2015 roku wymagalnym minimalnym wkładem własnym kredytów hipotecznych - do 10 proc.

Kwestia wysokości wkładu pozostaje jedną z największych niewiadomych. Ciężko oszacować na ile podniesiony poziom minimalnego wkładu przełoży się na akcję kredytową. Już dziś klienci coraz częściej przychodzą do banków z gotówką rzędu od 20 do 50 proc. wartości mieszkania. Większość deklaruje też, że rosnący wkład nie wpływa na przyspieszenie decyzji zakupowych. Z drugiej strony 10 proc. wartości mieszkania może już stanowić poważny problem dla wielu klientów o słabszej zdolności kredytowej.

Zagadką pozostają też stopy procentowe NBP. W związku z kolejnymi danymi wskazującymi na deflację prawdopodobna wydaje się przynajmniej jeszcze jedna decyzja o obniżce stóp, co oznacza, że pobiją one kolejny historyczny rekord w zakresie najniższego poziomu. Czy tak się stanie - przekonamy się już wkrótce. Kolejne posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej zostało zaplanowane na 22 stycznia 2015 r.

Copyright © Agora SA