Dobre prognozy na nowy rok. Komentarz Macieja Górki dla gazety Metro.

Miniony rok eksperci na rynku nieruchomości określają jako stabilny. Należał do Woli i obu Prag, które już zyskały na budowie II linii metra. Stracili właściciele mieszkań na Białołęce, bo klientów ukradł im MdM. Co się wydarzy w 2015 roku?

Rok 2014 rozpoczął się od wielkich nadziei, jakie pokładano w programie "Mieszkanie dla młodych". Dziś wiadomo, że z 600 mln zł przeznaczonych na wsparcie udało się wykorzystać niewiele ponad połowę. Rządowy program nie wpłynął znacząco na wzrost liczby kredytów hipotecznych. W tym roku MdM czeka nowelizacja i większy budżet na poziomie 715 mln zł. Startuje też nowy rządowy program - Fundusz Mieszkań na Wynajem, pozwalający na najem na preferencyjnych warunkach. Na początku roku rozpoczną się też prace nad przywróceniem do życia idei kas oszczędnościowych. Miałyby promować oszczędzanie na nieruchomość poprzez premiowanie osób regularnie odkładających np. kilkaset złotych na zakup wymarzonego mieszkania. Czy te pomysły ożywią rynek kredytowo-nieruchomościowy? A może nowy rok będzie przedłużeniem stabilizacji z 2014?

Rynek kredytów hipotecznych

Sławomir Grzybek, dyrektor departamentu analityków biznesowych z Biura Informacji Kredytowej: Od III kwartału 2013 roku do II kwartału 2014 roku obserwowaliśmy wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w porównaniu do analogicznych kwartałów rok wcześniej. Spadki rozpoczęły się w III kwartale ub.r. W perspektywie 2015 roku oczekiwałbym stabilizacji zarówno cen mieszkań, jak i poziomów sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Z jednej strony zakupom na kredyt będą sprzyjać niskie stopy procentowe, z drugiej strony ograniczeniem dla pewnej grupy młodych ludzi będzie wymagany wkład własny na poziomie 10 proc. Pozostaje też pytanie, czy młodzi, którzy zdecydowali się na emigrację zarobkową, będą inwestować w Polsce, czy też nie. Jeśli tak, może być to istotny czynnik pozytywnie wpływający na rynek kredytów hipotecznych.

Bartosz Turek, Lion's Bank: Dla Polaków rok 2014 był dobrym rokiem, bo dzięki rekordowo niskim stopom procentowym najtańsze w historii stały się kredyty gotówkowe (obecnie oprocentowane często poniżej 10 proc.) i hipoteczne (nie dziwi tu oprocentowanie na poziomie 4 proc.). W efekcie wzrosła zdolność kredytowa Polaków, a raty ich długów stopniały. Nasze dane pokazują, że w grudniu trzyosobowa rodzina, której miesięczny dochód wynosił 5 tys. zł netto, mogła na 30 lat pożyczyć średnio na mieszkanie 449,9 tys. zł. To aż o 43,9 tys. zł więcej niż w tym samym okresie przed rokiem. Oczywiście niskie stopy procentowe mają też negatywną stronę - zakładając tradycyjną lokatę w banku, rzadko można liczyć na więcej niż 2-3 proc. odsetek. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno tani kredyt, jak i niskie oprocentowanie lokat powodują, że coraz więcej osób kupuje mieszkania - zarówno na własne potrzeby, jak i w ramach inwestycji. Inwestowaniu w mieszkania na wynajem sprzyja też fakt, że w listopadzie ub.r. najem przeciętnego dwupokojowego lokalu w dużym mieście był o 39 proc. droższy niż jego zakup.

Rynek wtórny

Marcin Jańczuk, Metrohouse: W 2014 roku w Warszawie kupowano mieszkania w bardzo podobnych cenach jak rok wcześniej. Średnia cena nie wykraczała poza widełki 7200-7400 zł za m kw. W przypadku mieszkań do remontu w budynkach z wielkiej płyty na Tarchominie czy Targówku zdarzały się transakcje dużo tańsze, nawet w okolicach 5000 zł za m kw. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe i niewielkie trzypokojowe, a średni metraż sprzedawanego mieszkania to 55 m kw. (przy średniej cenie zakupu 400 tys. zł). Z niepełnych jeszcze danych transakcyjnych wynika, że popularnością cieszyły się głównie mieszkania na Pradze-Południe, Ursynowie, Woli, a w dalszej kolejności w Śródmieściu i na Białołęce. Właśnie ta dzielnica, która co roku była niemal pewnym kandydatem do miana hitu sprzedażowego na rynku wtórnym, straciła przez dostępność mieszkań w ramach MdM. Tu naprawdę czuć rywalizację między deweloperami a rynkiem pierwotnym. Tempo sprzedaży nie wygląda źle. Na sprzedaż mieszkania czeka się średnio 3,5 miesiąca.

Obowiązkowy 5-procentowy wkład własny do kredytów nie był dla kupujących problemem. Jeśli nawet nie dysponowali gotówką, zwykle pomagała im rodzina. Aż 29 proc. nabywców mieszkań z drugiej ręki nie wspierało się przy zakupie kredytem. Podwyższenie w 2015 roku wkładu własnego przy zakupie na kredyt do 10 proc. nadal nie będzie stanowić bariery nie do pokonania dla potencjalnych nabywców. W dalszym ciągu grupę kupujących będą uzupełniać inwestorzy indywidualni, którzy zamiast trzymać gotówkę na nisko oprocentowanych lokatach chcą uzyskiwać wyższą rentowność z wynajmu mieszkań.

Rynek pierwotny

Marcin Krasoń, Home Broker: Rok 2014 należał do Woli. Zyskała zainteresowanie dzięki budowanej II linii metra, przez co doścignęła i wyprzedziła Białołękę pod kątem liczby inwestycji deweloperskich. To tutaj, w miejscu dawnych fabryk, powstaje teraz najwięcej biurowców, a chęć mieszkania blisko pracy podnosi atrakcyjność dzielnicy także pod względem mieszkaniowym. Trwa też proces odradzania się obu Prag, a otwarcie linii metra łączącej brzegi Wisły powinno go przyśpieszyć. W Warszawie na rynku pierwotnym niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z segmentu popularnego, czyli relatywnie nieduże, np. dwupokojowe o powierzchni 40-45 m kw. lub trzypokojowe ok. 50-metrowe. 2015 rok będzie przede wszystkim okresem kontynuowania tego, co obserwowaliśmy w ub.r. W związku z podniesieniem poziomu obowiązkowego wkładu własnego na początku roku możemy mieć do czynienia z lekką obniżką cen, ale w związku z dostępnością programu MdM, niskimi stopami procentowymi i rosnącą popularnością zakupów za gotówkę ten spadek będzie delikatny.

Maciej Górka , Domiporta.pl: W mijającym roku odnotowaliśmy najwyższy od siedmiu lat wynik sprzedaży nowych mieszkań. Według danych firmy Reas w sześciu największych miastach w Polsce sprzedaż osiągnęła poziom prawie 42 tys. mieszkań i była o 19 proc. wyższa niż w rekordowym 2007 roku. Do takiego wyniku przyczyniły się marże nieprzekraczające 2 proc., niskie oprocentowanie na poziomie 4,5 proc., stabilizacja cenowa i program MdM. Sprzedaż przyspieszyło też wejście w życie nowych wytycznych Rekomendacji S. Część kredytobiorców chciała zdążyć przed już obowiązującym 10-procentowym minimalnym wkładem własnym. Według danych z naszego serwisu od początku roku przeciętne ceny ofertowe na rynku pierwotnym ulegały nieznacznym wahaniom w zależności od regionu. Wszędzie deweloperzy próbowali dostosować się do limitu narzuconego w ramach MdM. Wybory mieszkaniowe Polaków nie zaskakiwały. Aż 32 proc. użytkowników poszukiwało mieszkań dwupokojowych, a 22,8 proc. - trzypokojowych. Dwa pierwsze kwartały 2015 roku będą spokojne. Ze względu na większy wybór mieszkań mogą nieznacznie spaść ceny, a ze względu na wymagany wyższy wkład własny może dojść do lekkiego spadku transakcji. Jeżeli pozytywne czynniki gospodarcze nadal będą napędzać optymizm zakupowo-inwestycyjny, a program wsparcia MdM dostosuje limity do konkretnych lokalizacji, to mamy szansę na kolejny rok prosperity na rynku pierwotnym.

Sławomir Horbaczewski, prezes zarządu Wikany: Mimo wielu niedoskonałości programu MdM jego oddziaływanie na rynek było znaczące. Był to pierwszy tak dobry i dynamiczny rok dla deweloperów od roku 2007. Decyzję o zakupie własnego M wielu kupujących podejmowało w związku ze zwiększeniem wymaganego wkładu własnego od 2015 roku. Z dynamiką popytu szła w parze wyjątkowa podaż na rynku, od kilku lat nie było takiego wyboru mieszkań, a co więcej - oferta deweloperów była dobrze dopasowana do wymagań i oczekiwań klientów. 2015 rok będzie także stabilny, ceny będą nieznacznie rosnąć, choć w niektórych miastach zatrzymają się na obecnym poziomie. Przyczyni się do tego m.in. wymagany przez banki 10-procentowy wkład własny. Klienci będą mogli nadal wybierać spośród sporej oferty mieszkań, ale nadpodaży lokali nie będzie w Polsce jeszcze długo.

Rynek biurowy

Stanislav Frnka, prezes zarządu HB Reavis Poland: W roku 2014 Polska nadal pozostawała jednym z najatrakcyjniejszych kierunków inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, a sama Warszawa z ponad 4 mln kw. nowoczesnej powierzchni biznesowej zdeklasowała pozostałe miasta w tym regionie. Obecnie w stolicy znajduje się w budowie ok. 700 tys. m kw. przestrzeni biurowej. Co ciekawe, większość inwestycji realizowanych w ub.r. powstaje poza ścisłym centrum. Na mapie Warszawy coraz wyraźniej zarysowują się nowe obszary biznesowe, wśród których, oprócz stale bardzo popularnego Mokotowa, wyróżniają się Wola i Muranów. Ma to związek m.in. z budową i rychłym oddaniem do użytku II linii metra. Wysoka aktywność deweloperów i wynikająca z niej większa dostępność powierzchni biurowej sprawiły, że w dalszym ciągu obserwowaliśmy spadek czynszów i wzmożoną konkurencję pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości. W rezultacie, z punktu widzenia deweloperów, ubiegły rok był bardziej wymagający niż poprzednie. Biorąc pod uwagę aktywność deweloperów i stosunkowo wysoki wskaźnik pustostanów, który na koniec III kwartału ub.r. osiągnął w Warszawie blisko 14 proc., musimy być świadomi, że nadal będziemy mieli do czynienia z rynkiem najemcy. Duża liczba nowych inwestycji, które zostaną oddane do użytku w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy, spowoduje dalszy wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej - w 2016 roku może on osiągnąć nawet 17-20 proc. Ta sytuacja wymusza nowe trendy na rynku nieruchomości komercyjnych. Czasy, kiedy wystarczyło po prostu wybudować biurowiec, minęły bezpowrotnie. Dzisiaj deweloperzy prześcigają się w dostarczaniu nie tylko coraz bardziej innowacyjnych usług i zaawansowanych technologicznie budynków, ale również inspirującego i innowacyjnego środowiska pracy, odpowiadającego na stale rosnące wymagania w zakresie work-life balance. Stąd w budynkach biurowych pojawiają się kluby fitness z basenami, przedszkola, zielone strefy relaksu czy stojaki na rowery i szatnie z prysznicami. Z pewnością zaobserwujemy jeszcze większą dbałość deweloperów o realizację projektów ekologicznych i energooszczędnych. Ma to z jednej strony związek z nowymi wytycznymi, które wejdą w życie 1 stycznia 2017 roku, z drugiej - z oczekiwaniami firm poszukujących nie tylko lepszego standardu powierzchni, ale również optymalizacji kosztów jej najmu. Dostępność dużej ilości nowoczesnej powierzchni biurowej po coraz bardziej przystępnych stawkach czynszowych generuje kolejny zauważalny trend - przenoszenia się do nowych biurowców firm z sektora MSP i instytucji publicznych, które dotychczas wybierały raczej starsze biurowce lub inne budynki przystosowane do potrzeb biurowych. W końcu zauważyły, że w nowoczesnym obiekcie można długofalowo osiągnąć realne oszczędności i podnieść efektywność. Ponadto warto obserwować, jak otwarcie II linii metra wpłynie na atrakcyjność w oczach deweloperów komercyjnych takich dzielnic jak Praga, które dotychczas raczej nie były brane pod uwagę ze względu na niewystarczającą infrastrukturę komunikacyjną.

Metro Warszawa nr 2930, wydanie z dnia 08/01/2015 Metro, str. 10

Copyright © Agora SA