Co zrobić, by sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Kwestia możliwości sprzedaży mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym to dziś kluczowa sprawa dla tysięcy właścicieli, którzy chcą uciec od zobowiązania. Jakie mamy możliwości w tym zakresie? Wyjść jest kilka jednak stoi przed nami bardzo trudne zadanie, bowiem ceny nieruchomości znacznie spadły i nasze mieszkania często są obecnie warte mniej, niż wynosi kwota kredytu pozostałego do spłaty.

Przede wszystkim powinniśmy zacząć całą operację od wizyty w banku i zapoznania się z procedurami i wiążącymi się z tym kosztami. Banki bardzo różnie podchodzą do kwestii sprzedaży, wcześniejszej spłaty kredytu itp. Powinniśmy od banku uzyskać zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia. Oczywiście powinniśmy się również dowiedzieć o wysokości ewentualnej prowizji, jaką bank pobierze od nas przy wcześniejszej spłacie kredytu. Może się okazać, że bardziej opłacalnie dla nas będzie poczekać kilka miesięcy czy lat, by sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt bez prowizji. Wszystko zależy od zapisów w umowie.

Niestety dla wielu właścicieli mieszkań takie oczywiste rozwiązanie to dziś zupełna fantastyka, ponieważ z racji dużej przeceny na rynku mieszkań (a w przypadku frankowiczów również wzrostu kursu waluty) , aktualna wysokość zobowiązania przekracza wartość mieszkania.

W takiej sytuacji możliwości jest kilka, ale bardzo wiele zależy od polityki banków w tym zakresie. Nie wszystkie zgadzają się na sprzedaż mieszkań obciążonych kredytem we franku szwajcarskim. Inne podejmują tego typu decyzje dopiero po dogłębnej analizie sprawy.

Zakładając jednak, że mamy zgodę instytucji kredytującej na transakcję - musimy nastawić się na możliwość poniesienia straty, zwłaszcza jeśli kupowaliśmy mieszkania w latach 2007 - 2008, kiedy były najdroższe a dodatkowo wzięliśmy kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości lub/i na najdłuższy możliwy okres np. 50 lat. Taka sytuacja sprawi, że po 7 latach spłacania w większości spłacamy nadal odsetki, a wysokość kwoty kredytu pozostałego do spłaty spadła nieznacznie. Jeśli już znajdziemy osobę chętną do kupna najprawdopodobniej przy obecnych cenach mieszkań i wolno spadającej wysokości zadłużenia, w najlepszym razie wyjdziemy na zero lub z minimalną nadwyżką, a najczęściej poniesiemy stratę. Mówiąc prościej - będziemy musieli nie tylko przekazać całą kwotę transakcji bankowi, ale jeszcze do tego dopłacić. Bank powinien wystawić nam promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod warunkiem zapłaty określonej kwoty.

Takie rozwiązanie jednak, mimo, że niekorzystne, na dokładkę może być dla nas po prostu niewykonalne, z racji konieczności dopłaty dodatkowej sumy, która może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wielu ludzi po prostu nie będzie miało takich pieniędzy.

Co robić w tej sytuacji? Jest jeszcze inna możliwość. Możemy próbować negocjować z bankiem częściową spłatę kredytu z kwoty uzyskanej w wyniku transakcji sprzedaży oraz przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem i spłatę pozostałej kwoty. W ten sposób oczywiście nadal zrealizujemy stratę, ale po pierwsze - jeśli nie mamy środków - będzie to dla nas możliwość "ucieczki" od duszącego domowe finanse kredytu, po drugie - dzięki spłacie większości zobowiązania i rozłożeniu pozostałej kwoty na raty, kredyt przestanie być dla nas odczuwalny. Zobowiązanie spadnie do kilkuset, czy nawet kilkudziesięciu złotych miesięcznie.

By jednak takie wyjście było możliwe musimy mieć inną nieruchomość, na którą bank przeniesie hipotekę. Co zrozumiałe - takie mieszkanie/dom musi być wolne od innych obciążeń. Warunkiem jest też zgoda właściciela nieruchomości (sami nie musimy być jej właścicielem) na wpis hipoteki. W "życiowych realiach" z pomocą dla kredytobiorców pod ścianą przychodzą np. rodzice, którzy zgadzają się obciążyć swoje mieszkanie hipoteką, współmałżonkowie itp.

Do negatywnych stron takiej transakcji należą niestety dodatkowe koszty - wyceny nieruchomości która ma być nowym zabezpieczeniem kredytu oraz koszty wynikające z podpisania aneksu do umowy. Niestety prawdopodobne są zmiany warunków kredytowania i np. wzrost marży, która w latach 2007 - 2008 z reguły była niska.

Istnieje też jeszcze inna - najtrudniejsza - możliwość wyjścia z problemu: przejęcie kredytu przez kupującego. W takiej sytuacji osoba, która nabywa mieszkanie jest prześwietlana przez bank jak normalny kredytobiorca - a więc sprawdzana jest jej historia kredytowa, zdolność, zarobki itp.

Ta alternatywa może być jednak niewykonalna z racji zmiany rekomendacji KNF odnośnie kredytów we frankach. Od 1 lipca 2014 banki udzielają tylko kredytów w walucie, w której się zarabia. Oznacza to, że nawet jeśli bank zgodziłby się na takie rozwiązanie, trzeba by było obecny kredyt przewalutować, co - jak wynika z wszelkich symulacji - byłoby niekorzystne dla kredytobiorcy i wiązałoby się z koniecznością dopłaty. Dodatkowo należy się spodziewać gorszych warunków nowego kredytu - w szczególności wyższej marży. Podkreślmy jeszcze raz, że może się okazać, że taka transakcja ze względu na politykę banków w ogóle nie będzie możliwa. Jest to z pewnością najtrudniejszy, najbardziej skomplikowany i najdłużej trwający wariant do wyboru, choć oczywiście można próbować.

Wszystkie wyżej wymienione metody postępowania wymagają na pewno dokładnej analizy kosztów i opłacalności. Warto zasięgnąć wiedzy profesjonalnego doradcy finansowego i oczywiście wszystko robić w porozumieniu z bankiem.

W zależności od sytuacji życiowej można też rozważyć inne warianty - zamiast sprzedaży mieszkania i realizacji straty można próbować przeczekać gorszy okres tak w domowych finansach, jak i na rynku nieruchomości i np. wynająć mieszkanie. Jeśli najem będzie stabilny, umowa podpisana na długi okres, terminowość spłat czynszu zachowana - może być to nasz argument poprawiający naszą zdolność kredytową. Inną formą ucieczki od kredytu jest próba zamiany mieszkania. Obecnie takie transakcje znacznie zyskują na popularności.

Copyright © Agora SA