Dane z rynku kredytowego stoją w rażącej sprzeczności z informacjami płynącymi od deweloperów. Ci drudzy twierdzą, że miniony rok był najlepszy, jeśli chodzi o sprzedaż nowych mieszkań, od wielu lat, tymczasem zupełnie nie widać tego w akcji kredytowej.
Wyniki z ostatniego kwartału 2014 pokazują, że nie pomogła nawet perspektywa wycofania z rynku kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości. W ostatnim kwartale minionego roku zawarto niecałe 43 tys. umów kredytowych (wg raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich) , czyli o 1,5 proc. mniej w porównaniu do wcześniejszego kwartału. Wartość zawartych umów wyniosła 9,1 mld zł, co również było wynikiem gorszym (o 0,77 proc.). W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (IV kw. 2014 r./ IV kw. 2013 r.), wartość udzielonych kredytów spadła o 9,61%, natomiast ich liczba o 5,33%. W całym 2014 roku banki udzieliły 174087 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 36,824 mld zł, co oznacza wzrost o 0,96% w ujęciu wartościowym i spadek o 1,57%, w ujęciu ilościowym w porównaniu do wyników z 2013.
Rok 2014 był najsłabszym okresem dla sektora hipotecznego od roku 2005. Zarówno liczba (174 tys.) kredytów udzielonych w roku 2014, jak i ich wartość (36,8 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł). Niskie oprocentowanie kredytów złotowych i atrakcyjne ceny nieruchomości, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego - napisano w raporcie.
Skąd więc te zadziwiająco dobre dane sprzedażowe u deweloperów? Wg bankowców sprzedaż ratowali ci klienci, którzy kupowali w celach inwestycyjnych, wykorzystując niskie stopy procentowe i ceny. Byli to klienci dysponujący gotówką, którzy wycofali środki z lokat bankowych i innych instrumentów finansowych i kupili mieszkania z myślą o rynku najmu.
Niewielki wpływ na rynek kredytowy i ogólnie mieszkaniowy w 2014 roku miał program MDM. Jego udział okazał się rozczarowujący. Wykorzystano 36 proc. środków przeznaczonych na 2014. Eksperci ZBP podkreślają, że zadaniem programu nie jest generowanie klientów bankom, a korzystają z niego najczęściej osoby, które i tak były już zdecydowane zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie.
Jak w 2014 roku zadłużali się Polacy?
Średnia wartość kredytu złotowego w IV kw. wyniosła 206 tys. zł., co oznacza że wzrosła o 1,71 proc. Najchętniej braliśmy kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł (34 proc.) oraz od 200 do 300 tys. (22 proc.). Kredyty powyżej 500 tys. zł stanowiły zaledwie 5 proc. udzielonych, a te powyżej miliona złotych - 0,5 proc.
Pod koniec roku klienci wykorzystywali ostatnią szansę na zadłużenie się na 95 proc. wartości nieruchomości. Na to liczyli bankowcy - ale zainteresowanie było i tak dalekie od oczekiwań. Od października do grudnia 2014 roku nastąpił wzrost (o 1,77 p.p.) nowo udzielonych kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80%. Kredyty te stanowiły 48,90% wszystkich udzielonych w badanym kwartale. W tym samym okresie nastąpił spadek udziału kredytów o wskaźniku LtV na poziomie od 50 do 80% - również o 1,77 p.p.
Jeśli chodzi o czas trwania umowy - zdecydowanie najczęściej kredytowaliśmy się na najdłuższy możliwy okres, czyli od 25 do 35 lat. W IV kw. 2014 takich kredytów było 63 proc.
Warto zaznaczyć, że równolegle do bardzo słabych wyników w zakresie akcji kredytowej, mamy dobre dane dotyczące dostępności mieszkaniowej. Prezentowany w raportach Amron - Sarfin Indeks Dostępności Mieszkaniowej (IDM) M3 pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. Z raportu wynika, że dostępność była najwyższa od 2006 roku. Złożyło się na to m.in. najniższe w historii oprocentowanie kredytów (w IV kw. 2014 spadek oprocentowania wyniósł blisko 6 proc. - realne oprocentowanie kredytów na koniec roku wynosiło 5 proc.), nieznaczny spadek cen nieruchomości (w największych miastach o 1,15 proc. w 2014), do tego znacznie wzrosły dochody - w porównaniu do wcześniejszych kwartałów o ponad 4,2 proc. Nieznacznie spadły też koszty utrzymania. Wszystko to przełożyło się na wzrost wartości IDM aż o 13,75 proc. I mimo to, nie przełożyło się to na większe zainteresowanie kredytami.
Jaki będzie rok 2015 jeśli chodzi o akcję kredytową? Bankowcy nie mają powodów do optymizmu "Na chwilę obecną brak jest argumentów pozwalających na prognozowanie akcji kredytowej w obszarze finansowania zakupu mieszkań na poziomie odbiegającym znacznie od tego, co miało miejsce w latach 2013 i 2014. Stopy procentowe są już na bardzo niskim poziomie i nawet kolejny ich spadek nie spowoduje istotnych zmian w poziomie akcji kredytowej, natomiast podwyższenie minimalnego poziomu wkładu własnego może utrudnić dostęp do kredytów tej części polskiego społeczeństwa, która aktualnie nie posiada żadnych oszczędności lub chce je przeznaczyć na remont nowo zakupionego mieszkania." - napisano we wstępie do raportu.
Zdaniem Związku Banków Polskich bez poważnej dyskusji i zmian - systemowych rozwiązań dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce - problemy mieszkaniowe polskich rodzin będą narastać, co przełoży się m.in. na kolejną falę emigracji. ZBP od kilku już lat proponuje wprowadzenie kas budowlanych, czyli systemu długoletniego oszczędzania na mieszkanie.
