Banki ruszyły w ostatnich dniach na nową wojnę o kredyty hipoteczne. Bój idzie nie tylko o tych, którzy dopiero chcą kupić dom lub mieszkanie. Łakomym kąskiem są też osoby, które już mają kredyt hipoteczny i można je "podkupić" od konkurencji. Są nawet cenniejszym nabytkiem ze względu na sprawdzoną wiarygodność i historię kredytową w dotychczasowym banku.
Bankowcy kuszą przenosinami
Kilkanaście dni temu mBank, Bank Millennium i BGŻ wprowadziły specjalne oferty, w których kuszą niskim oprocentowaniem, ograniczonymi do minimum kosztami związanymi z przeniesieniem kredytu. Podobną ofertę szykuje BZ WBK, narady wojenne trwają w kilku innych bankach.
Pretekstem do wojny o hipotecznych klientów są niższe opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem hipoteki. Do tej pory opłaty były uzależnione od wartości nieruchomości (oznaczało to wydatek rzędu 1-2 tys. zł). Od marca będą ustalone ryczałtowo - każdy zapłaci po 200 zł. Koszty zmiany banku będą więc mniejsze, zwłaszcza że niektóre biorą koszty wpisów sądowych na siebie.
Drugi powód ofensywy to zbliżające się ograniczenia w udzielaniu kredytów we franku szwajcarskim. Nadzór bankowy proponuje, by od kwietnia każdy, kto chce wziąć kredyt walutowy, będzie musiał zadeklarować 30-proc. wkład własny. - Jeśli więc zmieniać bank na tańszy, to tylko teraz - kuszą bankowcy.
Kiedy zamiana kredytu na tańszy ma sens? - Dotyczy to szczególnie osób o niskich dochodach i oszczędnościach. To im powinno szczególnie zależeć na redukcji miesięcznych rat - przekonuje Michał Wąsikowski, doradca finansowy z firmy brokerskiej Expander. Klient, który spłaca 20-letni kredyt we frankach w wysokości - po przeliczeniu - 100 tys. zł dzięki obniżeniu oprocentowania np. z 3 proc. do 1,6 proc. zaoszczędzi 100 zł miesięcznie, a w całym okresie spłaty - 24 tys. zł.
Według szacunków Banku Millennium w Polsce tylko 12 proc. kredytów hipotecznych stanowiły kredyty refinansowe (czyli takie, które idą na spłatę wcześniejszych), podczas, gdy np. w Wielkiej Brytanii aż 43 proc. Na Wyspach klient przenosi się z banku do banku średnio trzy razy.
Ale jest też i druga strona medalu. Bankowcy zastawiają kosztowne pułapki na klientów, którzy myślą o ucieczce do konkurencji. Przekonał się o tym na własnej skórze nasz czytelnik, który chciał przenieść kredyt, a teraz grozi mu konieczność płacenia odsetek w dwóch bankach.
Franki? Dziękujemy, nie bierzemy!
Czytelnik kilka tygodni temu postanowił przenieść kredyt we frankach szwajcarskich z Banku BPH do Fortis Banku. W tym ostatnim zaciągnął kredyt prawie o połowę tańszy. W BPH dostał zaświadczenie z kwotą zadłużenia we frankach oraz numerem rachunku "w walucie CHF". Nadał przelew, który został przez BPH... odrzucony! Bank dodatkowo "ukarał" klienta prowizją w wysokości 30 franków. Co się stało? Otóż BPH zażyczył sobie, by na jego konto wpłacić złotówki, a nie franki. Klient napisał reklamację, ale bank nie ustąpił. Odpisał, że "transakcja była finansowana w Polsce, więc spłata powinna nastąpić w złotych przy zastosowaniu naszego kursu sprzedaży dewiz".
To oznacza dla klienta spore straty na przeliczeniach kursowych. Policzmy: musi oddać BPH równowartość 50 tys. franków liczoną po bankowym kursie sprzedaży franka np. 2,47 zł. Będzie to 123,5 tys. zł. Tę kwotę pożyczy mu Fortis Bank - zamiast franków wypłaci mu równowartość w złotych, ale przeliczoną po bankowym kursie kupna franka np. 2,36 zł. Ze 123,5 tys. zł po takim przeliczeniu zrobi się 52,3 tys. franków. I taki kredyt klient będzie musiał zaciągnąć (żeby spłacić stary - 50 tys. franków). Nie dość, że straci ok. 6 tys. zł, to jeszcze od wyższej kwoty kredytu zapłaci wyższą miesięczną ratę. Do tego do czasu wyjaśnienia sprawy płaci odsetki od obydwu zaciągniętych kredytów!
W Expanderze dziwią się małej elastyczności BPH. - Wielu naszym klientom udawało się spłacić kredyt w tym banku bezpośrednio we frankach szwajcarskich - zapewnia Maciej Kossowski. - W naszym banku są dwie opcje spłaty: w walutach, albo w złotych. Umowa z tym klientem przewiduje tę drugą - wyjaśnia Agnieszka Sej z centrali Banku BPH.
Bankowe kruczki na uciekających
Sprawdziliśmy, czy inne banki też piętrzą trudności przed klientami, którzy chcieliby przenieść kredyt do konkurencji. Według Macieja Kossowskiego z Expandera m.in. w Fortis Banku, Deutsche Banku, Nykredit, BGŻ czy PKO BP klienci nie mają podobnych problemów. Ale trzeba zadeklarować stosowną opcję w czasie podpisywania umowy.
Zdarzają się i inne kruczki. Np. w taryfie opłat i prowizji banku PKO BP pojawiła się 300-złotowa prowizja za zaświadczenie o historii kredytowej. Taki kwitek potrzebny jest zwykle przy zmianie banku. Bank oczywiście zapewnia, że nie ma to nic wspólnego z próbami zniechęcania klientów do przenosin.
Gdy kredytobiorca MultiBanku będzie chciał spłacić kredyt lub poprosić inny bank o refinansowanie, zapłaci prowizję - od 3 proc. w pierwszym roku do 1 proc. kwoty zadłużenia w trzecim roku. Dopiero od czwartego roku zmiana banku jest darmowa.
Robert Pepłoński z Domu Kredytowego Notus ostrzega, że koszty związane z refinansowaniem kredytu mieszkaniowego mogą być tak wysokie, że przekreślają sens tej operacji. Naszego czytelnika do przenosin z BPH do Fortisa skłoniła obniżka oprocentowania kredytu we frankach z ok. 4 proc. do 2,2 proc. Pepłoński wyliczył, że straty zwrócą się w ciągu niespełna czterech lat.
To dużo. Według Pepłońskiego opłaca się refinansować kredyt walutowy innym walutowym tylko wtedy, gdy koszty z tym związane zwrócą się w ciągu trzech lat. Bo za trzy lata oprocentowanie kredytów złotowych i we frankach szwajcarskich, które obecnie różni się przeciętnie o 2-3 pkt proc., niemal się zrówna. - W pierwszej kolejności spróbowałbym wynegocjować obniżenie oprocentowania w dotychczasowym banku - radzi kredytobiorcom Pepłoński.
Koniunktura na przenosiny zaczęła się już w ubiegłym roku. Związek Banków Polskich podaje, że w 2005 r. banki pożyczyły na cele mieszkaniowe 22,4 mld zł, czyli o 59 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale równocześnie łączne zadłużenie z tego tytułu wzrosło "tylko" o 30 proc.. To oznacza, że coraz większą część rynku napędzają nie nowi kredytobiorcy, ale ci, którzy "wędrują" ze ze swymi kredytami między bankami.
