Jak wynająć i nie stracić?

Kupić własne M, czy dalej wynajmować? To dylemat osób, które dopiero myślą o swoim pierwszym mieszkaniu. Kupić, aby wynajmować? To z kolei wyzwanie dla tych, którzy nieruchomości traktują jako inwestycję.

Kupno mieszkania pod wynajem powoli przestaje być superinwestycją, dzięki której można w rok czy dwa - jak to do niedawna bywało - nawet podwoić kapitał. Cena m kw. urosła już do niebotycznych rozmiarów. Właściwie w żadnym z dużych polskich miast nie da się kupić mieszkania poniżej 5 tys. zł za m kw. W Warszawie czy Krakowie osoba myśląca o kupieniu nowego M musi się szykować na wydatek przynajmniej 8 tys. zł za m kw.

Co prawda analitycy zgodnym chórem powtarzają, że mieszkania drożeć będą dalej. Z drugiej jednak strony zdolność kredytowa Polaków nie jest z gumy. Cześć specjalistów coraz głośniej mówi, że kończy się ona przy 9-10 tys. zł za m kw. Poza tym w Warszawie mieszkania już są droższe niż w Berlinie!

Z drugiej strony rosną również ceny najmu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnio o 34 proc. wzrosły czynsze we Wrocławiu, a w Gdańsku - o 28 proc. . Z kolei w Warszawie i Krakowie za wynajem trzeba zapłacić więcej o odpowiednio: 18 i 19 proc.

To, co dzieje się na rynku, można podsumować tak: rosną ceny mieszkań, a koszty najmu razem z nimi. Szybki wzrost cen występuje głównie w tych segmentach rynku, w których jest niedobór mieszkań pod wynajem, a zapotrzebowanie jest duże. Według analiz Szybko.pl i Expandera dość niski wzrost cen wystąpił w przypadku kawalerek, bo ludzie coraz rzadziej chcą je wynajmować. Teraz większym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania, więc ceny ich wynajmu szybują w górę. Przykładowo we Wrocławiu za trzypokojowe mieszkanie musieliśmy w II kw. zapłacić średnio o połowę więcej niż rok wcześniej, a za czteropokojowe o 38 proc. więcej. Tylko nieco niższe wzrosty cen najmu obserwowano w przypadku czteropokojowych mieszkań w Warszawie czy dwupokojowych w Gdańsku.

Wynająć, czy kupić własne M?

Obecnie, aby wynająć jakiekolwiek mieszkanie w jednym z dużych polskich miast, musimy mieć miesięcznie w kieszeni co najmniej kilkaset złotych. Na kawalerkę w Katowicach wydamy średnio ok. 850 zł miesięcznie, ale już ponad 1300 zł w Warszawie. Tak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl i Expandera (dane za II kw. 2007 r.). W przypadku większych mieszkań różnice w kosztach wynajmu pomiędzy miastami są jeszcze większe. Gdybyśmy chcieli wynająć mieszkanie trzypokojowe w Warszawie, to zapłacimy średnio ponad 2,1 tys. zł, w Katowicach 1,4 tys. zł.

Rosnące ceny najmu skłaniają do zadania sobie pytania: Czy zamiast wynajmować nie bardziej się opłaca wziąć w banku kredyt i kupić własne M. W ten sposób pieniądze, które co miesiąc płacimy właścicielowi w ramach czynszu, przynajmniej w części mogą pokryć ratę kredytu.

Niestety, w ostatnich latach ceny mieszkań poszły lawinowo do góry, znacznie szybciej niż zarobki Polaków. To oznacza, że mocno zmniejszyła się siła nabywcza przeciętnego Kowalskiego. Co więcej, jeszcze do niedawna stopy procentowe zarówno w Polsce, jak i Szwajcarii były na niższym niż obecnie poziomie. Wyższe stopy procentowe oznaczają, że co miesiąc rata kredytu hipotecznego jest wyższa. W dodatku analitycy spodziewają się, że cena kredytu może jeszcze rosnąć w kolejnych miesiącach. W lepszej sytuacji są osoby mające kredyty we frankach. - W ich przypadku sytuację łagodzi umacniająca się złotówka. Dzięki temu raty ich kredytów nie wzrosły, mimo że stopy procentowe są wyższe - mówi Paweł Majtkowski z Expandera.

Jeśli obecnie chcemy kupić 50-metrowe mieszkanie w Warszawie, to średnio musimy liczyć się z wydatkiem rzędu 8,9 tys. zł za m kw., za całość więc zapłacimy prawie 450 tys. zł. A jeszcze dwa-trzy lata temu takie mieszkanie kupilibyśmy za 250-300 tys. zł. Jeśli na takie mieszkanie chcielibyśmy teraz zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich, to miesięczna rata wyniosłaby ok. 2250 zł (przy założeniu, że kredyt jest na 30 lat, jego oprocentowanie 4,17 proc., a spread - 4 proc.). Jeśli z kredytu chcielibyśmy pokryć tylko 80 proc. wartości zakupu lokalu, to rata miesięczna wyniosłaby 1800 zł. To ciągle znacznie więcej niż kwota, jaką musielibyśmy przeznaczyć za wynajęcie mieszkania (w Warszawie według Szybko.pl i Expandera średnio ok. 1600 zł miesięcznie za mieszkanie dwupokojowe). I to pomimo że ceny najmu poszły do góry. A pamiętajmy, że oprócz raty kredytu dochodziłyby jeszcze inne wydatki związane z utrzymaniem mieszkania. - W miarę jak ceny mieszkań rosną, wynajem będzie więc coraz bardziej opłacalny - uważa Paweł Majtkowski. Jego zdaniem Polacy jeszcze ciągle mają ogromny głód mieszkań i pomimo rosnących cen ciągle je kupują. - Inaczej jest na przykład u naszych zachodnich sąsiadów. Większość Niemców nie myśli o własnym mieszkaniu - mówi analityk Expandera.

Czy opłaca się kupić, aby wynająć?

Sporo osób kupuje ostatnio mieszkania w celach inwestycyjnych. Ile można na tym zarobić? Liczyły to ostatnio w swoim raporcie firmy Expander i Szybko.pl. Spoglądając na wyniki, można zauważyć, że nieruchomości przestały być taką żyłą złota jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Analitycy w symulacji założyli, że mieszkanie kupują całkowicie na kredyt na dziesięć lat po to, by je wynajmować, a potem sprzedać z zyskiem.

W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc., przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez dziesięć miesięcy w roku i jest opodatkowany. Eksperci uwzględnili też konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęli poziom 8 zł za m kw.).

Wnioski? We wszystkich badanych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Katowice) niezależnie od powierzchni lokalu roczna stopa zwrotu niemal zawsze przekraczała 10 proc. Wyjątkiem były tu trzy-, czteropokojowe mieszkania w Krakowie oraz trzypokojowe w Poznaniu. Tu roczna stopa zwrotu wynosiła powyżej 9,5 proc. Najlepszym interesem według specjalistów z Expandera i Szybko.pl są Katowice. W tym mieście roczna stopa zwrotu wyniosła 13,3 proc. rocznie dla kawalerki oraz 12,4 proc. - dla lokalu dwupokojowego.

Uwaga! Wyliczenia zakładają jednak bardzo dynamiczny, bo 100-proc. wzrost wartości kupionego mieszkania. Jeśli będzie on mniejszy, wynajmujący może wcale nie zrobić dobrego interesu. Powody?

1. W dużych miastach mieszkania są teraz drogie. Kawalerka w stolicy to wydatek ok. 308 tys. zł, we Wrocławiu - 257 tys., w Krakowie - 258 tys., Poznaniu - 221 tys., a Katowicach 135 tys. zł.

2. W zależności od miasta właściciel dostanie czynsz od 800 do 1,2 tys. zł miesięcznie. Przy kredycie w wysokości ponad 300 tys. zł miesięczna rata kredytu wyniesie ok. 1,5 tys. zł. Wzięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości oznaczać prawdopodobnie będzie, że przez długie lata rata kredytu będzie wyższa od wpływów z czynszu, a właściciel będzie musiał dokładać do interesu.

3. Najem to ryzyko, a potencjalny zysk nie jest oszałamiający. Dla porównania na bezpiecznych obligacjach skarbu państwa można zarobić ok. 5 proc. rocznie.

Wniosek? Inwestycja w wynajem jest opłacalna wtedy, gdy dochód z wynajmu pokryje ratę kredytu.

Dekalog wynajmującego

1. Zdecyduj, czy skorzystasz z usług agencji?

Zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego najemcy niekorzystanie z pośrednictwa agencji ma sporo zalet. Nie zapłacisz jej prowizji ani nie zostaniesz oszukany, jeśli trafisz na nieuczciwą. Wreszcie nie jesteś uzależniony od bazy ofertowej agencji. Innymi słowy, najemca może znaleźć tani lokal, którego właściciele zrezygnowali z pośredników. Z kolei właściciel może próbować znaleźć bardziej zamożnego klienta niż osoby, które poleca agencja.

Ale to rozwiązanie ma też i wadę. Szukanie na własną rękę mieszkania czy chętnego, który by w nim zamieszkał, zajmuje więcej czasu.

Jak podpisać umowę z agencją? Musisz wybrać, czy będzie dla ciebie pracował jeden pośrednik, czy wielu. To zależy od typu umowy, który podpiszesz. Najpopularniejsza jest umowa otwarta, którą zawiera się z wieloma agencjami. Jeśli zaś zdecydujesz się na umowę na wyłączność, nie wolno ci będzie korzystać z usług innego agenta. Za skorzystanie z usług pośrednika będziesz musiał zapłacić prowizję. Zazwyczaj jest to równowartość jednego czynszu najmu.

2. Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje umów najmu - standardowy (regulowany przez restrykcyjną ustawę o ochronie praw lokatorów) oraz okazjonalny (stosuje się do niego głównie przepisy kodeksu cywilnego). Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia wówczas, gdy właściciel mieszkania przejściowo z niego nie korzysta, zaś, żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.

Przykład. Pan Czarek odziedziczył mieszkanie po rodzicach. Chciałby tam zamieszkać, ale wyjeżdża na studia za granicę. Może więc na czas wyjazdu wynająć swój lokal w ramach tzw. najmu okazjonalnego.

UWAGA! Na podstawie najmu okazjonalnego nie będą mogły wynajmować mieszkań osoby, które: mają kilka lokali (trudno obronić w takim przypadku tezę, że przejściowo z nich nie korzystają, a normalnie służą im do "zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych"; prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań.

3. Musisz mieć stuprocentową pewność, że osoba, która wynajmuje ci mieszkanie (ewentualnie chce w nim zamieszkać), jest tą, za którą się podaje.

Wynajmujący przyszłego najemcę powinien dokładnie spisać z dowodu (PESEL, NIP, miejsce stałego zameldowania). Dla pewności może go dodatkowo poprosić o wizytówkę z numerem telefonu, służbowego e-maila etc.

Z kolei najemca powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności lokalu są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie wynajmujący. Można dzięki temu uniknąć niespodzianki pod tytułem: ktoś oferuje cudze mieszkanie kilku osobom, pobierając za każdym razem czynsz oraz kaucję.

4. Niezłym sposobom, który może zabezpieczyć właściciela przed kłopotami, jest kaucja. Jest to standardowo do trzech miesięcznych czynszów najmu. Zazwyczaj jednak wynosi jeden czynsz.

5. Przy podpisywaniu umowy powinien być sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Powinny być w nim wymienione rzeczy, które są w mieszkaniu. Czyli np. telewizor marki Sony nr seryjny XXX, stan bardzo dobry. Po zakończeniu najmu właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone.

6. Właściciel mieszkania powinien zastrzec w umowie, że na wszelkie przeróbki lokalu potrzeba jest jego zgoda. To pomoże zabezpieczyć właściciela przed sytuacją, gdy odbiera mieszkanie od najemcy, które niespodziewanie zmieniło kolor ścian oraz rozkład pomieszczeń, np. znikła ściana odgradzająca od siebie salon i sypialnię.

7. Strony umowy muszą bardzo precyzyjnie określić, kto płaci za co. Innymi słowy, jakie opłaty pokrywa właściciel, jakie najemca (np. czy najemca za prąd zwraca właścicielowi bądź wpłaca bezpośrednio na konto zakładu energetycznego).

8. Wynajmujący oczywiście może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie tam pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. Po zakończeniu okresu najmu właściciel powinien na wszelki wypadek wymienić wkładkę w zamku.

9. Co robić, jeśli pojawią się problemy? Wypowiedzenie najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę. Do wypowiedzenia przy najmie okazjonalnym stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator: nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (ale uwaga - właściciel najpierw musi go poprosić o pieniądze, dając mu jednocześnie miesięczny termin na uregulowanie należności, i ostrzec, że inaczej wypowie mu mieszkanie); pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w umowie najmu właściciel zaznaczył, że lokal jest mieszkalny, a lokator prowadzi w nim działalność gospodarczą); niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób "rażący" lub "uporczywy" przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. rozbija szyby na klatce, niszczy windę, urządza alkoholowe libacje, które przeszkadzają sąsiadom); wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela (np. wyprowadził się do innego mieszkania, a twoje wynajął innej osobie bądź oddał swojej dziewczynie do "używania").

Uwaga! Właściciel może mieszkanie wypowiedzieć tylko na koniec miesiąca i z miesięcznym wyprzedzeniem.

10. Jeśli wynajmujesz komuś mieszkanie, to o podpisanej umowie nie zapomnij zawiadomić urzędu skarbowego! Inaczej grozi ci podatek 75 proc.!

Podatek możesz płacić ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Na zasadach ogólnych podatek liczysz od dochodu. Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 proc. Rozlicza się go razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją. Rozliczając się na zasadach ogólnych, od przychodu z najmu odejmujesz koszty uzyskania przychodu. Odliczyć możesz np.: opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest zapisane, że to ty będziesz płacił), ubezpieczenie (jeśli jest zapisane w umowie najmu, że lokator wymaga od ciebie ubezpieczenia lokalu), prowizję pośrednika, amortyzację, czyli zużycie mieszkania, itp.

Z kolei ryczałt płaci się od przychodu. Ryczałt płaci się od przychodu w wysokości 8,5 oraz 20 proc. Jeśli twoje przychody z tytułu najmu nie przekroczą w ciągu przyszłego roku kwoty 4 tys. euro (15 934 zł), płacisz 8,5 proc. Jeśli przekroczą, od każdej następnej złotówki przychodu płacisz 20 proc. Przy ustalaniu wysokości podatku ryczałtowego nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu. Komu to się opłaca? Tym, którzy mają bardzo małe koszty wynajmu, oraz tym, którzy, osiągając bardzo duże dochody z wynajmu, płacą 40-proc. podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

Ryczałt z najmu płaciło w ubiegłym roku prawie 110 tys. osób. To o ponad 20 tys. więcej niż w roku 2005.

Copyright © Agora SA