Serwis GazetaDom.pl od września 2006 roku zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości. Miesięcznie odwiedza go prawie 900 tys. użytkowników, którzy wykonują ponad 15 mln odsłon. Serwis wspólnie ze środowym dodatkiem do Gazety Wyborczej, "Gazeta Dom", proponuje ogłoszeniodawcom ofertę dwumedialną.
REAS jest ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Od 1997 REAS opracowuje cykliczne raporty o rynkach mieszkaniowych największych polskich miast. W skład zespołu REAS wchodzą czołowi polscy specjaliści w zakresie badań rynku, projektowania, zarządzania projektem mieszkaniowym, finansowania inwestycji, marketingu i sprzedaży, a także rozwoju miast i mieszkalnictwa. Jako doradcy Banku Światowego i Rządu RP partnerzy REAS od początku lat dziewięćdziesiątych aktywnie brali udział w reformowaniu sektora mieszkaniowego.
Autorką raportu jest Monika Bazyl, odpowiedzialna w REAS m.in. za analizę statystyczną danych na potrzeby raportów rynkowych. Jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na kierunku Metody Ilościowe w Ekonomii i Systemy Informacyjne.
Niniejsze opracowanie zostało przygotowane w oparciu o 39104 ofert sprzedaży w sześciu aglomeracjach Polski oraz 14473 ofert wynajmu mieszkań w czterech miastach Polski znajdujących się w serwisie GazetaDom.pl w dniu 21 czerwca 2007r. Oferty przed analizą zostały poddane weryfikacji w celu odseparowania błędnie wpisanych danych.
Warto zwrócić uwagę, że ceny ofertowe zazwyczaj są wyższe od ostatecznych cen transakcyjnych. Szacuje się, że ceny wywoławcze są wyższe od ostatecznych o 1% - 5%.
Opracowanie ma charakter ogólny i nie może być traktowane jako usługa doradcza. Zachęcamy Czytelnika do zasięgnięcia porady u doświadczonego specjalisty przed podjęciem decyzji o inwestowaniu.
Uwagi oraz pytania dotyczące poniższego opracowania, prosimy kierować pod adres gazeta@reas.pl.
Rosną czy spadają?
Od co najmniej czterech miesięcy obserwujemy w prasie dotyczącej rynku mieszkaniowego, że nagłówki ze zwrotami typu: 'wciąż rosną', 'coraz szybciej', 'nie daj się zwariować' przeplatają się z tymi, które zawierają słowa: 'stabilizacja', 'wyhamowały', 'minęło'. Jest to skutek tego, że po spektakularnych wzrostach cen na przestrzeni dwóch - trzech lat, rynek obecnie nie jest pewien, jak ma się zachować. Kupujący od dawna pragną solidnej korekty cen w dół, sprzedający zaś nie mają nic przeciwko dalszym podwyżkom. W związku z tym najbardziej modny stał się ostatnio zwrot: 'rosną, ale wolniej'. Dane z serwisu GazetaDom.pl pokazują, że w czerwcu na rynku wtórnym to najmodniejsze określenie dotyczy Trójmiasta (5% wzrost cen w porównaniu do cen z maja 2007) i Wrocławia (2% wzrostu). W Krakowie i w Warszawie sytuację można nazwać stabilną. W Poznaniu i Katowicach nastąpił wzrost cen ofertowych.
Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań w aglomeracjach o największej liczbie ofert na rynku wtórnym - czerwiec 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Dlaczego rosną, dlaczego spadają?
Jest wiele przyczyn, dla których ceny rosną lub spadają. Jedną z nich jest zmiana dochodu kupujących. Im wyższy dochód tym zazwyczaj większy popyt na produkt. Nie chodzi tu jednak o dochód w złotówkach, tylko o to, co może nabyć dana osoba za swoje wynagrodzenie. Mieszkaniec Gdańska zarabia w złotówkach przeciętnie mniej niż mieszkaniec Warszawy. Jednak ceny mieszkań w Warszawie są na tyle wyższe niż w Gdańsku, że mieszkaniec Warszawy za swoje wynagrodzenie może pozwolić sobie na mniejsze mieszkanie niż osoba mieszkająca i zarabiająca w Gdańsku.
Poniższy wykres przedstawia zestawienie średniej ceny ofertowej mieszkania w PLN/m kw. w czerwcu 2007 ze średnim wynagrodzeniem brutto w I kwartale 2007. Widać, że relacje cen mieszkań do wynagrodzenia są bardzo różne w poszczególnych miastach. Dysproporcje w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie są znacznie większe niż Gdańsku, Poznaniu czy Katowicach.
Wykres 1. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w I kwartale 2007, średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl oraz danych GUS
Przy kilku prostych założeniach można policzyć, że mieszkaniec Katowic po roku powinien zarobić na ponad dwa razy więcej metrów kwadratowych (7,7 m kw.) niż mieszkaniec Warszawy (tylko 3,1 m kw.).
Wykres 2. Liczba metrów kwadratowych, które można kupić po średniej cenie z czerwca 2007 za równowartość rocznego wynagrodzenia brutto
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Co składa się na cenę średnią?
Cena średnia jest najpowszechniej stosowaną statystyką w opisywaniu procesów na rynku mieszkaniowym. Szybko zapada w pamięć, jednak potrafi stworzyć mylne wrażenie o rynku. Poniższa mapa pokazuje, jak duże jest zróżnicowanie cen na terenie całego miasta. Mimo że, średnia cena w Warszawie wynosi 9290 PLN/m kw. to w północnej części Białołęki, Ursusie i Wawrze można znaleźć wiele mieszkań w cenie 5 tys. PLN/m kw. Z drugiej strony w samym centrum miasta ceny mieszkań sięgają 20 tys. PLN/m kw. i więcej.
Mapa 2. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym na terenie Warszawy
Źródło: REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Inną dobrą metodą na głębszą analizę ceny średniej jest spojrzenie na tzw. rozkłady cen. Przykładowo na średnią cenę w Warszawie (9290 PLN/m kw.) składa się m.in. 26% mieszkań w cenie od 6 - 8 tys. PLN/m kw. Z drugiej strony w jej skład wchodzi też 4% mieszkań w cenie 14 - 20 tys. PLN/m kw.
Wykres 3. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Warszawie w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
We Wrocławiu, według danych serwisu GazetaDom.pl, średnia cena w czerwcu wyniosła 7172 PLN/m kw.. W przybliżeniu taką cenę (tzn. od 6 do 8 tys. PLN/m kw.) ma 58% mieszkań. Można tu jednak znaleźć mieszkania znacznie tańsze: 20% mieszkań jest oferowanych jedynie w cenie 4 - 6 tys. PLN/m kw.
Wykres 4. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym we Wrocławiu w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
W Krakowie, chociaż cena średnia jest bliska ceny w Warszawie, aż 9% ofert stanowią mieszkania w cenie 4 - 6 tys. PLN/ m kw. Najdroższe oferty pochodzą z dzielnic: Stare Miasto, Grzegórzki, Dębniki (część północno wschodnia).
Wykres 5. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Krakowie w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
W Trójmieście mieszkania w cenie 4 - 6 tys. PLN/ m kw. można znaleźć jedynie w Gdańsku i w Gdyni. Ceny w Sopocie zaczynają się właściwie od 7 tys. PLN/ m kw.
Wykres 6. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Trójmieście w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
W Poznaniu, mieszkania o cenach przewyższających 10 tys. PLN/ m kw. stanowią około 1% ofert. Są to głównie lokale znajdujące się w centrum miasta.
Wykres 7. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Poznaniu w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Katowice mają najniższe ceny spośród sześciu przedstawionych miast. Aż 57% ofert ma cenę 2 - 4 tys. PLN/m kw. Najtańsze oferty pochodzą z dzielnic znajdujących się na obrzeżach miasta, takich jak: Dąbrówka Mała czy Osiedle Tysiąclecia.
Wykres 8. Ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Katowicach w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Najem - gdzie można zarobić?
Najwyższa średnia stawka za wynajem metra kwadratowego mieszkania notowana jest w Warszawie. Czy oznacza to jednak, że w stolicy można najwięcej zarobić kupując mieszkanie i przeznaczając je na wynajem? Kilka prostych założeń i obliczeń pozwala porównać przykładowo cztery miasta . Okazuje się, że relacja cen najmu do cen sprzedaży jest najkorzystniejsza dla inwestora w Katowicach. Kupując mieszkanie w cenie 3954 PLN/m kw. i wynajmując je za 29 PLN/m kw., po roku można teoretycznie zyskać 6,3% zainwestowanych pieniędzy, podczas gdy w Warszawie tylko 4,1%.
Wykres 9. Średnie stawki najmu w PLN/m kw. w czerwcu 2007
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Wykres 10. Szacunkowy zysk brutto z najmu
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu GazetaDom.pl
Założenia
Założenia do wyliczeń liczby metrów kwadratowych, które może kupić osoba za roczne wynagrodzenie netto:
Wynagrodzenie brutto jest równe średniemu wynagrodzeniu brutto w I kwartale 2007 (publikowane przez GUS) i jest stałe przez cały rok
Wynagrodzenie netto jest w przybliżeniu równe 65% wynagrodzenia brutto
Średnie ceny są stałe przez cały rok (równe cenom z czerwca 2007)
Założenia do wyliczeń stopy zysku brutto:
Mieszkanie wynajmowane jest przez 11 miesięcy w roku.
Przez cały rok ceny najmu nie zmienią się
Rocznie ponoszony jest koszt 25zł /m kw. na konserwację mieszkania
Miesięczne koszty (czynsz bez opłat za media) wynoszą 3,75 zł /m kw. Dla uproszczenia przyjmuje się jednakową stawkę dla wszystkich miast.
Zysk jest liczony przed opodatkowaniem
