- Do niedawna było tak, że szło się do pierwszego z brzegu biura sprzedaży dewelopera, kupiło się pierwsze na liście mieszkanie i następnego dnia można było zacierać ręce z powodu wzrostu wartości kupionej dzień wcześniej nieruchomości - wspomina dyrektor zarządzający CEE Property Group Paweł Grząbka. - Ale już tak łatwo nie jest, a inwestowanie w mieszkania, domy i grunty stało się bardziej domeną specjalistów. Ryzyko inwestowania w nieruchomości wzrosło na skutek stosunkowo wysokich cen - dodaje.
Marta Kosińska z serwisu www.szybko.pl policzyła, że przez ostatnie 12 miesięcy najbardziej, bo średnio aż o 74 proc. (z 3796 do 6604 zł za m kw.) wzrosły ceny ofertowe używanych mieszkań w Poznaniu. W Gdańsku ceny poszły w górę średnio o 55 proc., we Wrocławiu - o 47 proc., w Warszawie - o 31 proc., a w Krakowie - o 29 proc.
Równie szybko wzrosła w tym czasie średnia cen na rynku pierwotnym. Maciej Dymkowski z redNet Consulting twierdzi, że w Poznaniu poszybowała w górę aż o 77 proc., w Łodzi - o 61 proc., a w Trójmieście - o 57 proc. W Warszawie inwestorzy zyskali średnio 34 proc., w Krakowie - 21 proc., a Wrocławiu - "tylko" 16 proc.
Sęk w tym, że od trzech miesięcy ceny w tych aglomeracjach wyhamowały i na razie nic nie wskazuje na to, żeby znów zaczęły ostro piąć się w górę. Ba, wielu analityków przepowiada korektę cen. Wszystko przez wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych.
Główny Ekonomista Bankier.pl Bogusław Półtorak zauważa, że deweloperzy mają coraz większe problemy ze sprzedażą nowych inwestycji, a nieuzbrojone działki oferowane za niebotyczne ceny już się nie sprzedają. - Trzeba się więc liczyć ze spadkiem wartości nieruchomości, bo sięgamy już po rezerwy popytu - mówi Półtorak. - Korekta na rynku wtórnym w cenach transakcyjnych jest już widoczna i być może deweloperzy wkrótce zmierzą się z podobnym zjawiskiem.
- Nie oznacza to jednak, że nie da się dobrze zarobić na nieruchomościach. Trzeba je tylko mądrze i rozważnie kupować - uważa Grząbka. Według niego część nowych projektów mieszkaniowych, reklamowanych jako interesujące z inwestycyjnego punktu widzenia, może wkrótce okazać się kompletną klapą.
Jako przykład wątpliwych inwestycji Grząbka podaje popularne w ostatnim czasie lofty. - Ogromne zainteresowanie mieszkaniami w rewitalizowanych budynkach fabrycznych to najczęściej zasługa dobrej kampanii medialnej dewelopera i wykorzystania niewiedzy inwestorów, którzy pod wpływem presji czasu i emocji nabywali lofty. Jednak duże projekty mieszkaniowe kupowane w większości przez inwestorów stwarzają duże niebezpieczeństwo zwiększonej podaży lokali, jak tylko jeden z ich właścicieli rozpocznie sprzedaż mieszkań. Kilka ofert po zaniżonej cenie może spowodować bardzo szybki spadek wartości wszystkich mieszkań w danej lokalizacji - wyjaśnia ten specjalista.
Jak więc szukać projektów atrakcyjnych pod względem inwestycyjnym? Grząbka radzi wziąć pod uwagę kupno na wynajem apartamentu w kurortach nad morzem czy w górach oraz regiony, w których szybki wzrost cen nieruchomości najprawdopodobniej dopiero nastąpi. Ma on na myśli przede wszystkim niektóre dawne stolice wojewódzkie, np. Białystok, Bydgoszcz, Szczecin czy Rzeszów.
Oczywiście to nie oznacza, że największe aglomeracje, takie jak Warszawa, Wrocław czy Poznań, nie są już atrakcyjne. Ekspert CEE Property Group uważa jednak, że tam zakup nieruchomości, np. na wynajem, trzeba traktować jako długoterminową inwestycję. - Duże miasta zawsze będą przyciągać ludność napływową, zwiększając popyt na mieszkania. Jeśli się dobrze poszuka, można bezpiecznie zarabiać na nieruchomościach bez konieczności szukania inwestycji na innych kontynentach - twierdzi Grząbka.
Tymczasem wielu z tych, którzy już kupili mieszkania w celach inwestycyjnych, najpewniej zastanawia się, czy nie jest to dobry moment na realizację zysków i poszukanie bardziej dochodowej formy pomnażania swoich pieniędzy. - Niestety, zyski z wynajmu w stosunku do zainwestowanego kapitału nie są szczególnie okazałe - przyznaje analityk Open Finance Łukasz Mickiewicz. - Jak pokazuje ostatni raport przygotowany przez Oferty.net i Open Finance, średnia rentowność brutto (przed podatkiem) wynosi od 3,8 proc. do 5,1 proc., w zależności od liczby pokoi w mieszkaniu.
W grę wchodzi też zarobek wynikający ze wzrostu ceny mieszkania. Problem w tym, że o ile analitycy są zgodni, że on nastąpi, to nie wiadomo tylko, w jakiej perspektywie. - Ostatnia prognoza analityków DI BRE Banku mówi nawet o pojawieniu się drugiej fali wzrostów dopiero w 2010 r. - mówi Mickiewicz.
Według niego w tej sytuacji alternatywą dla zamrożenia środków w mieszkaniu mogą być bezpieczne inwestycje, jakimi są obligacje skarbu państwa lub nawet lokaty bankowe, których rentowność znacznie wzrosła w ostatnim czasie dzięki podwyżkom stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP).
Co więcej, prawdopodobnie nie były to ostatnie podwyżki stóp w najbliższych miesiącach, co może niekorzystnie wpływać na ceny mieszkań, pogarszając zdolność kredytową potencjalnych nabywców. Natomiast posiadacze obligacji o zmiennym oprocentowaniu będą na tym dodatkowo zarabiali.
- Sprzedaż mieszkania wydaje się jeszcze lepszym pomysłem, jeśli jego właściciele mają do spłacenia kredyt przekraczający połowę jego mieszkania. Ponieważ wysokość odsetek praktycznie zawsze przewyższa dochody z najmu, taka inwestycja przynosi ujemną stopę zwrotu - zauważa analityk Open Finance. Tym, którzy nie są zdecydowani, radzi zastosować "strategię spekulantów z rynków kapitałowych". - Za wystawienie na sprzedaż mieszkania po cenie przekraczającej rynkową o 10-15 proc. prawo polskie nie przewiduje żadnych sankcji, a zawsze jest szansa, że ktoś się nim zainteresuje - wyjaśnia.
Tymczasem z najnowszego raportu Expandera i serwisu z ogłoszeniami o nieruchomościach www.szybko.pl. wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych aglomeracjach poszybowały w górę nie tylko ceny mieszkań, ale również czynsze. Np. pod koniec września wynajęcie kawalerki w Gdańsku kosztowało o 55 proc. więcej niż przed rokiem, mieszkania dwupokojowego zaś - o 40 proc. Mimo to przychody z wynajmu nie pokrywały spłaty miesięcznej raty kredytu na zakup takiego mieszkania.
Analitycy Expandera i www.szybko.pl przyjęli założenie, że mieszkanie za średnią cenę w danym mieście zostało kupione w całości za 30-letni kredyt we frankach szwajcarskich o oprocentowaniu 3,6 proc. Okazuje się, że tylko w Łodzi i w Katowicach raty zaciągniętego kredytu były mniejsze niż czynsz. W pozostałych aglomeracjach raty przewyższały go nawet o 29 proc.
