O tym, że członkowie spółdzielni mieszkaniowych mają prawo po spłaceniu najczęściej symbolicznych kwot, zostać właścicielami swoich mieszkań, mówi znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nowymi przepisami spółdzielca, który zajmuje mieszkanie lokatorskie i spłacił koszty jego budowy, może się stać jego właścicielem po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu. To często kilkaset złotych, czasem kilkadziesiąt lub wręcz kilka.
W całej Polsce te przepisy dotyczą blisko miliona rodzin. Ale korzystają z nich nieliczni, a duża część spółdzielców, którzy złożyli wniosek o przekształcenie mieszkania, została odesłana z kwitkiem (choć spółdzielnie mają obowiązek zrealizować wnioski lokatorów w ciągu trzech miesięcy od ich złożenia).
W październiku radziliśmy, co może zrobić spółdzielca, którego prezes nie chce uwłaszczyć. Dołączyliśmy wzór zawiadomienia o popełnieniu wykroczenia, które w przypadku blokowania uwłaszczenia można składać na policji. Po tekście zgłosiło się do nas ponad 500 osób z całego kraju.
Pani Agnieszka ze spółdzielni w Zabrzu: - Zmotywowaliście mnie do podjęcia działań. Zabieram się do pisania kolejnego pisma do spółdzielni, jeśli nie odpowiedzą, kieruję sprawę na policję.
Niektórzy chwalili swoje spółdzielnie. Mieszkanka gdańskiej SM Orunia: - Pod koniec lipca złożyliśmy podanie, we wrześniu zostaliśmy poinformowani o kosztach, w październiku odbyło się spotkanie u notariusza. Wszystko załatwiała spółdzielnia bez żadnego ponaglania. Myślałam, że to formalność, ale, czytając o innych spółdzielniach, widzę, że nie.
Niestety takie listy to wyjątek.
Powód pierwszy: ziemia nie taka
Choć minęły ustawowe trzy miesiące, do kiedy duża część spółdzielców miała być uwłaszczona, lokatorzy zamiast aktów notarialnych dostają zagadkowe pisma.
** Spółdzielnia naszego czytelnika ze Stalowej Woli napisała mu: "Zarząd zmuszony jest dokonać ponownego podziału już wcześniej przygotowanej nieruchomości wielobudynkowej na jednobudynkową, co znacznie opóźni Spółdzielni spełnienie warunków wynikających z art. 12 ust1, art.17, art. 8 wyżej wymienionej nowelizacji ustawy (...). W związku z tym wnioski o przekształcenie na odrębną własność realizowane będą po wykonaniu w/w czynności (...)".
Powoływanie się spółdzielni na konieczność ponownego podziału gruntów ("nieruchomość jednobudynkowa" - to działka, na której stoi jeden budynek) czy też długość i zawiłość procedur jest powszechne. Skarżyło się nam na to kilkudziesięciu czytelników z całej Polski.
- Te argumenty nie zawsze są słuszne - podkreśla Justyna Falkiewicz z poznańskiej kancelarii Dr Marcin Wojcieszak & Wspólnicy, która od lat zajmuje się obsługą spółdzielni mieszkaniowych. - Jeśli na jednej działce stoi wiele budynków, a w nich jest choćby jedno wykupione od spółdzielni mieszkanie, ta nie powinna odmawiać pozostałym lokatorom prawa do uwłaszczenia. Podział na nieruchomość jednobudynkową nie miałby w takim przypadku żadnego uzasadnienia i byłby praktycznie niemożliwy.
UWAGA, to ważne dla lokatorów: spółdzielni będzie niezwykle trudno podzielić grunt, jeśli w stojących na nim budynkach choć jedno mieszkanie zostało wykupione. Nie powinny więc używać tego argumentu.
A co jest wtedy, gdy ani jedno mieszkanie nie jest wykupione? Falkiewicz: - Spółdzielnia i tak nie ma obowiązku dzielić nieruchomości na nowo.
Niestety, gdy się na to zdecyduje, a poinformujemy policję, że spółdzielnia blokuje uwłaszczenie, mamy marne szanse. Prezesi mogą tłumaczyć się, że robią to w interesie spółdzielców.
Co gorsza z listów od czytelników wynika, że od Rzeszowa po Świnoujście prezesi chętnie tłumaczą, że problemy z gruntem opóźniają uwłaszczenie.
** Mieszkaniec piotrkowskiej spółdzielni dostał np. obszerne pismo, w którym zarząd tłumaczy, które grunty spółdzielnia musi pozamieniać z gminą, gdzie wydzielić drogę, ile ma jeszcze wniosków od spadkobierców o zwrot ziemi, i zapowiada, że w bliżej nieokreślonej przyszłości będzie ponownie dzielić ziemię.
Falkiewicz: - To w ogóle nie powinno się zdarzać. Dobrze pracujące zarządy dawno się z tym uporały. Te gorsze muszą zrobić to teraz.
Ale nie wiadomo, ile to może potrwać: kilka miesięcy czy też kilka lat.
Mieszkańcom pozostaje czekać, aż spółdzielnia uporządkuje sprawy gruntowe. Ale uwaga, trzeba sprawdzać, czy zarząd faktycznie stara się jak najszybciej zrobić porządek z ziemią. Jeśli nie, możemy zarzucić spółdzielni bezczynność i złożyć zawiadomienie na policji.
** Jedna z warszawskich spółdzielni tłumaczy natomiast swoim lokatorom, że na ich drodze do przekształcenia stoi nieuporządkowany stan prawny sąsiadującej z ich blokiem działki. Co to ma wspólnego z ustawą - dziwią się mieszkańcy? - Nic. Jeżeli nieruchomość nie będzie miała dostępu do drogi publicznej, właściciel nieruchomości przylegającej do budynku będzie zobowiązany udostępnić mieszkańcom przejście przez jego grunt - wyjaśnia Falkiewicz.
Takie tłumaczenie spółdzielca może więc uznać za blokowanie uwłaszczenia i wybrać się na policję.
Powód drugi: opieszały urzędnik
** Nagminne są tłumaczenia spółdzielni, że przekształcenie uniemożliwiają urzędnicy, którzy zwlekają z decyzjami zatwierdzającymi podział nieruchomości czy wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokalu (czyli potwierdzenia, że nasz lokal to samodzielne mieszkanie, a nie np. jeden pokój, i nadaje się na sprzedaż)
Mieszkanka warszawskiej SM Wyżyny: - Realizację mojego wniosku zarząd uzależnił od podjęcia tzw. uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Jednocześnie zaznaczył, że uchwały nie może podjąć, bo spółdzielnia czeka na wydanie przez prezydenta Warszawy decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Opieszałością urzędników czy geodetów, jak donoszą nasi Czytelnicy, tłumaczyło się jeszcze przynajmniej kilkanaście innych spółdzielni z całej Polski.
Falkiewicz: - Lokator powinien kontrolować działania prezesów, czy próbują przyspieszyć postępowanie, monitują w tej sprawie, bo samo złożenie wniosku do magistratu np. o zaświadczenia o samodzielności lokali nie wystarczy. Jeżeli jednak za opóźnienie odpowiadają urzędnicy, trudno zarzucić spółdzielni celowe blokowanie i trzeba czekać.
Innej rady nie ma, bo ustawodawca nie określił terminu, w jakim powinni się uwinąć urzędnicy.
Powód trzeci: "złe" formularze
** Zdarza się też, że spółdzielnia gra na przeczekanie. Po dwóch, czy nawet trzech miesiącach od złożenia wniosków o przekształcenie, zawiadamia zainteresowanych, że mają je złożyć ponownie, tym razem na specjalnych, spółdzielczych formularzach. - Od którego wniosku mam teraz odliczać trzy miesiące? - zastanawia się nasza Czytelniczka, członkini SM w Zabrzu.
Na podobny pomysł wpadło jeszcze kilka innych spółdzielni.
Falkiewicz: - Od momentu, kiedy lokator złoży wniosek na dowolnym formularzu, zaczyna biec trzymiesięczny termin. Jeśli spółdzielnia go nie dotrzyma, nie może powoływać się na fakt, że spółdzielca nie złożył wniosku na formularzu spółdzielni.
W takiej sytuacji mamy podstawy, by skarżyć się na prezesa i złożyć na policji wniosek o popełnieniu wykroczenia.
Bywa też, że prezesi wysyłają do lokatorów pisma, gdzie zawile tłumaczą, że nie uwłaszczą ich w ustawowym terminie. Nie podają przy tym przyczyn opóźnienia ani daty, kiedy będą gotowi do podpisania aktu notarialnego. W takim przypadku, jak wyjaśniają prawnicy, spółdzielnia narusza przepisy.
Powód czwarty: koszty
** Dziesiątki spółdzielców skarżyło się nam z kolei na koszty przekształcania. Dlatego na początek ważna informacja: lokator, któremu wydaje się, że spółdzielnia wyliczyła mu zbyt wysoką kwotę do zapłaty, może żądać przedstawienia mu dokumentów, na podstawie których koszty te zostały obliczone, oraz wskazanie sposobu dokonywania obliczeń.
Tyle że spółdzielnie komplikują uwłaszczenie jeszcze bardziej.
** Mieszkanka Żyrardowa: - Spółdzielnia wyceniła moje mieszkanie na 19,50 zł, ale domaga się natychmiastowej spłaty kosztów termomodernizacji bloku, a te w przypadku mojego mieszkania wynoszą 5,5 tys. zł!
Z listów, które dostaliśmy, wynika, że nie jest to odosobniony przypadek i prezesi masowo żądają od uwłaszczających się lokatorów zwrotu pieniędzy za remonty.
Sęk w tym, że nabijają mieszkańców w butelkę. Jeżeli termomodernizacja została wykonana z pieniędzy z funduszu remontowego, spółdzielnia nie ma prawa żądać ich natychmiastowego, jednorazowego zwrotu od lokatora (który przecież płacił składki na ten fundusz).
Trochę inaczej jest, jeżeli specjalnie na ocieplenie bloku spółdzielnia zaciągnęła kredyt. Ale i wtedy do rzadkości powinny należeć sytuacje, gdzie mieszkaniec chcący się uwłaszczyć, musi jednorazowo spłacić całość kosztów. Zapożyczając się na remont, spółdzielnia bowiem zwykle rozkłada ten dług swoim mieszkańcom na raty (płatne najczęściej w czynszu). - Spółdzielnia nie ma prawa uzależniać dokonania przekształcenia od spłaty tego zobowiązania. Nie może też zmieniać ustalonych zasad i żądać spłaty całej kwoty od ręki - wyjaśnia Falkiewicz.
Jak dodaje, od tej reguły jest jednak wyjątek: całość zobowiązania musi spłacić lokator, który chce się uwłaszczyć i jednocześnie zamierza wystąpić ze spółdzielni. - Ale może też nadal pozostawać jej członkiem i wtedy koszty termomodernizacji spłaca jak dotychczas, czyli najczęściej w czynszu, w ratach - podkreśla Falkiewicz.
** W niektórych miastach prezesi żądają też od swoich członków wyrównania kosztów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu czy kosztów podziału nieruchomości. Są i takie, które chcą pobierać od mieszkańców specjalne opłaty (po ok. 1 tys. zł) za przygotowanie dokumentów. - Od każdej rodziny, a jest nas z górą setka. Mają prawo pobierać takie opłaty? - zastanawia się nasza czytelniczka.
Zdaniem prawników podobne postępowanie jest bezprawne. Falkiewicz: - W ustawie wskazano jednoznacznie, że spółdzielcę obciążają jedynie koszty czynności notarialnych i koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym. Spółdzielnie mogą ewentualnie żądać zwrotu kosztów, które faktycznie ponoszą, czyli np. skserowania jakichś dokumentów.
W takim przypadku żądanie wpłaty tysiąca złotych ekstra jest naciąganiem lokatorów.
** Część lokatorów czuje się natomiast naciągana u notariusza. - Czy ponad tysiąc złotych to nie jest zbyt wysoka kwota? - zastanawia się spółdzielca z Łodzi. Wyjaśniamy więc, ile powinni zapłacić.
Wynagrodzenie notariusza to niespełna 250 zł plus 22 proc. VAT. Do tego koszty sądowe: założenie księgi wieczystej - 60 zł plus 200 zł za wpis do księgi. Koszt sporządzenia odpisów (potrzebne są zwykle trzy, jeżeli notariusz chce nam dać więcej, możemy odmówić) - ok. 6 zł za stronę. Notariusz może też żądać (nie musi) dodatkowego wynagrodzenia (zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset złotych), np. za przekazanie wniosków do sądu. Mamy prawo z nim negocjować lub zmienić kancelarię. Ta ostatnia opcja może jednak oznaczać konieczność przesunięcia podpisania aktu notarialnego na późniejszy termin.
Powód piąty: bonifikata przepadnie
** Kolejny, powszechny argument, którym posługują się prezesi, przesuwając uwłaszczenie w bliżej nieokreśloną przyszłość, to groźba utraty imponujących bonifikat na wykup gruntu.
Prezes poznańskiej spółdzielni tłumaczy to troską o kieszenie mieszkańców. - Jeżeli zaczniemy uwłaszczać, wszyscy stracą ulgę i potem będą musieli kupować ziemię za sto procent jej wartości.
Jak naprawdę jest z tą bonifikatą?
Rady gmin faktycznie poprzyznawały spółdzielniom ogromne ulgi (sięgające nawet 95 proc.) na wykup ziemi, którą te miały do tej pory w wieczystym użytkowaniu. Prawdą jest też, że gdy choćby jeden lokator przekształci mieszkanie na takim gruncie w pełną własność, bonifikata przepada. Ale nieprawdziwe jest już twierdzenie prezesów, że właściciele mieszkań będą musieli wykupywać grunt za sto procent jego wartości. - Jeżeli wszyscy mieszkańcy, po przekształceniu lokali złożą wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, również mogą uzyskać bonifikatę - uściśla Justyna Falkiewicz.
Ulgi mogą w tym przypadku sięgać kilkudziesięciu procent.
Falkiewicz: - Nowo powstała wspólnota może też zdecydować, że nie zamierza wykupywać ziemi od miasta i pozostać przy użytkowaniu wieczystym.
** Z kolei szczeciński magistrat, powołując się na ustawę o gospodarce nieruchomościami, ostrzega, że spółdzielca, który wyodrębnił swoją własność, nie będzie mógł sprzedać mieszkania przez dziesięć lat, bo inaczej gmina upomni się o zwrot bonifikaty za grunt.
Tymczasem prawnicy zwracają uwagę na niuans - spółdzielca kupuje grunt nie od gminy, tylko od spółdzielni. - Żądanie zwrotu bonifikaty może być skierowane do spółdzielni, a nie do członka spółdzielni, na rzecz którego ustanawiana jest odrębna własność - uważa adwokat Dariusz Niebieszczański. - Nabywcą gruntu z bonifikatą od gminy jest przecież spółdzielnia, a nie konkretna osoba fizyczna. Gdyby uznać racje gminy, spółdzielca byłby obciążony konsekwencjami umowy między gminą a spółdzielnią, których przecież nie zna.
Pułapka kolejna: prawo do lokalu
** Zarówno spółdzielnie, jak i mieszkańcy mają też problem ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.
Niektórzy prezesi nie chcą go przyznawać, tłumacząc, że nowa ustawa znosi to prawo. Niektórzy z kolei wymuszają takie przekształcenie - w miejsce pełnej własności - i przekonują, że na uwłaszczenie lokator musiałby czekać znacznie dłużej, a spółdzielcze własnościowe mogą dostać od ręki. Kto ma rację? Nikt. Lokatorskie, spółdzielcze prawo do lokalu zgodnie z nową ustawą można wprawdzie przekształcać we własnościowe do 31 grudnia 2010 r., ale pod kilkoma warunkami. Po pierwsze, musi o to wystąpić sam lokator - a więc spółdzielnia nie może nam narzucić takiego rozwiązania. Po drugie, spółdzielnia, która jest właścicielem gruntu lub jego użytkownikiem wieczystym, nie może przekształcać w prawo własnościowe. Taka możliwość istnieje tylko w przypadku, gdy budynek stoi na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.
Ale uwaga. Spółdzielcze własnościowe to nie to samo, co pełna własność. W tym pierwszym przypadku faktycznym posiadaczem naszego mieszkania jest wciąż spółdzielnia i jej władze mogą np. utrudniać nam sprzedaż lokalu. Nie możemy się też ze spółdzielni wypisać i założyć wspólnoty mieszkaniowej.
