Ustawa obowiązuje od 31 lipca 2007 roku. ** Mogą z niej skorzystać przede wszystkim ci, którzy w spółdzielniach zajmują mieszkania lokatorskie. Jeśli spłacili koszty budowy, mogą zostać ich właścicielami po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji.
O co chodzi w praktyce? Przed laty spółdzielnie budowały bloki, biorąc kredyty. Później w czynszu spłacali je członkowie spółdzielni. Państwo umorzyło część tych kredytów wobec spółdzielni, ale nie lokatorów.
Od 31 lipca zeszłego roku lokatorzy, którzy chcą stać się ich właścicielami, muszą zwrócić państwu część umorzonego kredytu, ale w cenie nominalnej, czyli takiej, po której spółdzielnia spłacała kredyt, i po takiej, jakie jest roszczenie skarbu państwa. W praktyce kwoty wynoszą od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
** Zmiana prawa miała być też korzystna dla tych, którzy już zaczęli wykup swoich mieszkań, ale płacili za to spółdzielniom na raty. Mogli skorzystać z umorzenia brakujących jeszcze kwot, ale tylko pod warunkiem, że to suma już wpłacona pokryła koszty budowy mieszkania.
**Z kolei najemcy byłych mieszkań zakładowych, którzy już wykupili własnościowe prawo do lokalu, mogli przeznaczyć część zapłaconej za to kwoty na konto funduszu remontowego. Co można na tym zyskać? Nie musieliby co miesiąc płacić na fundusz remontowy przez taki czas, na jaki starczy już wpłaconych pieniędzy. Musi się jednak na to zgodzić walne zgromadzenie członków spółdzielni.
Pół miliona właścicieli
Najważniejsze w ustawie są jednak zapisy odnośnie do posiadaczy mieszkań lokatorskich, dotyczące prawie miliona osób. Znowelizowana ustawa dała spółdzielniom trzy miesiące na zamianę mieszkań lokatorskich na odrębną własność.
- Wystarczy, że lokator napisze wniosek do swojej spółdzielni i spełni trzy warunki. ** Musi mieć spłaconą swoją część kosztów budowy mieszkania. Z reguły to już jest załatwione. ** Po drugie, musi spłacić nominalną kwotę kredytu, która kiedyś i tak była umarzana, więc teraz naprawdę wychodzą grosze. ** No i jeszcze nie można mieć w spółdzielni żadnych zadłużeń z tytułu czynszu. To świetny przepis, bo dzięki temu, że ludzie postanowili zostać właścicielami swoich mieszkań, masowo zaczęli spłacać długi w spółdzielniach - mówi Jan Sułowski, prezes zarządu Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.
Ilu lokatorów skorzystało już z nowego prawa?
Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, mówi, że do 28 lipca do spółdzielni w całej Polsce wpłynęło 650 tys. wniosków. - 450 tys. z nich zostało rozpatrzonych pozytywnie, czyli spółdzielnie podjęły działania, by spełnić oczekiwania lokatorów - powiadomiły ludzi, ile mają dopłacić, i wyznaczyły terminy spotkań z notariuszami, by podpisać akty notarialne - informuje Jankowski.
Bardziej sceptyczny jest Andrzej Krzyżański, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców: - Według nas uwłaszczyło się 50 proc. chętnych - mówi.
Tymczasem Jankowski narzeka, że uwłaszczanie mieszkań korkuje się u notariuszy. - Ich liczba jest ograniczona, co ma wpływ na termin przeniesienia pełnej własności. Nie zawsze daje się to załatwić w trzy miesiące - twierdzi.
Lech Borzemski z Krajowej Rady Notarialnej: - Należało w bardzo krótkim czasie sporządzić wiele tysięcy umów przeniesienia własności lokali na rzecz uprawnionych spółdzielców. Proces ten trwa cały czas. W ostatnim roku notariusze wykonali olbrzymią pracę pomimo zakreślenia przez ustawodawcę nierealistycznych terminów. Prace notariatu należy ocenić bardzo dobrze. Jeżeli powstawały jakiekolwiek zatory, to były one w miarę szybko rozładowywane. Włączył się w to także aktywnie cały samorząd notarialny. Podkreślić należy, że stawka wynagrodzenia za tego rodzaju umowy ustalona została w ustawie na bardzo niskim poziomie (1/4 najniższego wynagrodzenia) i w zasadzie na granicy opłacalności, gdyż są to akty notarialne wbrew pozorom trudne i pochłaniające wiele pracy. Bez względu na to nie zanotowaliśmy uchylania się notariuszy od podejmowania tego rodzaju czynności. Notariat ma świadomość ciążących na nim obowiązków publicznych. Jednak nie można tego wykorzystywać bez końca. Reasumując: notariat, mimo incydentalnego i gwałtownego spiętrzenia spraw, nie zawiódł i wykonał ogromną pracę.
Uwłaszczenie nie dla wszystkich
Jankowski przyznaje, że nie wszyscy mogą skorzystać z nowego prawa. Powody są rozmaite. Najczęściej spółdzielnie nie mają uregulowanych spraw gruntowych pod budynkami.- Ale wtedy można ustanowić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - mówi (czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od własności hipotecznej - czytaj ramka)
Jankowski zapewnia, że zdecydowanie się lokatora na taką formę nie oznacza, że już nigdy nie będzie mógł mieć własności hipotecznej. Gdy spółdzielnia już ureguluje kwestię spraw gruntowych, można poprosić o przekształcenie spółdzielczej własności we własność hipoteczną.
Jednak argumenty o skomplikowanych czy niewyjaśnionych sprawach gruntowych nie wszystkich przekonują. Lidia Staroń, jedna z założycielek Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców, dziś posłanka PO i współautorka nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, podkreśla, że spółdzielnie na załatwienie tych spraw miały siedem lat. - Już w 2001 roku przepisy umożliwiały spółdzielcom zamiany mieszkań na odrębną własność. W praktyce jednak były to pojedyncze przypadki. Zarządom nie zależało na tym, nie było też wobec nich żadnych sankcji, jeśli się tym nie zajęli. Dlatego ostatnia nowelizacja, która dała im czas trzech miesięcy, była przełomem - mówi Staroń.
Jak spółdzielnie sobie radzą?
Z tym uwłaszczaniem lokatorów rzeczywiście bywa różnie. Do Spółdzielni Mieszkaniowej im. Paderewskiego w Katowicach wpłynęło blisko 900 wniosków, 77 proc. jest już zrealizowanych. - Uwłaszczający się musieli u nas dopłacać od trzech do nieco ponad 30 zł - mówi Elżbieta Zadróż, prezes spółdzielni.
Przypomina, że spółdzielnia dawno zadbała o to, by mieć uregulowane sprawy gruntowe, wydzielone nieruchomości, założyła im też księgi wieczyste i potwierdziła w gminie samodzielność wszystkich lokali.
- Nie mieliśmy też problemów z notariuszami. Wybraliśmy kancelarię najbliżej osiedla. Najpierw podpisywaliśmy akty przez trzy dni w tygodniu, potem dwa, a teraz raz w tygodniu, bo liczba wniosków do załatwienia spada - dodaje Zadróż.
Z kolei do krakowskiej SM Bieńczyce do tej pory wpłynęło 835 wniosków w sprawie przekształcenia mieszkań lokatorskich i własnościowych. - Zrealizowaliśmy 820. Pozostałe czekają, ale nie z naszej winy. Część lokatorów miała zadłużenia czynszowe, inni nieuregulowane sprawy po rozwodzie czy śmierci członka spółdzielni - mówi Zbigniew Bargiel, prezes spółdzielni. Tu dopłaty za mieszkania lokatorskie wynosiły od jednego do 100 zł. - Współpracowaliśmy z trzema notariuszami. W ciągu tygodnia podpisywaliśmy 100 aktów - dodaje prezes Bargiel.
Trochę wolniej wykup przebiega w Szczecińskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Do tej pory podpisano ok. 1 tys. aktów notarialnych i 120 umów przekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe, tam gdzie spółdzielnia ma nieuregulowane sprawy gruntowe. - W sumie wpłynęło do nas ok. 3 tys. wniosków. Opóźnienia to wynik długotrwałych procedur - mówi wiceprezes Władysław Gadomski.
Zanim lokator podpisze akt notarialny, spółdzielnie muszą skompletować szereg dokumentów. To m.in. aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wypis z rejestru gruntów. Spółdzielnie muszą też ustalić kwotę umorzonego kredytu w nominale i kwotę niespłaconego kredytu oraz ewentualnego zadłużenia.
Jak spółdzielnie utrudniają wykup
Nieraz lokatorzy skarżą się, że władze spółdzielni starają się ich zniechęcić do wykupu mieszkań, a nawet to utrudniają. ** - Żądają np. dopłat za modernizację budynków czy zaliczek na załatwienie procedur - mówi Janusz Tarasiewicz, lider Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców w województwie śląskim.
Borys Budka, radca prawny z Zabrza, również spotkał się z podobnymi przypadkami. ** - Znam przypadek, że lokator, który zamieniłby mieszkanie w pełną własność, musiałby zwrócić spółdzielni dopłatę do nowych okien - mówi Budka.
** W aktach notarialnych spółdzielnie chcą wpisać klauzule dotyczące obciążeń mieszkania z tytułu modernizacji finansowanej z funduszu remontowego. - To też niezgodne z prawem. Lokatorzy przez lata płacili na fundusz remontowy i nawet po przekształceniu mieszkania będą to robić, dlatego takich obciążeń nie może być w akcie notarialnym - dodaje Staroń.
Janusz Tarasiewicz, działacz Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców w województwie śląskim: - Prezesi przeciągają procedury, bo uważają, że zamiana mieszkań na pełną własność jest zagrożeniem dla majątku spółdzielni. To nieprawda. Mieszkania zostają przecież na swoim miejscu, a lokatorzy są dalej spółdzielcami. Ludzie po prostu chcą być właścicielami tego, za co już przed laty zapłacili.
Zaleca, by lokatorzy kierowali sprawy do sądów. Te mogą ukarać prezesów grzywnami.
Niedawno sąd w Mikołowie w województwie śląskim ukarał grzywną w wysokości 200 zł jednego z prezesów za to, że nie zdołał załatwić przekształcenia mieszkania z lokatorskiego na odrębną własność w trzy miesiące. Prezes tłumaczył "Gazecie", że ustawowy termin jest za krótki. Twierdził, że to absurdalny wymóg.
Z kolei sąd w Koszalinie uznał, że nie może nałożyć kar, bo z ustawy nie wynika jasno, co można uznać za celową bezczynność zarządu spółdzielni.
- Lokatorzy zgłaszają się też ze skargami na policję. Jednak w wielu przypadkach otrzymują informację o odmowie wszczęcia śledztwa, bo funkcjonariusze nie dopatrzyli się popełnienia czynu zabronionego. Policja za dobrą monetę przyjmuje wyjaśnienia spółdzielni, że nie są w stanie wyrobić się w ustawowym trzymiesięcznym terminie - mówi Tarasiewicz.
Prawo znowu do poprawki?
Niewykluczone, że spółdzielców czekają kolejne zmiany. W marcu Piotr Styczeń, wiceminister resortu infrastruktury, zapowiedział prace nad nowymi przepisami.
Najpierw muszą jednak zapaść orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w sprawie ostatniej nowelizacji. Teraz TK bada ok. 20 jej artykułów. Ale - co ważne - nikt nie zaskarżył korzystnych dla lokatorów przepisów umożliwiających uwłaszczenie.
- Ostateczne zapisy nowelizacji będą odzwierciedleniem decyzji Trybunału, dlatego nie możemy teraz podać nawet przybliżonego terminu przesłania nowelizacji do Sejmu, bo proces legislacyjny zacznie się dopiero po ogłoszeniu orzeczeń TK - informuje Artur Wieliczko z biura informacji i promocji resortu.
Minister Styczeń mówił jednak w lipcu "Rzeczpospolitej", że resort chce przywrócić możliwość przekształcania mieszkań lokatorskich w spółdzielcze własnościowe do końca 2012 roku. Teraz spółdzielnie mogą to robić do końca 2010 roku, tylko gdy nie mogą zamienić w odrębną własność mieszkań lokatorskich z powodu nieuregulowanych spraw gruntowych.
Mówił też o wydłużeniu terminów uwłaszczania dla spółdzielni. Teraz mają trzy miesiące na zakończenie całego procesu przekształcenia, a mogłyby mieć trzy miesiące na zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów i wyznaczenie daty podpisania aktu notarialnego z lokatorem.
Tadeusz Borowicki, szef Mazowieckiego Stowarzyszenia Obrony Praw Lokatorów i Spółdzielców "Nasz Dom", przyznaje, że obecny termin rzeczywiście jest często niemożliwy do dotrzymania. - Spółdzielnie mogą potrzebować więcej czasu. Ta propozycja ma sens. Jestem jednak przeciw temu, by do 2012 roku mogły powstawać mieszkania spółdzielcze własnościowe. Jeśli damy po raz kolejny zarządom czas, to przez kolejne lata nie zajmą się wyjaśnieniem spraw gruntowych - uważa Borowicki.
Różne własności
Gdy masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to i tak możesz mieszkanie sprzedać lub je komuś podarować. Własność hipoteczna da ci jednak pełną niezależność od spółdzielni. Będziesz mógł nawet z niej wystąpić. To nie koniec. Jeśli masz mieszkanie hipoteczne, bank łatwiej da ci kredyt lub pożyczkę na dowolny cel. Prawo odrębnej własności daje większą swobodę. Możemy zatem wykorzystywać nasz lokal do dowolnych celów, bez konieczności pytania o zgodę spółdzielni, np. jeżeli zechcemy prowadzić w nim firmę albo wynająć firmie lokal. W przypadku pełnej własności lokator po podpisaniu aktu notarialnego staje się właścicielem nie tylko mieszkania, ale i przynależnych do niego pomieszczeń, czyli: garażu, piwnicy czy schowka. Otrzymuje też ułamkowy udział w gruncie i wspólnych częściach budynku, np. klatce schodowej.
Inne koszty wykupu "za grosze"
Inne koszty wykupu mieszkań to wynagrodzenie notariusza (25 proc. najniższego wynagrodzenia), 260 zł trzeba przeznaczyć na opłatę sądową i wpis do księgi wieczystej. Do tego dochodzą koszty odpisów aktów notarialnych. Za jeden zapłacimy u notariusza ok. 20 zł. Potrzeba ich kilka, m.in.: dla spółdzielni, dla właściciela mieszkania, gminy, urzędu skarbowego. Wszystkie koszty razem ok. 700 zł.
