W czerwcu banki przeżyły prawdziwy boom w sprzedaży kredytów hipotecznych. Swoim klientom pożyczyły ponad 5,5 mld zł, czyli niemal tyle samo, ile w najbardziej rekordowych miesiącach samego środka boomu mieszkaniowego w 2006 i 2007 r. Od stycznia do czerwca tego roku cztery najmocniejsze w kredytach mieszkaniowych instytucje (PKO BP, BRE Bank, Millennium i Kredyt Bank) pożyczyły Polakom w sumie ponad 10 mld zł.
- W lipcu i sierpniu kolejne rekordy na pewno nie padną, bo w tych miesiącach banki nigdy nie sprzedawały za wielu kredytów. Ale myślę, że 3-4 mld złotych miesięcznie i tak zostanie pożyczonych, a to jak na te miesiące naprawdę dobry wynik - mówi Agnieszka Nieradka z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Przy boomie na rynku kredytów hipotecznych w ostatnim czasie zmieniły się również preferencje Polaków. Coraz częściej decydujemy się na zaciąganie kredytów w obcej walucie, głównie we frankach szwajcarskich. Dotychczas Polacy wzięli w bankach na zakup nieruchomości 141 mld zł kredytów. 58 proc. wszystkich to pożyczki w złotówkach. W czerwcu jednak z 5,5 mld złotych zaciągniętych kredytów aż 4,6 mld stanowiły pożyczki w walucie obcej. Aż 90 proc. zaciąganych kredytów było we frankach szwajcarskich! Zdaniem analityków w lipcu udział złotówek mógł spaść nawet poniżej 5 proc. Efekt
od stycznia do czerwca nasze walutowe długi we frankach szwajcarskich wzrosły aż o 10,4 mld zł. To tylko o 2 mld zł mniej niż przez cały ubiegły rok.
Popularność kredytów w walutach obcych jest głównie spowodowana rosnącymi stopami procentowymi w Polsce. Z powodu wyższych stóp procentowych NBP przez rok rata przeciętnego kredytu poszła w górę aż o jedną piątą. Trudno się więc dziwić, że Polacy wybierają tańsze pożyczki we frankach. Z powodu korzystnych zmian kursów walutowych, ich raty po prostu od dłuższego czasu stoją w miejscu.
Przedstawiciele instytucji finansowych też potwierdzają, że ich klienci pożyczają w ostatnim czasie na potęgę. W drugim kwartale w BRE Bank sprzedaż kredytów hipotecznych sięgnęła rekordowej kwoty 1,9 mld zł. Kredyt Bank natomiast kredytów hipotecznych sprzedał na kwotę 2,6 mld zł. Aż o 47 proc. więcej niż w analogicznym okresie w poprzednim roku.
Ponadto z analiz portalu Comperia.pl wynika, że Polacy pożyczają coraz częściej, coraz więcej pieniędzy. Jeszcze przed rokiem najczęściej pożyczaliśmy od banku kwoty między 150 a 200 tys. zł, dziś natomiast decydujemy się głównie zaciągnąć kredyt na kwotę 250 tys. zł. Analitycy nie widzą w tym jednak niebezpieczeństwa. - W sumie Polacy zapożyczyli się na 141 mld zł. W relacji do PKB to nadal niewiele, około 12 proc. - mówi Karol Wilczko, analityk Comperia.pl. - W krajach rozwiniętych, Stanach Zjednoczonych, czy Hiszpanii, które odczuwają dość duże problemy na rynku kredytów hipotecznych ten współczynnik wynosi ok. 50 proc.
Gdzie ten boom - pytają deweloperzy
Boomu na rynku kredytów hipotecznych jak na razie nie zauważyli jednak deweloperzy. Wręcz przeciwnie, nowe mieszkają słabo się sprzedają, deweloperzy narzekają na brak zainteresowania, a eksperci rynku nieruchomości mówią nawet o załamaniu rynku.
Robert Chojnacki, prezes zarządu redNet Consulting, firmy zajmującej się m.in. analizą rynku nieruchomości w Polsce: - To już fakt, na rynku nieruchomości nastąpiło załamanie sprzedaży mieszkań. W II kwartale 2008 roku w największych polskich miastach sprzedano zaledwie 5,763 mieszkania. To najniższy wynik od lat!
Co więcej, załamaniu sprzedaży towarzyszy niesłychany wzrost liczby budowy nowych mieszkań. Eksperci RedNet Consulting szacują, że w II kwartale tego roku deweloperzy w 8 największych polskich miastach wprowadzili do sprzedaży 13 618 nowych mieszkań. Czyli na każde 10 sprzedanych mieszkań na rynek trafiły aż 24 nowe.
Według Głównego Urzędu Statystycznego w całym pierwszym półroczu deweloperzy oddali do użytku aż 27,8 tys. mieszkań. Rok temu było to niecałe 15,8 tys., czyli niewiele więcej, niż oddano do użytku od kwietnia do czerwca.
Pierwsze półrocze tego roku wielu deweloperom będzie się więc śniło po nocach, bo sprzedaż gwałtownie się załamała, a budowy wielu nowych projektów nie mogli już zatrzymać.
Więc gdzie są pieniądze z kredytów?
Choć Polacy w czerwcu zapożyczyli się w bankach na potęgę, to gros deweloperów nadal przeżywa ciężkie chwile.
Dlaczego więc tak ogromne sumy pożyczane przez banki nie przekładają się na kolejki u deweloperów?
- Po części może to wynikać z faktu, że część wypłacanych przez banki pieniędzy idzie na spłatę starszych wyżej oprocentowanych kredytów - najczęściej złotówkowych - mówi Agnieszka Nieradka z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego. - Klienci nie kupują za pieniądze z kredytu nowego mieszkania, lecz spłacają nim po prostu poprzedni kredyt. Bankowcy szacują, że obecnie już ok. 10 proc. pożyczek jest zaciąganych właśnie w celu zrefinansowania wcześniejszych kredytów.
To jednak wszystkiego nie wyjaśnia. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że nasze hipoteczne zadłużenie - już po odjęciu pieniędzy, które wróciły do banków - od początku roku i tak wzrosło o 14 mld zł.
Zdaniem Jacka Wróblewskiego, eksperta wrocławskiego rynku nieruchomości, prezesa JOT-BE Nieruchomości, Polacy z tymi pieniędzmi ruszyli co prawda na zakupy mieszkań, ale nie u deweloperów. - W ostatnim czasie widać duże ożywienie na rynku wtórnym i pierwotno-wtórnym - mówi Wróblewski. - Na rynku pojawiło się bowiem wiele mieszkań, które kilka lat temu były kupowane w celach inwestycyjnych, a teraz ich właściciele chcą na nich zarobić. Wiedzą, że nieruchomości już tak nie będą szły w górę i nie widzą sensu nadal mrozić pieniędzy w mieszkaniach.
Deweloperzy wchodzą do gry
Firmy deweloperskie też chcą jednak uczknąć swój kawałek z kredytowego tortu.
- Aby to jednak zrobić, nie mają wyjścia po prostu musieli obniżyć ceny - zauważa Maciej Dymkowski, doradca ds. rynku nieruchomości w redNet Consulting.
O ile? Zdaniem analityków wrocławskiego rynku nieruchomości we Wrocławiu przecena sięga 15-20 proc. - Choć wielu deweloperów nie zmniejszyło ceny wywoławczej za metr kwadratowy mieszkania, to jednak bardzo często idą na rękę kupującym i w trakcie negocjacji potrafią obniżyć cenę o nawet 15- 20 proc - mówi Marek Stobniak, prezes wrocławskiej agencji nieruchomości Optimax.
Zdaniem ekspertów na rynku nowych mieszkań najbardziej tanieją te, których oferty kupna dopiero co trafiły na rynek.
Chojnacki: - Projekty te przygotowywane były w czasach galopującego wzrostu cen, gdzie rynkiem rządziła podaż nie popyt. - - Teraz trend się odwrócił i ceny głównie właśnie nowych projektów będą spadać - mówi Maciej Dymkowski. - Wchodzące dopiero na rynek mieszkania są bowiem znacznie droższe od mieszkań, które w sprzedaży są już od dłuższego czasu. Dla porównania we Wrocławiu średnia cena m kw. sprzedanego mieszkania to 7,660 zł, a mieszkania dopiero co wchodzącego na rynek to 9,368 zł za m kw. One po prostu muszą stanieć, bo deweloperzy nie znajdą na nie nabywców.
Na obniżenie cen w najwyższym wieżowcu mieszkalnym w Polsce, 258-metrowym Sky Tower, zdecydowała się nawet spółka LC Corp, należąca do najbogatszego Polaka, wrocławianina Leszka Czarneckiego. Najtańsze mieszkania w powstającym przy ul. Powstańców Śląskich wieżowcu potaniały o 3,5 tys. na każdym metrze kwadratowym, Kosztowały 14,5 tys. zł za m kw., obecnie niecałe 11 tys. Ceny najdroższych apartamentów na najwyższych kondygnacjach pozostały bez zmian. Trzeba zapłacić za nie nawet 40 tys. zł za m kw.
We Wrocławiu powstanie najwyższy budynek w Polsce - Sky Tower
Zdaniem ekspertów warto poszukać mieszkań czy domów będących w ofercie sprzedaży już od roku, dwóch. I warto zrobić to latem, bo to sezon ogórkowy i deweloperzy w najrozmaitsze sposoby starają się skusić klientów do swojej oferty.
Jak nas kuszą wrocławscy deweloperzy
Inkom, jeden z największych we Wrocławiu deweloperów, w specjalnej promocji przy kupnie domu na Wojnowie w prezencie dokłada sprzęt AGD. Inny mocny gracz, firma Archicom, daje od 250 zł do 500 zł upustu od m kw. mieszkania przy wpłacie całości ceny w ciągu 30 dni od daty zawarcia umowy. Wielu deweloperów gratis dokłada miejsce w parkingu podziemnym, ogród czy taras. Architect 21 ogrzewanie podłogowe. Atom drewniane schody.
Art Deweloper daje aż 15 tys. zł rabatu przy jednorazowej wpłacie 70 proc. kwoty. Deka dla swoich klientów organizuje losowanie, w którym do wygrania jest pobyt w luksusowym ośrodku SPA w Grecji. Deweloper Domar zniżki w Galerii Wnętrz Domar, a Pekabud w prezencie dokłada gratis pokój na poddaszu.
SMJ Development, który na placu Dominikańskim buduje kompleks Justin Center w cenie mieszkania dokłada wyposażenie w sprzęt RTV i AGD na kwotę 10 tys. zł.
Jacek Wróblewski: - Rynek mieszkaniowy stał się rynkiem klienta, nie dewelopera. To dobry czas na kupno domu, czy mieszkania. Nie wiadomo, jak rynek zachowa się po wakacjach i w przyszłym roku. Polska to nie Stany Zjednoczone. Owszem, nastąpiła pewna korekta cen, ale na pewno nie mamy do czynienia z kryzysem. Tam głównie kryzys dotknął sektor finansowy, bankowy, w Polsce nie ma o tym mowy.
