Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty
Marek Wielgo: Kiedy we wrześniu na targach jesiennych rozmawialiśmy o sytuacji na rynku mieszkaniowym, przekonywaliście, że już w 2009 r. rynek wyraźnie się ożywi. Tylko Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl uważał, że okres dekoniunktury potrwa kilka lat, a w tym czasie mieszkania potanieją realnie, a więc uwzględniając także inflację, nawet o połowę. Czy zmieniliście zdanie.
Katarzyna Kuniewicz: Dwa miesiące temu nie przypuszczaliśmy, że w październiku wybuchnie kryzys finansowy, a w efekcie banki mocno zaostrzą warunki kredytowe. Znamienne, że ta targach jesiennych miałam kłopot z zaparkowaniem samochodu, dziś - żadnego.
Bartosz Michałek: Faktycznie, sytuacja zmieniła się diametralnie. Jeszcze dwa miesiące temu bez problemu można było dostać tani kredyt we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości mieszkania. Teraz, banki albo nie pożyczają franków, albo żądają 20-30 proc. wkładu własnego. W praktyce dostępne są tylko kredyty złotowe, ale te podrożały, bo banki podniosły marże.
W efekcie, w niektórych bankach sprzedaż kredytów spadła nawet o 40 proc. To musi mieć odbicie w sprzedaży mieszkań. Niestety, nie sądzę, by już w przyszłym roku poprawiła się dostępność kredytów frankowych, np. że banki znów będą finansowały w całości zakup mieszkań.
M.W.: Ale poprawi się dostępność kredytów złotowych, które - dzięki budżetowej dopłacie - są tańsze od najtańszych kredytów we frankach. Najpewniej na początku stycznia wejdzie w życie nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, dzięki której rodzina zaciągająca kredyt mieszkaniowy płaci przez osiem lat mniej więcej o połowę niższe odsetki. Przede wszystkim podwyższony zostanie limit kosztowy o 40 proc. powyżej GUS-owskiego wskaźnika kosztu budowy w województwie lub mieście wojewódzkim. A przypomnę, że obecnie, aby dostać dopłatę, trzeba znaleźć mieszkanie, którego cena nie przekracza więcej niż 30 proc. tego wskaźnika. Np. ostatnio spółka Dom Development chwaliła się, że w jej ofercie jest 700 mieszkań, które "załapią się" na kredyt z dopłatą, a w J.W. Construction - 600 mieszkań.
Jacek Bielecki: Robiliśmy symulację, jakie są koszty kredytu z dopłatami oraz kredytu frankowego. Różnice są bardzo duże. W przypadku 75-metrowego w Warszawie, miesięczna rata kredytu z dopłatą jest ponad 300 zł niższa. To w tej chwili jedyny program państwowy, który mógłby uratować budownictwo mieszkaniowe przed zapaścią. Niestety, z dopłaty nie mogą korzystać tzw. single. A z obserwacji sprzedaży wynika, że osoby samotne to połowa klientów. W naszym kraju normą staje się taka sytuacja, że młodzi ludzie najpierw kupują mieszkania, a potem zakładają rodzinę.
M.W.: Z perspektywy kupujących nie widać zagrożenia zapaści. W ofertach deweloperów można przebierać jak w ulęgałkach. Według GUS, przybywa rozpoczynanych inwestycji i pozwoleń na budowę.
J.B.: Z rozpoczynaniem budów, również tych z pozwoleniami deweloperzy poczekają do lepszych czasów.
M.W. A co z rozpoczętymi inwestycjami?
K.K.: Część z nich będzie wstrzymana. Np. w samej tylko Warszawie, bez okolic, deweloperzy planują w 2009 r. oddanie do użytku ok. 23 tys. mieszkań. Świetnie. Tyle, że do tej pory sprzedali 53 proc. z nich. Kolejne 40 proc. czeka na potencjalnych nabywców. Pozostałe 7 proc., czyli ok. 1,6 tys. mieszkań, jeszcze nie trafiło do sprzedaży i najpewniej już nie trafi. Nie wiadomo też, jaki będzie los owej 40-proc. puli mieszkań.
Łukasz Madej: Prawie wszyscy nasi klienci wstrzymują realizację projektów. To doprowadzi do tego, że za dwa lata klienci będą musieli wybierać spośród projektów z długim okresem oczekiwania na oddanie, bądź wybierać rynek wtórny.
K.K.: Już za dwa lata? Nie sądzę. Wstrzymywane są przygotowane inwestycje, więc jak tylko polepszy się koniunktura, szybko ruszą budowy. Ale zgadzam się, że mieszkań będzie mniej niż obecnie.
J.B.: Co najwyżej o 20-30 proc., ale pod warunkiem, że do wiosny rząd doprowadzi do zwiększenia dostępności kredytu z dopłatą, np. umożliwi ich zaciąganie osobom samotnym oraz podniesie wskaźnik kosztowy. Bardzo liczymy na impuls, który ożywi popyt, bo w przeciwnym razie w 2011 r. nastąpi ostry niedobór nowych mieszkań.
Ł.M.: Jestem daleki od interwencjonizmu państwowego w wolnej gospodarce, ale w kraju, w którym jest najmniej mieszkań w na tysiąc mieszkańców, i któremu grozi kryzys w sektorze budownictwa mieszkaniowego, trzeba zacząć myśleć nad rozwiązaniami systemowymi. Sektor budowlany nie jest takim sobie zwykłym sektorem.
M.W.: Tak, znamy to. Jeden zatrudniony w budownictwie generuje 10 miejsc pracy w innych branżach, np. siada sprzedaż sprzętu AGD, mebli, wyrobów wyposażenia itp. Zaś mniejsza sprzedaż oznacza zwolnienia pracowników. Jednak sprawa dopłat dla singli jest chyba nie do przepchnięcia. Dyskusja na ten temat toczyła się w Sejmie dosyć długo, ale PiS i PO powiedziały twardo: nie.
J.B.: Jest szansa, że zmieni się podejście polityków do tej kwestii. Z sygnałów, które do nas docierają z ostatnich dni wynika, że w rządzie zaczynają sobie zdawać sprawę z powagi sytuacji, że grozi nam poważne załamanie budownictwa mieszkaniowego. Ograniczenie popytu, jakie mamy obecnie, to zmniejszenie wpływów z samego VAT o 2 mld zł. Dopłaty są mniej kosztownym rozwiązaniem
K.K.: Nie podoba mi się ten pomysł. Należy pamiętać, że kryzys wywołany spadkiem wartości nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, został wzmocniony przez bardzo szczytny program, zakładający, że każdy Amerykanin ma prawo mieć własny dom. Do tego celu użyto dwóch funduszy publicznych.
B.M.: Czy rzeczywiście Polaków nie stać jest na kredyt hipoteczny? Przecież nie przestali zarabiać. Ba, pensje wzrosły. Po prostu jest tak, że wstrzymują się z decyzją o zakupie mieszkania licząc na spadek cen. Co prawda mamy kryzys finansowy, więc kredyty są droższe. Ale jest duże prawdopodobieństwo, że w przyszłym roku sytuacja się unormuje, a kredyty potanieją wskutek spadku stóp procentowych.
Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
M.W.: Wracamy do dylematu: kupić teraz, czy poczekać? Ostatnio w jednym z tekstów napisałem, że na rynku mieszkaniowym zaczęła się wyprzedaż. Jak dużo jest mieszkań na rynku?
K.K: W ofercie warszawskich firm deweloperskich było pod koniec trzeciego kwartału ponad 16 tys. mieszkań. To nie tylko mieszkania z terminem oddania 2008-2009 r., ale i późniejszym. Ponadto na rynku wtórnym w Warszawie jest ok. 10 tys. nowych mieszkań, często będących jeszcze w budowie.
M.W.: Na półkach mamy więc dużo towaru. Jak długo potrwa wyprzedaż?
K.K: Według nas, dopiero w 2010 r. w Warszawie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, zrówna się z liczbą kupujących. Od tego momentu mieszkań z oferty zacznie ubywać.
M.W.: Wynika z tego, że wyprzedaż może potrwać nawet trzy, cztery lata.
Ł.M.: Co ważne, wiele z tych mieszkań będzie gotowych. Kupujący może wówczas ocenić ich autentyczny standard i ostro negocjować cenę. Rozmawiałem ostatnio z kolegą, który kieruje dużą firmę deweloperską: - Czy wiesz co mówią ludzie, którzy do nas dzwonią? Pytają, po ile sprzedajemy mieszkania. Jak odpowiadamy, że po tyle samo, co rok temu. To wtedy mówią: ciekawe ile jeszcze wytrzymacie. I rzucają słuchawkę.
Część inwestycji jest tak słaba, że bez przeceny rzędu 25 proc. mieszkania się nie sprzedadzą. Np. jeśli są trzy pokoje, w tym salon o proporcjach jeden do czterech, a wzdłuż tej długiej ściany jest kuchnia. Za takie mieszkanie deweloper dostanie nie więcej niż 5 tys. zł za m kw.
M.W.: Ale czy ktoś je zechce kupić?
Ł.M.: Jeśli kupujący ma ograniczony budżet, to może kupić takie mieszkania, a potem je dostosować do własnych oczekiwań.
M.W.: Czy ci, którzy kupili mieszkania w celach spekulacyjnych, a teraz sprzedają je na rynku wtórnym, są skłonni pójść na większe ustępstwa cenowe niż deweloperzy?
Ł.M.: To nie jest tak, że na rynku wtórnym jest 10 tys. świetnych mieszkań, które inwestorzy spekulacyjni kupili kiedyś po 4 tys. zł za m kw., więc lada moment będą je sprzedawać po 5 tys. zł za metr. Jest dokładnie na odwrót. Najczęściej są to lokale kupione drogo i w słabych projektach. A jeśli ktoś kupił drogo, to w obecnej sytuacji pozostaje mu zdecydować się na wynajem.
K.K.: Najsilniejsi inwestorzy, którzy kupowali cale budynki, jak na razie nie decydują się na obniżki. Osobiście oglądałam w Warszawie bardzo ładne mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji, które jest niby z rynku wtórnego, ale na 40 lokali, zamieszkany jest jeden. Sprzedający żąda 11 tys. zł za m kw. i nie dopuszcza żadnej obniżki.
Porównaj oferty kredytów w naszym Centrum Finansowym
M.W.: A może nie wszystkie mieszkania stanieją?
Ł.M.: Wszystkie. Kwestią otwartą pozostaje tylko, o ile. Według mnie, najmocniej stanieją drogie apartamenty, bo są przeszacowane i jest ich dużo w Warszawie.
K.K.: Wprost przeciwnie. Prawdziwe apartamenty nigdy nie sprzedawały się szybko. Deweloperzy, którzy budują apartamenty z prawdziwego zdarzenia, zdają sobie z tego sprawę.
Ł.M.: W którym segmencie najbardziej wzrosła podaż?
K.K.: W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie. Ale to nie są apartamenty, choć niektórzy deweloperzy tak nazywają swoje mieszkania.
Ł.M.: Moim zdaniem w segmencie apartamentowym oraz w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie należy oczekiwać dużych przecen. Ceny najmocniej spadną w tych dzielnicach, w których jest najwięcej takich pseudoapartamentów, jak np. na obszarach postindustrialnych, zlokalizowanych blisko centrum.
B.M.: Jednak spadek cen o 50 proc. nie jest możliwy. Nie mogę sobie wyobrazić, żeby mieszkanie za 8 tys. zł za m kw., staniało do 4 tys. zł za metr. Jeśli w 2009 r. nie będzie masowych zwolnień w zakładach pracy, to przy sprzyjających warunkach, jeśli chodzi o stopy procentowe, popyt się obudzi.
M.W.: A może warto poczekać na nowy towar, zamiast kupować ten, który zalega na półkach?
Ł.M.: Nowe projekty bez wątpienia będą lepsze. Deweloperzy, który planują inwestycje, zastanawiają się, czy pójść w stronę ekologii, czy mniej intensywnej zabudowy. Oni nie robią tego, bo dbają o państwa jakość życia. Oni boją się konkurencji, więc starają się mieć jak najlepszy produkt. I będzie to prawdziwa okazja dla tych, którzy są w stanie zaakceptować dłuższy termin oczekiwania na oddanie mieszkań do użytku.
K.K.: Tyle tylko, że długi termin oddania obarczony jest ogromną niepewnością.
J.B.: Jeśli inwestycja ma zapewnione finansowanie przez bank, to ryzyko, że zakończy się klapą, jest bardzo małe.
M.W.: No i tych nowych projektów będzie niewiele.
Ł.M.: Przypuszczam, że w czasie wiosennych targów nowe projekty będzie można policzyć na palcach jednej ręki.
J.B.: Niedobrze, że okresy koniunktury trwają u nas zaledwie dwa, trzy lata. Deweloperzy i klienci są bowiem zdezorientowani, bo nie wiedzą, co będzie za rok, czy za dwa lata. Jedną z głównych przyczyn takiego stanu rzeczy jest brak polityki mieszkaniowej, brak myślenia, jak rynek stabilizować. Jestem przekonany, że już w 2010 r. będzie nadwyżka popytu nad podażą.
M.W.: Więc kiedy kupić mieszkania?
Ł.M.: Najlepszym momentem będzie okres między wiosną a jesienią przyszłego roku. Rozpoczęte inwestycje będą już wtedy mocno zaawansowane, a mieszkania jeszcze nie przebrane. Gdybym ja miał kupować i zależało mi na cenie, to - tak jak mówiłem - wybrałbym mieszkanie z wadami, które jestem w stanie zaakceptować. Ale jeśli kupno mieszkania nie jest sprawą aż tak bardzo pilną sprawą, warto poczekać do jesieni na nowe projekty.
B.M.: Wielu Polaków chce kupić mieszkanie, i to pierwsze, a nie drugie, czy trzecie. Wierzę w pozytywny scenariusz gospodarczy, więc oceniam, że popyt się obudzi w końcówce przyszłego roku. A wówczas ceny zaczną się stabilizować, a potem rosnąć. Jednak do tego czasu jeszcze spadną, ale o 5-10 proc.
K.K.: Swoje pierwsze mieszkanie w Warszawie kupiłam na przełomie 2002 i 2003 r. Nie miałam wówczas pojęcia, że kupuję w dołku cenowym. A teraz mam takie silne przekonanie, że zmienię mieszkanie w następnym roku.
