Obecnie tylko część firm deweloperskich wieszczy wzrost cen nowych mieszkań. Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich ocenia, że za rok mogą być one droższe średnio nawet o 5-10 proc. Swą prognozę Bielecki opiera na założeniu, że wzrośnie popyt na mieszkania. Tymczasem na rynku zacznie ich brakować, gdyż wskutek kryzysu deweloperzy ograniczyli inwestycje.
To prawda. GUS podał, że w ciągu 11 miesięcy tego roku zaczęli oni budowę zaledwie ok. 40 tys. mieszkań, czyli o 37,5 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W największych aglomeracjach, gdzie do tej pory powstawało najwięcej mieszkań, to załamanie jest dotkliwsze. Np. 6449 mieszkań, które deweloperzy zaczęli budować przez dziesięć miesięcy w Warszawie, to wynik aż o 62 proc. gorszy od ubiegłorocznego!
Posucha raczej nam nie grozi
Optymizmem może napawać jednak to, że z każdym miesiącem rośnie aktywność firm. Sygnał do rozpoczynania inwestycji dała niedawno spółka Dom Development, która po 15 miesiącach letargu zaczęła w Warszawie budowę osiedla Saska Kępa (blisko 1,6 tys. mieszkań) i rozbudowę osiedla Derby (260 mieszkań). Także i inni potentaci, m.in. J.W. Construction Holding, Polnord czy Gant, deklarują odmrożenie inwestycji.
Powtórka z lat 2006-07, kiedy ceny mieszkań wystrzeliły w górę, jest więc mało prawdopodobna. Również dlatego, że w tamtych latach deweloperzy chcieli budować, ale gruntów przygotowanych pod tego typu inwestycje było jak na lekarstwo. Obecnie ziemi z decyzją o warunkach zabudowy lub nawet z pozwoleniem na budowę jest w bród. Analitycy z firmy doradczej ProDevelopment policzyli, że na tych gruntach może powstać aż ok. 245 tys. średniej wielkości mieszkań. Problem w tym, czy deweloperzy będą mogli szybko zareagować na ewentualny wzrost popytu na nowe mieszkania. Prezes firmy doradczej Kazimierz Kirejczyk obawia się, że firmy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania swoich inwestycji. Np. banki mogą wymagać od firm minimum 20-proc. wkładu własnego oraz co najmniej 15-20 proc. mieszkań sprzedanych w tzw. przedsprzedaży.
Ceny nowo zaczętych w dół
Jednak, paradoksalnie, oznacza to, że nowo zaczynane mieszkania muszą być atrakcyjne cenowo, jeśli deweloperzy chcą sprzedać dziurę w ziemi. Np. Dom Development wprowadził niedawno do sprzedaży mieszkania w nowo zaczętym projekcie Saska Kępa z ceną zaczynającą się od 6,1-6,5 tys. zł za m kw. A to jest duży i uznany deweloper. Mniejsze firmy, których projekty obarczone są większym ryzykiem, najpewniej będą musiały zaczynać z jeszcze niższego pułapu.
Nie musi to oznaczać spadku zyskowności tego typu przedsięwzięć, gdyż w czasie kryzysu spadły ceny wielu materiałów budowlanych oraz robocizny. Z drugiej strony ceny mogą wzrosnąć, gdy budowy będą już na tyle zaawansowane, że banki zgodzą się je finansować.
Jednak na razie w Reasie oraz w serwisie Tabelaofert.pl potwierdzają, że wprowadzane na rynek nowe mieszkania są tańsze od tych, które są już w sprzedaży od dawna, np. w Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wynosiła ok. 7,3 tys. zł za m kw., zaś przed rokiem była aż o jedną piątą wyższa (ok. 8,9 tys. zł za metr).
A ceny gotowych?
A jak duże jest prawdopodobieństwo, że deweloperzy zaczną podnosić ceny mieszkań gotowych? W Tabelaofert.pl radzą nie sugerować się ich średnią ceną. Ta rośnie już teraz, ale tylko dlatego, że z oferty znikają w pierwszej kolejności najtańsze mieszkania.
Wprawdzie ta oferta się kurczy, ale jest ona wciąż bardzo duża. Z danych Reasa wynika, że pod koniec września w Warszawie, Krakowie, Łodzi, we Wrocławiu, w Poznaniu i Trójmieście deweloperzy oferowali łącznie przeszło 29 tys. nowych mieszkań. Prawdopodobnie drugie tyle kupili inwestorzy w celach spekulacyjnych. Część z tych mieszkań mogła więc trafić do sprzedaży na rynku wtórnym. A ten jest ogromną konkurencją dla rynku pierwotnego. Firma doradcza Expander i serwis Szybko.pl wskazują w najnowszym raporcie, że podaż na rynku wtórnym może w przyszłym roku wzrosnąć, gdyż trafią nań mieszkania obecnie wynajmowane. Część właścicieli może wystawić je na sprzedaż z powodu malejących stawek za wynajem i spadającej rentowności tego typu inwestycji.
Emil Szweda z firmy Open Finance ocenia, że obecna podaż nowych mieszkań zaspokaja popyt na mniej więcej 18-24 miesięcy przy założeniu utrzymania obecnych cen. A te - według tego analityka - prawdopodobnie nie zmienią się w przyszłym roku. Szweda nie wyklucza też jednak ich dalszego spadku. Zwłaszcza jeśli banki straciłyby cierpliwość do deweloperów, którzy mimo słabej sprzedaży nie decydują się na obniżki cen, licząc na kolejne "zrolowanie" kredytów bankowych.
- Postawa branży bankowej, o ile banki będą domagać się spłaty udzielonych kredytów od deweloperów, może mieć istotny wpływ na zachowanie się cen mieszkań w przyszłym roku - przyznaje analityk Open Finance. I dodaje, że w tej chwili nie ma sygnałów przemawiających za realizacją tego scenariusza. Przeciwnie - banki deklarują, że są w stanie prolongować terminy spłat kredytów deweloperskich, nie ingerując bezpośrednio w strategie cenowe. - Niemniej jednak rolowane kredyty będą droższe od tych udzielonych dwa-trzy lata temu, dlatego sam fakt poniesienia dodatkowych kosztów finansowych może skłonić niektórych deweloperów do obniżania cen - uważa Szweda.
Według niego dostosowaniu ulec powinny w szczególności ceny mieszkań dużych (powyżej 80 m kw.), które sprzedają się najsłabiej. Tym bardziej że kupujący mają dla nich dobrą alternatywę w postaci domów na peryferiach miast.
Także Expander i Szybko.pl prognozują, że w części dużych polskich miast ceny powinny utrzymywać się na obecnym poziomie. Należą do nich: Kraków, Poznań, Katowice, Łódź, Białystok, Olsztyn, Toruń i Lublin. "Mimo generalnej stabilizacji możliwe są spadki w Warszawie, we Wrocławiu, w Gdańsku i Sopocie, gdzie obecna wysokość cen pozostawia jeszcze miejsce na dalszą korektę. Nie powinny to jednak być spadki wyższe niż w 2009 r., czyli rzędu 5-10 proc." - czytamy w najnowszym raporcie obu firm.
Szaleństwo kredytowe nie wróci
Co się stanie z cenami mieszkań, w największym stopniu zależy od jednak banków. Czyli od tego, czy będą dawały kredyty hipoteczne. Za stabilizacją cen mieszkań przemawia to, że poprawia się dostępność tych kredytów, ale w 2010 r. najpewniej będzie ona jeszcze wciąż dużo mniejsza niż przed wybuchem kryzysu.
Prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz ocenia, że w najbliższych latach banki będą udzielały po 190-230 tys. kredytów rocznie. Np. w 2007 r. było ich przeszło 314 tys., w 2008 r. - ok. 230 tys., a w ciągu dziewięciu miesięcy tego roku - 136,4 tys.
Według Open Finance liczba kredytów może wzrosnąć o co najwyżej 10-15 proc. Na więcej banki nie mogą sobie pozwolić, gdyż mają zbyt słabą bazę depozytową. Z kolei Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl obawia się, że w przyszłym roku o kredyt może być trudniej niż obecnie, jeśli Komisja Nadzoru Finansowego zaleci bankom zaostrzenie procedur (rekomendacja T).
Ponadto pogorszy się dostępność bardzo obecnie popularnych kredytów mieszkaniowych, w których spłacie pomaga państwo (dopłaca mniej więcej połowę odsetek przez osiem lat). Żeby dostać taką dopłatę, cena mieszkania nie może przekraczać ustawowego pułapu, a ten - to jest pewne - wyraźnie spadnie, bo maleją koszty budowy mieszkań. Może się okazać, że w przyszłym roku tylko nieliczne mieszkania będą objęte budżetową dopłatą. Żeby tak się nie stało, musiałyby spaść i ich ceny. Macierzyński twierdzi, że takiego scenariusza nie można wykluczyć.
Marcin Krasoń z Open Finance uważa, że w przyszłym roku na popularności zyska kredyt mieszkaniowy w euro, gdyż rata jego spłaty jest o 20-25 proc. niższa niż kredytu złotowego (dla kredytów 30-letnich).
Analitycy Open Finance prognozują, że oprocentowanie kredytów nie spadnie mimo obniżki marż. Już w połowie roku możliwe są decyzje o podwyżkach stóp procentowych podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej. Wzrost stóp zbilansuje spadek marż i w efekcie oprocentowanie nowych kredytów złotowych będzie za rok o tej porze tak samo wysokie jak obecnie.
Nająć zamiast kupić
Analitycy serwisu Oferty.net oraz Open Finance zwracają uwagę, że popyt na mieszkania nadal będzie ograniczała nie tylko niska zdolność nabywcza Polaków (średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw jest równe cenie 0,53 m kw. mieszkania), ale także wyraźny spadek cen na konkurencyjnym rynku najmu. O ile jeszcze kilka lat temu miesięczna rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania była niższa od stawki czynszu za wynajem podobnego lokalu, o tyle teraz sytuacja się odwróciła. W wielu przypadkach, zwłaszcza jeśli chodzi o większe mieszkania, najem wydaje się korzystniejszy od zakupu. Bo choć wnoszenie opłat z tytułu czynszu ani o krok nie przybliża najemcy do własności lokalu, to jednak pozwala mu na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych dużo niższym kosztem, niż by to miało miejsce w przypadku spłacania rat kredytu hipotecznego.
Oferty.net i Open Finance podają w swoim najnowszym raporcie taki oto przykład. Czynsz za wynajem nowego, 80-metrowego, urządzonego mieszkania w dobrej lokalizacji w Warszawie wraz z opłatami dla administracji wynosi 3,5 tys. zł miesięcznie. Tymczasem rata 30-letniego kredytu złotowego na zakup podobnego mieszkania to 4,2 tys. zł plus ok. 500 zł z tytułu opłat. Analitycy założyli, że mieszkanie kosztowało 720 tys. zł, a kredytobiorca dysponował wkładem własnym w wysokości 100 tys. zł.
Także Michał Macierzyński z serwisu Bankier.pl radzi rozważyć najem mieszkania. Istnieje bowiem szansa, że spadek cen zrekompensuje wydatki na czynsz.
Jednak w przypadku małych mieszkań najem nie zawsze jest opłacalny. Zwłaszcza dla tych, którzy mają oszczędności. Weźmy taki oto przykład. Open Finance uczestniczył w listopadzie w transakcji dotyczącej zakupu 38-metrowego mieszkania w Warszawie za 300 tys. zł. Emil Szweda policzył nam, że gdyby kupujący sfinansował tę inwestycję w całości 30-letnim kredytem złotowym (7,2 proc. w skali roku), miesięczna rata spłaty wyniosłaby ok. 2 tys. zł. Doszłyby też i inne wydatki: ubezpieczenie niskiego wkładu (3 tys. zł rocznie), ubezpieczenie murów (ok. 500 zł rocznie), a także komorne i opłaty ze media (300-400 zł miesięcznie). Podobne mieszkanie w tej lokalizacji można zaś nająć za ok. 1,7 tys. zł miesięcznie (dojdą tylko opłaty za media). Można więc zaoszczędzić, lekko licząc, 800 zł miesięcznie, np. na wkład własny.
Szweda zauważa jednak, że dla kogoś, kto ma 50 tys. zł na wkład własny, zakup tego samego mieszkania za kredyt może być lepszym rozwiązaniem. Miesięczna rata spłaty wynosi bowiem w tym przypadku ok. 1,5 tys. zł. Ponadto można pokusić się o tańszy kredyt w euro, a wówczas miesięczne obciążenie spłatą nie przekroczy 1,3 tys. zł.
Czynsze jeszcze spadną?
Przez ostatni rok czynsze spadały, bo na rynku było bardzo dużo mieszkań (wielu właścicieli wolało je wynająć niż tanio sprzedać). Z ostatniego raportu serwisu Szybko.pl i Expandera wynika, że możliwa jest dalsza obniżka kosztów najmu. Oczywiście warunkiem jest dalszy, znaczny wzrost podaży mieszkań na wynajem. W 2010 r. ciągle jeszcze będą oddawane do użytku mieszkania budowane na fali boomu. Część z nich może więc trafić na rynek wynajmu. Z drugiej jednak strony w związku z malejącą liczbą transakcji kupna/sprzedaży popyt na mieszkania do wynajęcia ma szansę rosnąć. W tej sytuacji ewentualne obniżki średnich stawek czynszów w poszczególnych miastach będą wynikały głównie ze spadków kosztów najmu w kiepskich lokalizacjach (na obrzeżach miast, skąd trudno dojechać do centrum). Ponadto dopływ nowych mieszkań na rynek najmu doprowadzi do spadku czynszów w lokalach o gorszym standardzie albo wymusi na ich właścicielach wykonanie remontów i ulepszeń.
