- Koniunktura pogorszyła się już w 2008 roku. Ubiegły rok był jeszcze gorszy. To był czas stagnacji. Kupnem działki interesowało się dwa razy mniej osób niż w 2008 roku - podkreśla Marek Stobniak z biura pośrednictwa Optimax.
- Czas sprzedaży znacznie się wydłużył. Finalizowane są pojedyncze transakcje. Większość działek czeka od wielu miesięcy na nowego właściciela. Mimo że ceny są niższe, to jest wiele ofert zgłoszonych do sprzedaży jeszcze w 2007 roku - mówi jeden z wrocławskich pośredników.
Skąd taka zapaść? - Główną przyczyną są zbyt wysokie ceny. Zostały one wywindowane do absurdalnych niekiedy poziomów w czasach rynkowej "górki". Ale duże znaczenie miały też kłopoty z uzyskaniem kredytu pozwalającego na sfinansowanie transakcji - tłumaczy Dominik Łoś z działu nieruchomości komercyjnych w biurze pośrednictwa Jot-Be.
Odwilży na rynku nie sprzyjała postawa sprzedających, którzy w zdecydowanej większości niechętnie decydowali się na zmniejszenie swoich oczekiwań. - Ceny działek w obrębie miasta od roku są stabilne. Jeżeli dochodzi do obniżki ceny, to bardzo nieznacznej, maksymalnie do pięciu procent - mówi Małgorzata Battek, analityk WGN.
Skąd taka postawa? To najczęściej konsekwencja faktu, że sprzedający kupili działki kilka lat temu, gdy ceny były wywindowane przez hossę, Często brali kredyty i - jak tłumaczy Battek - teraz nie chcą przyjąć do wiadomości tego, że sytuacja na rynku zmieniła się i ceny wszelkich nieruchomości spadają, bo muszą spłacać zaciągnięte kredyty. - Sprzedający zdają sobie sprawę z ograniczonej liczby działek budowlanych we Wrocławiu, więc podchodzą bardzo wstrzemięźliwie do obniżania cen - dodaje Stobniak.
Zdaniem wrocławskich pośredników w tym roku ruch na rynku działek może być nieco większy niż w ostatnich miesiącach. Już widać większe zainteresowanie. - Za sprawa większej dostępności kredytów powinien nastąpić wzrost zainteresowania kupujących - dodaje analityk Jot-Be.
Potaniało wszędzie, ale nie za bardzo
Pośrednicy zgodnie przyznają, że w 2009 roku działki pod budowę domów taniały w całym mieście. Skala przeceny była podobna bez względu na to, w której części Wrocławia zlokalizowany był grunt wystawiony na sprzedaż. Według znawców rynku największe spadki cen mamy już prawdopodobnie za sobą. - Obecnie widać stabilizację cen na poziomie, który osiągnęły w III i IV kwartale 2009 roku - mówi Łoś.
W efekcie działki w południowych dzielnicach - m.in.: Krzyki, Oporów, Ołtaszyn, Wojszyce, Jagodno, Brochów, Księże Małe, Wielka Wyspa - mieszczą się w przedziale od 300 do nawet 3000 zł za m kw. Taniej jest na północy - m.in.: Zakrzów, Osobowice, Redzin, Kowale, Swojczyce, Strachocin, Wojnów, Sołtysowiece, Poświętne - tam działki kosztują od 200 do 600 zł za m kw. Wyjątkiem w tej części miasta są Karłowice, które postrzegane są jako spokojna, zielona dzielnica o stosunkowo wysokim prestiżu. Tam działki wyceniane są na 1000-1200 zł za m kw. Zachodnie i południowo-zachodnie osiedla - m.in.: Żerniki, Pilczyce, Maślice, Złotniki, Stabłowice, Leśnica - to rejon, w którym ceny mieszczą się w widełkach od 100 do około 500 zł za m kw. Nieco droższy jest jedynie Muchobór Wielki, gdzie sprzedający życzą sobie nawet 900 zł za m kw.
Za miastem też taniej
Ceny działek spadały też w podwrocławskich miejscowościach. Podobnie jak w samym mieście, także tam skala przeceny zależała przede wszystkim od lokalizacji i skomunikowania danej miejscowości z Wrocławiem. - Najmniejsza była w siedliskach położonych na południowych i wschodnich obrzeżach miasta. Relatywnie większe spadki nastąpiły na północy i zachodzie - zauważa analityk Jot-Be. W sumie w ciągu roku ceny spadły od 20 do nawet 40 proc.
Małgorzata Battek zwraca jednak uwagę na różnice między rynkiem w mieście, a tym na jego obrzeżach. - Tam rośnie podaż nowych ofert. Ceny są niższe niż w mieście i sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji - podkreśla. Jej zdaniem największe zainteresowanie kupujących budzą rejony dobrze skomunikowane z Wrocławiem i te uzbrojone przez gminy, np. Dobrzykowice i okoliczne gminy. - Ale popularne są też południe i południowy zachód oraz wyjazd do Warszawy - wylicza analityk WGN.
Według analityków Jot-Be największym zainteresowaniem cieszą się miejscowości w dwóch podwrocławskich gminach: Kobierzyce - tu kluczowa jest bliskość A4 i Węzła Bielańskiego oraz centrów handlowych i Długołęka - na korzyść tej ostatniej przemawiają powstające i zaplanowane nowe drogi, czyli Autostradowa Obwodnica Wrocławska i tzw. Via Romana, czyli wschodnia obwodnica Wrocławia (Bielany - Łany - Długołęka).
Korekta cen sprawiła, że z rynku na dobre zniknęli spekulanci i inwestorzy. - Potencjalni kupujący deklarują chęć zakupu na własne potrzeby. Działki na tyle nie staniały, ani popyt na tyle nie urósł, by warto było rozważać dokonywanie zakupów w celach inwestycyjnych krótkoterminowych - mówi Stobniak. - Przeważają zdecydowanie zakupy na własne potrzeby, czyli pod budowę domu dla siebie - takie są przynajmniej oficjalne deklaracje kupujących. Inwestorzy częściej szukają działek pod zabudowę komercyjną - podkreśla Battek.
AOW wyznacza nowy trend
Pośrednicy przyznają, że niezmiennie największym zainteresowaniem kupujących cieszą się południowe rejony miasta. Ale pojawiło się nowe zjawisko. - Budowa obwodnicy autostradowej przyczynia się do większego zainteresowania działkami budowlanymi zlokalizowanymi w osiedlach sąsiadujących z nową trasą - mówi Małgorzata Battek. Potwierdza to też Dominik Łoś z Jot-Be. Kupujący chętniej rozważają zakup gruntu w północno-wschodnich, północnych i zachodnich rejonach miasta. W grę wchodzą takie osiedla, jak np. Stabłowice, Polanowice, Widawa, Osobowice i Maślice. - Takie dzielnice jak Fabryczna czy Psie Pole są tym bardziej atrakcyjne, że cechuje je spora różnorodność oferty.
