- Tak wielkich kwot jak w marcu gospodarstwa domowe nie pożyczyły w bankach od kilku miesięcy - komentuje Halina Kochalska z Gold Finance wstępne dane NBP o zadłużeniu Polaków. Wynika z nich, że w ubiegłym miesiącu wzrosło ono aż o blisko 3,6 mld zł (do 425,4 mld zł).
Według Kochalskiej, gros z tej puli stanowiły kredyty mieszkaniowe. - W lutym i w pierwszych dniach marca banki zasypały rynek nowymi atrakcyjnymi ofertami kredytów hipotecznych - przypomina.
Łatwiej o kredyt
Marcin Krasoń z Open Finance zauważa, że już trzy czwarte banków ma w swej ofercie kredyt bez wkładu własnego, cztery z nich zaś - Alior Bank, mBank, Multibank i Allianz Bank - są skłonne pożyczyć klientowi więcej, niż ten płaci za nieruchomość. - Oczywiście taka oferta nie jest bezwarunkowa - przyznaje Krasoń. I wyjaśnia, że klientów obowiązuje np. wyższa od standardowej stawka ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
O poprawie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych świadczy też to, że banki wyżej oceniają zdolność kredytową swoich klientów. Jeśli wierzyć Katarzynie Siwek i Jerzemu Węglarzowi z Home Broker, to w ciągu zaledwie dwóch miesięcy przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny zarabiającej 5 tys. zł netto wzrosła o 28 tys. zł w przypadku kredytów w euro i 18 tys. zł w przypadku kredytu złotowego. Ta przykładowa rodzina może dziś liczyć na kredyt w wysokości blisko 400 tys. zł (średnio). W Home Broker Doradcy Finansowi twierdzą nawet, że w Pekao SA czy Gospodarczym Banku Wielkopolskim dostanie ona przeszło pół miliona złotych.
...i o budżetową dopłatę
W dodatku od 1 kwietnia w większości miast wzrosła pula mieszkań objętych budżetową dopłatą do kredytu - państwo przez osiem lat spłaty kredytu dopłaca mniej więcej połowę odsetek. Wyjaśnijmy, że aby ją uzyskać, trzeba znaleźć takie mieszkanie lub wybudować taki dom, którego cena lub koszt budowy nie przekracza ustawowego pułapu. Ponieważ np. w Warszawie podniósł się on z 7699,58 do 8013,88 zł za m kw., w Krakowie - z 6055 do 6497,40 zł, a we Wrocławiu - z 6655,60 do 6724,90 zł, w efekcie zwiększyła się tam dostępność mieszkań za kredyt z dopłatą.
Nieco mniejszy limit cen jest od kwietnia w Poznaniu, Bydgoszczy, Toruniu, Gorzowie, Zielonej Górze i Białymstoku. Np. w Poznaniu spadł z 7063 do 6902 zł za m kw., przez co odsetek mieszkań objętych dopłatą mógł nieco spaść.
Obecny limit ceny 1 m kw. ma obowiązywać do końca września. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że od października zacznie się zmniejszać w całym kraju. Jest to bowiem wskaźnik obliczany na podstawie kosztów zakończonych budów, a od kilkunastu miesięcy te koszty spadają.
Rośnie sprzedaż mieszkań
Odkręcenie śruby kredytowej przez banki spowodowało, że do biur sprzedaży firm deweloperskich wrócili klienci. Jednak nie jest ich tak wielu jak przed kryzysem. Jeden z potentatów na rynku mieszkaniowym - Polnord - pochwalił się, że w marcu sprzedał 47 mieszkań. I co ważne, w tym czasie ani jeden klient nie wycofał się z inwestycji. W całym pierwszym kwartale Grupa Polnord sprzedała 146 mieszkań, ale równocześnie zrezygnowało z nich 17 klientów. Jest to dużo lepszy wynik niż rok wcześniej, gdy w tym najgorszym dla firm deweloperskich okresie Polnord miał na swoim koncie zaledwie 78 sprzedanych mieszkań i 27 anulowanych umów.
- Przypuszczam, że w następnych miesiącach będzie lepiej - mówi prezes Polnordu Wojciech Ciurzyński. - W drugim kwartale wchodzą bowiem do sprzedaży mieszkania w nowych, uruchomionych pod koniec ubiegłego roku inwestycjach. Liczę na to, że założenia sprzedania 800 mieszkań w całym 2010 r. zostaną przekroczone.
Dodajmy, że w całym 2009 r. Polnord sprzedał zaledwie 569 mieszkań (ponadto 158 klientów rozwiązało umowy), rok wcześniej zaś - przeszło 1 tys.
Kupujący nie chcą przepłacać
Mimo ożywienia na rynku wciąż należy on do kupujących. Widać było to chociażby w czasie marcowej aukcji w warszawskim hotelu Sheraton. Do wyboru były tam 23 oferty. Chętnych znalazło pięć mieszkań. Sukces odniosła jedynie firma Dantex, która wystawiła na aukcję cztery mieszkania na warszawskiej Woli (osiedle Dobrolin przy ul. Wolskiej) z ceną wywoławczą 5,2-5,7 zł za m kw. W czasie aukcji cena jednego z nich (trzypokojowego o powierzchni 75,5 m kw.) wzrosła z 395 tys. do 495 tys. zł, czyli z ok. 5,3 tys. do 6,5 tys. zł za m kw. Po sprzedaniu mieszkań Danteksu pełna do tej pory sala nagle opustoszała, bo ceny wywoławcze pozostałych, na ogół w gorszych lokalizacjach, oscylowały w granicach 7,5-8,5 tys. zł za metr.
Klienci, coraz bardziej świadomi swojego wyboru oraz swoich potrzeb, weryfikują wycenę oraz jakość oferty mieszkań i wybierają te najbardziej dopasowane do ich potrzeb. To właśnie dzięki temu albo poprzez ten fakt średnia cena mieszkań sprzedanych wciąż delikatnie opada - wybierane są lokale najbardziej atrakcyjne, najkorzystniej wycenione - czytamy w najnowszym raporcie redNet Consulting i Domu Kredytowego "Notus".
Wiceprezes redNet Consulting Marcin Gołębiowski poinformował, że na warszawskim rynku pierwotnym jest ok. 15 tys. mieszkań. A ponieważ sprzedaje się ich tu ok. 2 tys. w kwartale, deweloperzy muszą dostosowywać swoją ofertę do potrzeb nabywców.
Nie tylko zresztą w Warszawie, ale także w Gdańsku i Krakowie średnia cena mieszkań sprzedanych przez deweloperów wciąż spada. A jednak w Poznaniu, Katowicach i Wrocławiu ta średnia nieco wzrosła, co może sugerować, że kupujący mieszkania od firm deweloperskich zaczęli akceptować wyższe ceny. Jednak nawet w tych miastach wciąż widoczne jest słabe dopasowanie oferty sprzedających do możliwości i potrzeb kupujących.
Mierzą zamiary na siły
Ile osoby zainteresowane zakupem mieszkania chcą wydać na ten cel? Z badań Home Broker wynika, że w lutym było to przeciętnie 356,8 tys. zł. Jednak mimo odwilży na rynku kredytów hipotecznych jest to kwota o przeszło 5 tys. zł mniejsza niż w styczniu. Równocześnie o blisko 2 m kw. skurczyła się przeciętna powierzchnia poszukiwanych lokali. W największych miastach najwięcej chętnych jest na mieszkania o powierzchni 50,5 m kw. (w styczniu było to 52,6 m kw.). Tym razem największy spadek miał miejsce w Warszawie, z 53,5 m kw. w styczniu do zaledwie 49,9 m kw. w lutym.
Analitycy Home Broker Katarzyna Siwek i Bartosz Turek uzasadniają to pogorszeniem się nastrojów konsumentów, m.in. wskutek rosnącego bezrobocia i spadku dochodów realnych.
Trzeba też mieć na uwadze, że światowy kryzys finansowy nie został jeszcze całkowicie zażegnany. Zdaniem niektórych ekonomistów narastanie zadłużenia niektórych państw, np. Grecji, może wstrząsnąć gospodarką światową i przynieść drugą falę kryzysu, który uderzy także w nasz kraj.
Mieszkania na kieszeń klientów
W tej sytuacji część firm zdecydowanie obniżyła ceny, by pozbyć się zapasów mieszkań w nowo oddanych budynkach. - W gotowych inwestycjach zostały już tylko mieszkania o dużych metrażach bądź lokale o stosunkowo dużej powierzchni przy małej liczbie pomieszczeń, np. dwa pokoje powyżej 60 m kw. - przyznaje Radosław Michaluk, doradca Home Broker z Warszawy.
Deweloperzy zaczęli więc budować małe mieszkania, np. dwupokojowe o powierzchni ok. 40 m kw. lub 50-metrowe z trzema pokojami. Ostatnio niektóre firmy zaczęły też proponować ułatwienia w finansowaniu zakupu. - Ponieważ klienci mają dziś jeszcze ciągle kłopoty z zaciąganiem kredytów, wprowadziliśmy system finansowania 10/90 - mówi dyrektor sprzedaży z RED Real Estate Development Teresa Witkowska. I wyjaśnia: - Kupujący wpłacają teraz 10 proc. wartości mieszkania. Do momentu dopłaty pozostałej części po odbiorze kluczy jest prawdopodobne, że sytuacja w bankach się polepszy.
Z kolei J.W. Construction uruchomił program "Najpierw zamieszkaj, potem kup". Klienci przez kilka-kilkanaście miesięcy mogą pomieszkać w wybranym mieszkaniu (na osiedlu Górczewska Park) i dopiero potem podjąć decyzję, czy chcą je kupić.
Jeżeli mieszkanie zostanie wykupione w ciągu nie więcej niż sześciu miesięcy od wprowadzenia, klienci dostaną zwrot 75 proc. wpłaconego czynszu. Za wykup od 7 do 12 miesięcy J.W. Construction zwróci połowę czynszu, a w okresie od 13 do 18 miesięcy (to maksymalny czas najmu) - jedną czwartą.
A co z cenami?
Na razie nic nie wskazuje na to, by miały gwałtownie wzrosnąć. Radosław Michaluk z Home Broker przyznaje, że np. w Warszawie wciąż są duże zapasy niesprzedanych mieszkań w nowo oddanych budynkach. Także na rynku wtórnym wiele nieużywanych mieszkań sprzedają osoby, które kupowały je w celach inwestycyjnych. Poza tym deweloperzy startują z nowymi projektami, bo wskutek spadku kosztów budowy rentowność tego typu inwestycji jest obecnie wysoka. Będzie ich więc przybywać, a w konsekwencji zaostrzy się konkurencja. Np. w styczniu i w lutym deweloperzy zaczęli budowę 5284 mieszkań, co jest wynikiem o blisko 9 proc. lepszym od ubiegłorocznego. W Home Broker twierdzą, że na rynek wracają też mali deweloperzy, którzy w ostatnich dwóch latach zawiesili działalność.
Michalak zwraca uwagę, że nowo zaczynane mieszkania są sprzedawane z dyskontem wynikającym z tego, że kupujący "dziurę w ziemi" podejmuje dodatkowe ryzyko.
Wprawdzie - jak wynika z raportu redNet Consulting i Domu Kredytowego "Notus" - średnie ceny ofertowe w niektórych miastach wzrosły w marcu. Podwyżka ma jednak charakter statystyczny. Zmiany te są wynikiem przetasowań oferty dzięki wyprzedawaniu jednej części mieszkań (zazwyczaj tych tańszych) oraz wprowadzaniu na rynek drugiej - wyjaśniają autorzy raportu. I dodają, że np. w Gdańsku na rynku pojawiły się inwestycje z segmentu luksusowego, które pomimo iż nie są największych rozmiarów, bardzo wysoką ceną zawyżają średnie wskaźniki dla lokalizacji .
Dodajmy, że wielu Polaków, nie akceptując wysokich cen mieszkań, decyduje się na budowę domu jednorodzinnego. Emil Szweda i Bernard Waszczyk z Open Finance policzyli, że 170-metrowy dom z poddaszem użytkowym lub pełnym piętrem można wybudować, korzystając z usługi firmy wykonawczej kosztem ok. 340 tys. zł. Do tego należy jednak doliczyć koszt zakupu działki, czyli ok. 300 tys. zł. Łącznie daje to kwotę 640 tys. zł. To równowartość ok. 80-metrowego mieszkania w Warszawie (w dobrej lokalizacji).
Średnie ceny mieszkań* w marcu
*na rynku pierwotnym
