W Open Finance twierdzą, że kupujący 70-metrowe mieszkanie równie dobrze może przepłacić nawet tysiąc złotych, jak też zaoszczędzić taką kwotę. Od czego to zależy? Przede wszystkim od ceny kredytu. - W przypadku kredytów w programie "Rodzina na swoim" raty mogą być na tyle niskie, że są one tańszą alternatywą niż najem - dowodzi Emil Szweda z Open Finance w najnowszym raporcie o opłacalności najmu. Według Szwedy podobnie rzecz się ma z kredytem w euro, jeśli kupujący ma wkład własny, co obniża cenę kredytu. Do tego złoty umacnia się względem tej waluty.
Ale uwaga! Zaciągnięcie zwykłego kredytu złotowego jest rozwiązaniem droższym od najmu bez względu na to, czy ma się wkład własny, czy nie.
Obliczenia Open Finance pokażemy na przykładzie 30-metrowej kawalerki w Warszawie (w dobrej lokalizacji). Chcąc ją nająć, musimy się liczyć z wydatkiem ok. 1,5 tys. zł miesięcznie, w tym jest ok. 180 zł opłat eksploatacyjnych, które wziął na siebie właściciel (tzw. opłaty licznikowe pomijamy).
Jeśli kupimy ten sam lokal w 100 proc. za 30-letni kredyt złotowy w wysokości 246 tys. zł (przyjęliśmy, że m kw. kawalerki kosztuje 8,2 tys. zł), wówczas miesięczna rata wraz z opłatami eksploatacyjnymi wyniesie ok. 1,8 tys. zł. Szweda zwraca jednak uwagę na to, że w tym przypadku lepiej porównać "gołe" koszty tych alternatyw, czyli kwotę, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. - To właśnie odsetki są prawdziwym kosztem, a nie spłata samego kapitału. Spłacając go, stajemy się bowiem właścicielami mieszkania - wyjaśnia Szweda. W tym przypadku różnica stopnieje do mniej więcej 100 zł. Najem wciąż jest więc tańszy.
Sytuacja zmieni się diametralnie, jeśli sięgniemy po kredyt, do którego państwo przez osiem lat dopłaca prawie połowę odsetek. Emil Szweda policzył, że - nie posiadając wkładu własnego - za 30-metrowe mieszkanie wydamy wówczas miesięcznie niespełna 1,2 tys. zł. A rzeczywisty koszt (same odsetki plus opłaty eksploatacyjne) jest o przeszło 200 zł niższy.
Jeszcze inaczej wygląda sytuacja osób, mających oszczędności, które umożliwiają im częściowe sfinansowanie kosztów zakupu mieszkania. Załóżmy, że kupujący pożyczy na zakup owej 30-metrowej kawalerki o 20 proc. mniej. Obsługa kredytu wraz z opłatą eksploatacyjną pochłonie miesięcznie niespełna 1,4 tys. zł, bo niższa będzie nie tylko wysokość kredytu, ale także jego oprocentowanie. Z wyliczeń Szwedy wynika, że w tym przypadku koszty najmu będą tylko o niespełna 100 zł mniejsze. Analityk założył bowiem, że jeśli ktoś ma oszczędności, to zdeponuje je na lokacie bankowej, z której otrzymywane co miesiąc odsetki przeznaczy właśnie na spłatę czynszu.
- Taki najemca naprawdę ma się już nad czym zastanawiać, bo raty odsetkowe są bardzo zbliżone do czynszu. Jeśli zaś do wyliczeń podstawimy kredyty w euro, to okaże się, że skala możliwych oszczędności jest bardzo znacząca - komentuje Emil Szweda. Zastrzega jednak, że w różnych miastach może to różnie wyglądać. - Żeby uzyskać odpowiedź na pytanie, czy lepiej jest wynajmować, czy kupić mieszkanie, należy więc posługiwać się konkretnymi przykładami - radzi Szweda. - Trzeba też pamiętać o tym, że warunki mogą się zmieniać.
Dotyczy to nie tylko wysokości płaconych rat, ale także czynszu oraz ceny samego mieszkania. Ci, którzy są przekonani, że w przyszłości mieszkania będą droższe, najpewniej kupią je za kredyt, choćby mieli przepłacać na racie. Jeśli zaś ktoś liczy na dalszy spadek wartości mieszkań, to nawet niższa rata kredytu nie skłoni go do zakupu.
