Tego typu nieruchomość jest luksusem, na który mogą sobie pozwolić nieliczni Polacy. Najczęściej zadowalamy się więc niewielką działką rekreacyjną. Zwykle na jej zakup wystarczy kilkanaście tysięcy złotych. W Home Broker twierdzą, że np. w odległości 90 km od stolicy można kupić za 19 tys. zł 800-metrową działkę położoną w bezpośrednim sąsiedztwie Narwi i pięknych lasów. Ale są też w Polsce rejony atrakcyjne krajobrazowo, gdzie działkę można kupić za cenę poniżej 10 tys. zł.
Na działce można postawić altanę, kiosk, kontener, co też nie jest dużym wydatkiem. Większą inwestycją jest zakup przyczepy kempingowej. W Home Broker informują, że 15 km od Bydgoszczy (w pobliżu Jeziora Jezuickiego i Puszczy Bydgoskiej) na chętnego czeka gotowy "zestaw" - 600-metrowa działka wraz z przyczepą. Cena 60 tys. zł.
Znacznie droższym rozwiązaniem, na które decyduje się coraz więcej mieszkańców dużych aglomeracji, jest budowa niewielkiego domku całorocznego albo zakup działki siedliskowej wraz z domem. Trzeba się jednak wówczas liczyć z wydatkiem rzędu 100-200 tys. zł. Dochodzi też koszt ubezpieczenia nieruchomości i podatek, zaś ten, kto nie ma życzliwych sąsiadów, którzy przypilnują domu pod nieobecność właściciela, zapłaci nawet kilkaset złotych miesięcznie firmie ochroniarskiej.
Oczywiście, kosztować będzie również sam dojazd. Wynika więc z tego, że z inwestycyjnego punktu widzenia dom letniskowy jest fanaberią. Zwłaszcza jeśli trzeba do niego dojeżdżać 200 i więcej kilometrów. Oczywiście można liczyć na wzrost wartości takiej nieruchomości w dłuższej perspektywie.
NAJWAŻNIEJSZE JEST LOKALIZACJA
Nieco inaczej ma się rzecz z mieszkaniami wakacyjnymi, które od kilku lat wyrastają w miejscowościach wypoczynkowych jak grzyby po deszczu. Wielu pośredników finansowych i deweloperów przekonuje, że taka nieruchomość to dobra inwestycja. W czasie kiedy nie korzystamy z mieszkania, możemy je bowiem wynajmować. Ba, zyski pozwolą nam nawet spłacić ewentualny kredyt.
Do takich opinii należy jednak podchodzić z ogromną rezerwą. Problem w tym, że nie każde mieszkanie wakacyjne i nie w każdym miejscu może być żyłą złota. Jacek Twardowski z firmy Kristensen Group jak mantrę powtarza: - Najważniejsza jest lokalizacja. I wyjaśnia, że mieszkanie wakacyjne nie jest zwykłym mieszkaniem. Porównywanie cen w Zakopanem i Warszawie nie ma zatem sensu, bo w pierwszym przypadku ludzie są skłonni zapłacić dużo więcej, jeśli mają np. bajeczny widok z okna. - Lokalizacja musi być więc wyjątkowa, np. nad morzem najlepiej, jeśli apartamenty wakacyjne powstaną w pierwszej linii zabudowy. Zlokalizowane w odległości np. kilometra od brzegu są dużo mniej atrakcyjne - mówi Twardowski. - Bardzo ważna jest też jakość projektu. Deweloperzy do tej pory często budowali dosłownie bloki, by wycisnąć z działki jak najwięcej metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań do sprzedania. Cieszę się, że kryzys wyhamował tego typu zapędy - dodaje.
Twardowski przyznaje też, że równie ważne, jeśli nie ważniejsze z punktu widzenia inwestora jest to, ile trwa sezon wypoczynkowy w danej miejscowości, czyli co może ona zaoferować turystom. Jeśli goście przyjeżdżają do niej tylko w okresie wakacji czy ferii zimowych, to taka inwestycja zwykle nie ma sensu.
Kristensen Group jest w naszym kraju jednym z kilku największych inwestorów na rynku mieszkań wakacyjnych. Duński deweloper wybudował m.in. kompleks Baltic Park w Świnoujściu. Twardowski twierdzi, że od czerwca do września mieszkania są tu wynajęte przeciętnie w ponad 90 proc. Średnie obłożenie całoroczne jest jednak o połowę mniejsze, co oznacza, że przez znaczną część roku mieszkania stoją puste. Żeby miasto tętniło życiem przez cały rok, deweloper postanowił wybudować oprócz kolejnego apartamentowca także molo (wspólnie z miastem), hotel oraz kompleks rekreacyjny z basenami, kinem, fitnessem, centrum medycznym.
W CEE Property Group przyznają, że standard inwestycji (w tym udogodnienia typu basen i sauna) pozytywnie wpływa na jej wizerunek, podnosi jej prestiż oraz przyciąga klientów poszukujących luksusowych miejsc wypoczynkowych. Tym, którzy rozważają zakup apartamentu wakacyjnego, analitycy tej firmy radzą też, by zwrócili uwagę na jego powierzchnię i liczbę pokoi. Rzecz w tym, że największe obłożenie mają lokale jedno- i dwupokojowe. Z drugiej strony za większy apartament można uzyskać wyższą stawkę.
Według CEE Property Group średnie stawki za wynajęcie komfortowego apartamentu wahają się zazwyczaj między 250 a 500 zł za dobę.
CENY SĄ ZBYT WYSOKIE
Rzecz jasna opłacalność inwestycji w mieszkania wakacyjne zależy też od ich ceny. Niestety, oczekiwania deweloperów są bardzo często nadmiernie wygórowane. - Na Wybrzeżu jedynie w Darłowie, Łebie i Dziwnowie, ewentualnie jeszcze w Ustce ceny nie zostały wyniesione pod chmury - mówi Bartosz Stawiarski z Wealth Solutions. - Mimo to trudno średnią stawkę rzędu 4-5 tys. za m kw. uznać za atrakcyjną dla przeciętnego pracującego Polaka - dodaje.
O zawrót głowy mogą przyprawić ceny na Półwyspie Helskim. W Jastarni, Juracie czy na Helu wystawione na sprzedaż są mieszkania z cenami ponad 20 tys. zł za m kw. W górach jest nieco taniej. Np. w Zakopanem za najbardziej ekskluzywne nieruchomości sprzedający żądają od ok. 9 tys. do nawet 16 tys. zł za m kw.
Ile można zarobić na wynajmie takiego mieszkania? Wczesną jesienią ubiegłego roku Stawiarski porównał 50-metrowe apartamenty wakacyjne (dwa pokoje) w Ustce i we Władysławowie. Pierwsze kosztowało 250 tys. zł, drugie - 450 tys. zł. Analityk założył, że oba są w pełni wynajęte przez cztery miesiące (od czerwca do września). Najemcami są czteroosobowe rodziny. W Ustce inwestor kasuje po 50 zł za osobodobę, a we Władysławowie - 80 zł. Łatwo policzyć, że ten pierwszy uzyska w czasie sezonu 24 tys. zł, a drugi - 38,4 tys. zł. - To ok. 9 proc. zainwestowanego kapitału w skali roku przy pełnym obłożeniu przez cztery miesiące, co jest praktycznie nierealne - zauważa Stawiarski. I dodaje, że w rzeczywistości zysk będzie mniejszy, gdyż dojdą koszty utrzymania mieszkania, w tym drobne naprawy oraz podatki. - Ogólny bilans inwestycji nie jest lepszy, niż gdyby włożyć równowartość lokalu na jedną z lepszych dostępnych na rynku lokat bankowych. Poza tym istnieje realne zagrożenie spadku wartości nieruchomości - podsumowuje analityk.
Zarobimy jeszcze mniej, jeśli zarządzanie mieszkaniem powierzymy firmie. Dodatkowe koszty takiej wygody "zjedzą" bowiem nawet 25-30 proc. przychodów.
SAM WYNAJEM NIE WYSTARCZA
Sławomir Stopczyk z Łodzi zainwestował w apartamenty wakacyjne w Wiśle i Świnoujściu (oba kupił od Kristensena). Twierdzi, że na tym pierwszym, który ma od jesieni ubiegłego roku, na razie nie zarabia. Mieszkanie wynajmowane było bowiem dosłownie w pojedyncze weekendy. - Może apartamenty są jeszcze zbyt słabo rozreklamowane - zastanawia się łódzki inwestor.
Dużo lepiej sytuacja wygląda w Świnoujściu (kompleks Baltic Park). - Gości mam średnio przez 120-130 dni w roku, a zdarza się, że i przez 150 - opowiada Stopczyk. Do jego kieszeni trafia jednak niespełna połowa tego, co płacą goście. Resztę pochłaniają koszty utrzymania mieszkania, zarządcy oraz podatki.
- Sam wynajem nie jest więc dobrym biznesem. Liczę jednak, że w dłuższej perspektywie znacznie wzrośnie wartość moich nieruchomości - mówi Stopczyk. Tym, którzy myślą o tego typu inwestycji, radzi więc jedno: - Mieszkanie musi być w absolutnie topowej lokalizacji.
A MOŻE APARTHOTEL?
W tym roku niektóre firmy próbują kusić perspektywą zysków z najmu pokoju hotelowego kupionego w tzw. condohotelu lub aparthotelu (oczywiście zarządza nim profesjonalna firma). Analitycy Home Broker przekonują, że rentowność takiej inwestycji może być nawet trzy razy większa niż w przypadku przeciętnej lokaty bankowej.
Np. apartament w budowanym właśnie trzygwiazdkowym hotelu we Władysławowie można kupić za ok. 168 tys. zł (netto). Gwarantowany roczny przychód z najmu takiego pokoju hotelowego to 10 proc. wartości nieruchomości (po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15 proc.). W cenę apartamentu wliczone jest jego wyposażenie. Home Broker zastrzega jednak, że tak wysoka stopa zwrotu jest możliwa do uzyskania tylko w przypadku rezygnacji z możliwości korzystania z pokoju hotelowego na własne potrzeby.
Z kolei w Kołobrzegu mały, w pełni wykończony pokój w pięciogwiazdkowym hotelu jest do kupienia za 360 tys. zł. Gwarantowany roczny przychód z najmu tego pokoju hotelowego to ponad 25 tys. zł netto. Rentowność po uwzględnieniu podatku wynosi więc 6,41 proc. Właściciel może spędzić w swoim apartamencie bezpłatnie dwa tygodnie w sezonie lub miesiąc poza sezonem.
W Home Broker zastrzegają jednak, że dochód z najmu jest gwarantowany zwykle przez kilka pierwszych lat. Później inwestor musi liczyć się z ryzykiem prowadzenia działalności hotelowej (dochód jest uzależniony od obłożenia hotelu). To niejedyne ryzyko. Powierzamy przecież deweloperowi pieniądze na budowę takiego hotelu. Po drugie, jak zauważają analitycy CEE Property Group, rynek apartamentów wakacyjnych jest bardziej podatny na zmiany koniunkturalne.
Sławomir Stopczyk opowiada, że z tego powodu zrezygnował z zakupu pokoju w aparthotelu budowanym w Kołobrzegu. - Policzyłem, że inwestycja zwróciłaby mi się dopiero po 20 latach. Przede wszystkim obawiam się jednak tego, że pokój w aparthotelu o wiele mniej zyska na wartości niż mieszkanie wakacyjne - mówi inwestor.
POTRZEBNY SPADEK CEN
W CEE Property Group podkreślają, że rynek apartamentów wakacyjnych ma przed sobą świetlaną przyszłość, bo Polska ma bardzo słabo rozwiniętą bazę hotelową. Np. na 10 tys. mieszkańców przypada u nas zaledwie 41 miejsc noclegowych w hotelach. Dla porównania Niemcy i Czechy dysponują ponad 200 miejscami.
"Wraz ze wzrostem poziomu zamożności społeczeństwa oraz popularyzacją idei apartamentów wakacyjnych średnie stopy obłożenia powinny rosnąć. Dodatkowy popyt może być generowany przez coraz bardziej popularną turystykę weekendową" - twierdzą analitycy tej firmy.
Bartosz Stawiarski z Wealth Solutions uważa, że rynek będzie się rozwijał, jeśli deweloperzy zejdą na ziemię ze swoimi cenami. - Sądząc po wiszących całymi miesiącami ogłoszeniach, przedstawiony nadmorski rynek praktycznie zamarł z racji panującego swoistego matrixu cenowego - mówi Stawiarski. Według niego deweloperzy, którzy "polują na bogatych naiwnych, prędzej czy później obniżą ceny. - Polskie Wybrzeże urosło do rangi kurortu rozciągającego się od Świnoujścia po Krynicę Morską. Za nagłośniony marketingowo luksus w postaci bliskości morza potencjalni sprzedawcy lokali żądają horrendalnych cen, nieustępujących tym z sąsiedztwa plaż Hiszpanii czy Francji - zauważa analityk Wealth Solutions. - Haczyk tkwi w tym, że nasze zarobki, klimat i standard są z zupełnie innej bajki. Zatem przy uwzględnieniu siły nabywczej polskiego obywatela rodzime lokale nadmorskie są przeciętnie dwukrotnie z okładem przewartościowane względem tych położonych na bardziej nasłonecznionych wybrzeżach zachodnich.
Średnie obłożenie mieszkań wakacyjnych w okresie czerwiec-sierpień 2009 r.
Inwestycje aparthotelowe w Polsce
Źródło: CEE Property Group (na podstawie Sun & Snow)
