Stawką może być, lekko licząc, kilkadziesiąt tysięcy złotych, gdyż państwo przez osiem lat spłaca mniej więcej połowę odsetek od kredytu. Co ważne, ta pomoc jest bezzwrotna. Żeby ją uzyskać, trzeba jednak spełnić wiele warunków, a te rząd zamierza zaostrzyć w przyszłym roku.
Np. najprawdopodobniej jeszcze tylko przez dwa, trzy miesiące będzie można sięgnąć po kredyt z budżetową dopłatą na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Później dostaną ją wyłącznie ci, którzy kupią mieszkanie lub dom od firmy deweloperskiej, gminy czy spółdzielni albo wybudują go we własnym zakresie.
Uwaga! Wciąż jest to tylko propozycja Ministerstwa Infrastruktury. Zanim trafi do Sejmu projekt stosownej ustawy, rozpatrzy go jeszcze Komitet Stały Rady Ministrów, a następnie rząd. Przypomnijmy jednak, że wcześniej resort zaproponował utrzymanie budżetowej dopłaty do kredytów na zakup używanych mieszkań do lipca przyszłego roku. Tymczasem ostatnia wersja projektu zakłada, że wyłączenie rynku wtórnego z programu "Rodzina na swoim" nastąpi szybciej, bo już po 14 dniach od opublikowania ustawy w Dzienniku Ustaw. O taką zmianę zabiegał minister finansów. Nie udało mu się jednak przekonać ministra infrastruktury do przyspieszenia o rok terminu likwidacji programu.
Tak więc z pomocy w spłacie kredytu będzie można skorzystać prawdopodobnie jeszcze do końca 2012 r. Ministerstwo Infrastruktury poszło jednak na inne ustępstwa, np. zgodziło się na bardziej radykalną, niż to wcześniej zapowiadało, obniżkę pułapu cen mieszkań, którego nie wolno przekroczyć, jeśli chce się dostać dopłatę.
Od przyszłego roku trudniej będzie o dopłatę do kredytu, gdyż dopuszczalna cena metra kw. mieszkania lub domu nie będzie mogła przekroczyć o więcej niż 20 proc. - a nie 40 proc. jak obecnie - średnich kosztów budowy dla danego województwa lub miasta wojewódzkiego. Np. w Warszawie ten pułap cen spadłby z 9080,40 zł za m kw. do 7783,20. W efekcie o wiele mniej mieszkań będzie objętych dopłatą. Poszczególne miasta i województwa bardzo się różnią pod tym względem. Firma Home Broker szacuje, że na warszawskim rynku warunek cenowy i powierzchniowy (przypomnijmy, że mieszkanie nie może mieć więcej niż 75 m kw.) spełnia aż 64 proc. mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Najmniejszy wybór spośród mieszkań dostępnych w programie "Rodzina na swoim" jest w Lublinie (25 proc.), Krakowie i Gdyni (po 31 proc.). Na drugim biegunie znajdują się takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Toruń, gdzie niemal każde mieszkanie można kupić, korzystając z rządowego wsparcia.
Dodajmy, że resort infrastruktury ostatecznie zrezygnował z pomysłu podniesienia pułapu cen w gminach sąsiadujących z aglomeracjami oraz w byłych miastach wojewódzkich, np. w Siedlcach, Radomiu, Ciechanowie, Ostrołęce czy Płocku.
Uwaga! Przypominamy, że limit jest obliczany na podstawie kosztów zakończonych budów, więc w przyszłym roku będzie malał także dlatego, że wskutek kryzysu spadły ceny działek, materiałów budowlanych i robocizny.
Dopłata także dla singli
Za to osoby samotne najpewniej ucieszy wiadomość, że prawdopodobnie także one będą mogły sięgnąć po dopłatę, a nie tylko rodziny i osoby z dzieckiem.
Uwaga! Dla singli będzie to musiało być pierwsze mieszkanie. I nie dostaną takiej samej dopłaty jak rodziny. Te nie mogą kupić mieszkania większego niż 75 m kw. (dopłata obejmuje tylko 50 m). W projekcie proponuje się, aby dla singla norma wynosiła 50 m kw., dopłata zaś obejmowała maksymalnie 30 m.
Inną nowością ma być kryterium wiekowe - nieukończony 35. rok życia. Obecnie nie obowiązuje tego typu ograniczenie.
Jaka jest ta pomoc?
Wspomnieliśmy już, że państwo przez osiem lat spłaca mniej więcej połowę odsetek od kredytu. I ta pomoc jest bezzwrotna. Precyzyjnie ujmując, rząd finansuje połowę odsetek liczonych według tzw. stopy referencyjnej. Tę zaś stanowi stawka WIBOR 3M powiększona o 2 pkt proc. W IV kwartale 2010 r. stopa referencyjna wynosi 5,82 proc., czyli państwo spłaca 2,91 proc.
Załóżmy, że pożyczamy na 30 lat 300 tys. zł. Dysponujemy wkładem własnym w wysokości 100 tys. Budżetowa dopłata wyniesie w tym przypadku w pierwszym miesiącu 727,50 zł. Załóżmy, że taki kredyt weźmiemy w PKO BP, który jest liderem na rynku kredytów hipotecznych. Marcin Krasoń z Open Finance policzył, ile zaoszczędzimy na dopłacie. W tym przypadku zamiast 1853,01 zł raty z odsetkami musielibyśmy wysupłać 1125,51 zł. Krasoń zastrzega, że w dużych miastach, np. w Warszawie, możemy liczyć na niższą cenę kredytu. Ponadto PKO BP obniży marżę tym, którzy mają w tym banku rachunek lub kartę kredytową. Po uwzględnieniu maksymalnych obniżek rata z pomocą rządową może zejść do 985,29 zł. To wyjaśnia, dlaczego kredyt z dopłatą jest hitem.
Zmienna dopłata
W praktyce korzyści z dopłat zależą od tego, jaki przyjmiemy wariant spłaty - w ratach równych (użyty w naszym przykładzie) czy w ratach malejących. W tym pierwszym przypadku budżet dopłaci więcej.
Ale uwaga! Z miesiąca na miesiąc rządowy prezent może wzrosnąć albo zmaleć. Ostatnio minimalnie zmalał, bo WIBOR stopniał i stopa referencyjna się zmniejszyła - z 5,88 proc. w trzecim kwartale do 5,82 proc. w czwartym.
Ten spadek jest bardziej widoczny, kiedy porówna się obecny kwartał z analogicznym okresem sprzed dwóch lat (8,57 proc.). Wówczas rządowa dopłata do owych 300 tys. zł na 30 lat wynosiła 1071,25 zł do miesięcznej raty, czyli aż o 343,75 zł więcej niż dziś. Częściową rekompensatą jest jednak zmniejszenie się raty, bo maleje oprocentowanie kredytu. Także ono jest bowiem oparte na stopie WIBOR.
Gdzie po kredyt?
Już 21 banków zdecydowało się na udział w tym rządowym programie. Banki lecą do "Rodziny na swoim" jak pszczoły do miodu ze względu na rosnącą popularność kredytu z budżetową dopłatą. Można o niego pytać w Pekao SA, PKO BP, BPH, Gospodarczym Banku Wielkopolskim, Banku Polskiej Spółdzielczości, Mazowieckim Banku Regionalnym, Banku Pocztowym, Alior Banku, DomBanku Hipotecznym (oddział Getin Banku), Noble Banku, Eurobanku, BZ WBK, Banku Handlowym, Lukas Banku, Allianz Banku, BGŻ, BRE Banku, Millennium, BNP Paribas Fortis, Pekao Banku Hipotecznym i Deutsche Banku PBC.
Procedury są takie jak zawsze przy kredytach mieszkaniowych - komplet dokumentów o zarobkach i stanie prawnym nieruchomości. Chętni na kredyt z dopłatą, którzy mają za niską zdolność kredytową, mogą ją poprawić, korzystając ze wsparcia np. rodziców czy rodzeństwa - bierzecie kredyt wspólnie.
Uwaga! Pomoc państwa jest wszędzie taka sama, ale - jak radzi Marcin Krasoń - warto porównać marże, prowizje i sposób wyliczania stawki bazowej oprocentowania. Różnice w ratach spłaty mogą być spore . Np. w Banku BPS minimalna marża kredytu w "Rodzinie na swoim" wynosi 2,5 pkt proc., a w Alior Banku i Eurobanku 1,3 pkt proc. Przy kredycie na 300 tys. zł to prawie 230 zł różnicy w racie. Im wyższy kredyt, tym oszczędność większa. Warto także zwracać uwagę na prowizję pobieraną za udzielenie kredytu. Rekordzista Alior może pobrać nawet 5 proc. wartości kredytu (w naszym przykładzie to aż 15 tys. zł!), podczas gdy BNP Paribas Fortis, Bank Millennium, Bank Pekao i Citi Handlowy nie pobierają prowizji. W BZ WBK trzeba też uważać na marżę, która po ośmiu latach, gdy dopłaty ustaną, rośnie o 0,5 pkt proc. Odwrotnie wygląda oferta Getin Noble Banku, w którym po ustaniu dopłat marża spada. W kilku bankach (m.in. PKO BP, BNP Paribas Fortis i Bank BPS) marża w "Rodzinie na swoim" jest wyższa niż w kredycie bez dopłat.
Inne ograniczenia
W dniu zawarcia umowy z bankiem nie można mieć innego własnościowego mieszkania, choćby małej kawalerki. To kłopot dla osób, które myślą o kredycie z dopłatą, chcąc zamienić mniejsze mieszkanie na większe. Jak z tego wybrnąć? Pozostaje wcześniejsza sprzedaż obecnego mieszkania i dogadanie się z nabywcą, że pozwoli w nim jeszcze pomieszkać. Albo przemęczenie się jakiś czas u rodziców.
A jeśli ktoś ma mieszkanie lokatorskie - wynajmowane od gminy, zakładu pracy, spółdzielcze o statusie lokatorskim? Musi się wówczas zobowiązać w umowie kredytowej, że w sześć miesięcy od odebrania domu lub mieszkania odda klucze właścicielowi. Temu kredytobiorcy, kto nie dotrzyma terminu, bank wypowie umowę i zażąda od niego zwrotu pieniędzy.
Uwaga na metraż
Wcześniej informowaliśmy, że w przypadku rodziny lub osoby wychowującej dziecko powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw. W przypadku domu ów limit powierzchniowy wynosi 140 m kw. Przy czym - uwaga! - dopłata do odsetek obejmie tylko 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. Nadwyżkę w metrażu trzeba sfinansować samemu, płacąc pełne odsetki.
Dopłatą jest premiowana także nadbudowa, przebudowa lub rozbudowa budynku mieszkalnego (strych!) albo tzw. adaptacja budynku o innym przeznaczeniu, o ile powstanie z tego lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Czyli rozbudowując dom rodziców, trzeba notarialnie podzielić działkę. Nie można też po prostu powiększyć mieszkania czy domu o dodatkowy pokój.
Marcin Krasoń z Open Finance zwraca uwagę na problem kredytobiorców, którzy ubiegając się o kredyt z dopłatą, wpłacili wysoką zaliczkę na poczet zakupu mieszkania. Ustawa nie pozwala zrefinansować tego kosztu. Jak to obejść? Trzeba w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że jest to opłata za rezerwację mieszkania i że zbywca w dniu podpisania aktu notarialnego odda ją kupującemu. Wówczas bank przeleje na konto zbywcy 100 proc. ceny. O tym jednak kredytobiorca musi wiedzieć przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Uwaga! Ustawa przewiduje, że rząd będzie dorzucał pieniądze tylko przez osiem lat. Nie znaczy to, że kredytobiorca jest uwiązany do tego kredytu do końca życia. Może wtedy na rynku będą tańsze? Po wzięciu tańszego będzie można spłacić obecny bez konieczności zwrotu odsetkowej dotacji.
Kredyt z dopłatą
Źródło: BGK
* tylko nowe mieszkania z rynku pierwotnego, niższy pułap ceny m kw. mieszkań objętych dopłatą
Źródło: Home Broker
Źródło: BGK
