Być może już za kilka lat centra wielu miast zmienią się nie do poznania. Np. w Łodzi kilkanaście metrów pod ziemię mogłyby być przeniesione dworce: kolejowy (Fabryczna) i autobusowy, a także przystanki tramwajowe i autobusowe. Na powierzchni powstałoby Nowe Centrum Łodzi.
W Warszawie na zabudowę czeka m.in. przestrzeń nad Trasą Łazienkowską. Na ogromnej platformie betonowej między dwoma brzegami Trasy planowana jest budowa Muzeum Historii Polski. Eksperci oceniają, że w ten sam sposób można odzyskać pod zabudowę dodatkowe kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych. Łakomym kąskiem może być przestrzeń nad torami wzdłuż Alei Jerozolimskich (od Dworca Centralnego do Zachodniego).
Tyle że gminom i PKP jest ciężko sfinansować tak dużą inwestycję, na szczęście dzięki przygotowywanej przez resort infrastruktury ustawie w wielu przypadkach nie będzie to konieczne. Ba, mogłyby zarobić na udostępnianiu przestrzeni pod i nad gruntem prywatnym inwestorom.
- Ci z pewnością się znajdą, jeśli będą mieli pewność, że to, co wybudują, stanie się ich własnością - mówi Jerzy Dobrowolski z międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń zapewnia, że tak się stanie. Ustawa ma bowiem doprowadzić do zerwania z zasadą, że czyj jest grunt, tego jest i to, co jest na nim wybudowane. Od wejścia w życie przepisów (najwcześniej od stycznia 2012 r.) podziemne i nadziemne budowle (także te już istniejące) mogłyby uzyskać status "odrębnej własności obiektu budowlanego". Gmina pozostałaby właścicielem terenu, który - uwaga! - musiałby być wykorzystywany zgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem, a obiekt podziemny lub nadziemny byłby własnością tego, kto go wybudował lub kupił.
- Oczywiście na budowę musiałby się zgodzić właściciel terenu - zastrzega min. Styczeń. I wyjaśnia, że za wykorzystanie przestrzeni pod lub nad jego powierzchnią mógłby pobierać opłatę przez cały okres umowy - choćby i przez 100 lat. Ustawa ma nie narzucać żadnych terminów ani stawek.
Ministerstwo infrastruktury: Ta ustawa ma lepiej wykorzystać możliwości gruntów pod zabudowę
W naszym przykładzie właścicielem jest gmina. Równie dobrze może nim być jednak każdy, także osoba prywatna albo użytkownik wieczysty gminnego lub państwowego gruntu. Co ważne, odrębną własność obiektu budowlanego będzie można sprzedać. Z punktu widzenia inwestora kluczowe znaczenie ma mieć też to, że w grę wchodziłoby zabezpieczenie hipoteczne. Oznacza to, że nie tylko deweloperzy, ale także gminy będą mogły sięgnąć po kredyt na budowę np. parkingu podziemnego. A banki najprawdopodobniej nie odmówią finansowania tego typu inwestycji, mogąc ustanowić na takiej nieruchomości hipotekę.
Resort ocenia, że z nowych rozwiązań skorzystają głównie samorządy, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, spółki PKP, deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe i inwestorzy prywatni. Projekt poparła Komisja Wspólna Rządu i Samorządu Terytorialnego. Dobrze oceniają go także Unia Metropolii Polskich, specjaliści od nieruchomości i urbaniści.
Dodajmy, że zbliżone rozwiązania obowiązują w innych krajach, zwłaszcza anglosaskich. Np. w USA przedmiotem obrotu może być nawet sama przestrzeń nad gruntem, zwana tam działkami powietrznymi. W sensie prawnym niczym się one nie różnią od działek gruntowych i też mają wymierną wartość. Ministerstwo podaje, że np. władze stanu Minneapolis sprzedały za 5,6 mln dol. "prawa powietrzne" do 33,5 tys. stóp kw. (ok. 3,1 tys. m kw.) nad autostradą. Na specjalnych podestach powstanie tam kompleks mieszkalno-usługowy.
Jerzy Dobrowolski twierdzi, że odzyskane tereny nad torowiskiem wzdłuż Alei Jerozolimskich mogą mieć wartość co najmniej kilku tysięcy euro za metr kwadratowy. Oczywiście, o ile plan zagospodarowania przestrzennego umożliwi w tym miejscu budowę biurowców, hoteli i apartamentowców. - Podoba mi się pomysł ministerstwa. Spodziewam się znacznego przyspieszenia rozwoju wielu miast - komentuje ekspert z Cushman & Wakefield.
