> Pół bliźniaka do sprzedania (Wawer, 4 375 zł za metr kwadratowy, powierzchnia działki 363 m kw., cena: milion złotych); > Sprzedam piętro domu jednorodzinnego z udziałem w gruncie (140 m kw., do wykończenia, budynek z lat 90., podwójna cegła, solidne wykonanie, nowy dach i okna, możliwość postawienia garażu, wszystkie media. Okazja!, Sulejówek. > Sprzedam zadbany segment środkowy z działką 120 m kw. (cena za metr ponad 6 tys. zł, dom 250 m kw.).
Ofert, które oferują "kawałek" gotowego domu jest całkiem sporo. - Można znaleźć je w samej Warszawie, w dzielnicach takich jak Mokotów, Żoliborz, Bemowo, Wawer, ale i pod Warszawą w miejscowościach typu Łomianki, Józefosław, Ożarów, Pruszków oraz w części willowej Opacz Kolonii. Budynki możemy spotkać również miejscu zwanym uzdrowiskowym Konstancinie. Ceny wahają się od 500 tys. zł - mówi Ewa Mieszkowska, doradca ds. nieruchomości z Home Broker.
Porcja na surowo
W dużej mierze chodzi o domy wykończone od A do Z (z mediami i umeblowane), ale można znaleźć też znaleźć ogłoszenia "część domu w stanie surowym". I tak jedna z ofert brzmi: "Sprzedam dom w stanie surowym otwartym w zabudowie bliźniaczej w miejscowości Mroków (Lesznowola) koło Warszawy. Powierzchnia domu jednej połowy bliźniaka wraz z poddaszem użytkowym to 156 m kw., do którego przynależy połowa działki 550m kw a cała działka ma powierzchnie1100 m kw. Na jednej połowie wybudowana stoi połowa bliźniaka natomiast na drugiej połowie jest fundament pod drugą połowę. Działka jest ogrodzona i nawieziona ziemią wiec podniesiona i nic więcej nie trzeba nawozić. Na działce są media ; prąd , woda , kanalizacja. sprzedam całości czyli jedna połowę postawioną i na drugiej jest fundament - czytamy na jednym z portali ogłoszeniowych.
W rejonie Piaseczna jest sporo takich ofert. - Interesują się nimi osoby, które nie mają ochoty na męczenie się z budową domu, ale chcą same urządzić jego wnętrze. Łatwiej i taniej jest aranżować dom w stanie surowym, niż remontować po innych właścicielach - mówi mówi Robert Żelazko z Rybarczyk Nieruchomości, który zajmuje się terenem wokół Piaseczna.
Dlaczego właściciele domów decydują się na sprzedaż bliźniaka obcym ludziom? - Powody są różne, czasem losowe, niekiedy nad właścicielami wisi kredyt, a niekiedy to przemyślana strategia inwestycyjna - wylicza Robert Żelazko. Ale nie tylko. - Najczęściej spotykaną sytuacją przy sprzedawanych niewykończonych bliźniakach jest sprawa sporna między nowymi właścicielami - dodaje Ewa Mieszkowska.
Trudno o kredyt na kawałek podłogi na kredyt
Czy watro inwestować w kawałek nieruchomości? To zależy. - Jeśli są to udziały w całości nieruchomości, bez określenia sposobu korzystania z niej przez udziałowców, rodzi to oczywiście konkretne konsekwencje, np. kupując takie udziały, trudno uzyskać kredyt i w ogóle trudniej taki udział sprzedać - ostrzega Waldemar Oleksiak z Emmerson.
- Dlatego decyzję o zakupie nieruchomości należy podjąć po dokonaniu wnikliwej oceny zarówno stanu faktycznego jak i prawnego. Przy zakupie nieruchomości najważniejsze są dokumenty własnościowe. W pierwszej kolejności proponujemy, by sprawdzić w miejscowym wydziale geodezji w Urzędzie Miasta kto jest wpisany jako właściciel działki. Koniecznym dokumentem jest także aktualny odpis z księgi wieczystej, który pozwoli zweryfikować, czy osoba sprzedająca jest tam wpisana jako pełnoprawny i co ważne jedyny umocowany podmiot do dokonania sprzedaży (ewentualnie dowiemy się, co stoi na przeszkodzie, by księgę wieczystą założyć). Czasami długotrwałe postępowanie spadkowe może pokrzyżować nam plany sprawnej i szybkiej transakcji. Warto też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na koniec nie zapominajmy o formie aktu notarialnego przy umowie przedwstępnej (o ile zamierzamy ją zawierać przed transakcją docelową) - mówi Karolina Słowińska, prawnik Metrohouse & Partnerzy.
Pod sprawdzeniu nieruchomości od A do Z, jesteśmy coraz bliżej kupna. - Bo jeśli udziałowcy są właścicielami konkretnych lokali z odrębną własnością, to nie ma oczywiście żadnego problemu, ponieważ posiadają po prostu pakiet mieszkań w jednej nieruchomości, tak jak wiele osób, które np. inwestują w mieszkania w osiedlach deweloperskich - mówi.
Pozostaje bank. - Sytuacja nie jest łatwa. Dla banku problemem może być bowiem zbywalność nieruchomości w przypadku niespłacania kredytu przez klienta. Spieniężenie połowy domu (lub np. jednego piętra) może być trudne, stąd banki podchodzą do takich sytuacji niechętnie. Podstawą jest wydzielenie drugiej księgi wieczystej, bez tego uzyskanie kredytu jest praktycznie niemożliwe. Banki nie chcą się bowiem zabezpieczać na udziałach w nieruchomości - mówi Marcin Krasoń z Open Finance. - Przykładowo w mBanku, aby skredytowanie części nieruchomości jest możliwe w dwóch przypadkach: nieruchomość ma pełną rozdzielność architektoniczną wg zasad prawa budowlanego (z oddzielnym wejściem, etc.) lub 2 rodziny kupią po połowie na kredyt całą nieruchomość, przy czym obie rodziny muszą uzyskać kredyt w jednym banku. W Raiffeisenie z kolei kredyt mogą uzyskać np. rozwodzący się małżonkowie (na spłatę drugiej osoby) lub osoby, które część nieruchomości otrzymały w spadku. Bank Pekao z kolei deklaruje możliwość sfinansowania zakupu udziałów w domu jednorodzinnym, ale jedynie pod warunkiem ustanowienia prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu w formie hipoteki na całym domu. Bank nie przyjmuje hipoteki na udziałach. Generalnie we wszystkich bankach przypadki takie wymagają indywidualnego rozpatrywania - mówi analityk.
Jeden dom, dwa mieszkania
A co z rynkiem pierwotnym? - Częściowa sprzedaż domów nie występuje na rynku developerskim. Czasami prywatni inwestorzy, którzy kupują całe kamienice dzielą w inny niż standardowy inwestycje - mówi Ewa Mieszkowska, doradca ds. nieruchomości z Home Broker.
Czasem na rynku pierwotnym, można jednak znaleźć coś co działa na podobnej zasadzie. Przykładowo Dolcan ma w ofercie mieszkania (np. na Białołęce), które jednak działają na zasadzie domów - bliźniaków (w jednym domu mieszkają dwie rodziny). - W przypadku zakupu takiego mieszkania "w domu" ważne są dokumenty: akt własności gruntu, pozwolenie na budowę. W przypadku naszych mieszkań prawo do lokalu będzie wyglądało tak jak obowiązuje przy posiadaniu własnego domu tzn. każde mieszkanie z przynależną działką będzie mieć swoją odrębną księgę wieczystą, a także akt własności - mówi Alicja Dolińska, dyrektor działu marketingu i reklamy Dolcan.
I choć każdy właściciel mieszkania ma oddzielne wejścia, własne klatki schodowe oraz oddzielony ogródek, pyta o sąsiedztwo. - Klient może mieć na to wpływ, zachęcając do zamieszkania kogoś innego, bliskiego lub z rodziny. Zapewne łatwiej się mieszka mając tylko jednego i to znajomego sąsiada - mówi Alicja Dolińska.
