Coraz więcej osób stać na kredyt mieszkaniowy. Przez ostatnie pięć lat oprocentowanie kredytów w złotych w Polsce spadło z poziomu 19 proc. do nawet poniżej 5 proc.! - Marże krajowych banków należą do najniższych w Europie (spokojnie znajdziemy marżę rzędu 1 pkt proc. dla przeciętnego kredytu, podczas gdy w UE przynajmniej 2-2,5 pkt) - przekonują doradcy finansowi.
Pamiętaj jednak - nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli bankowiec zapewnia cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.
Co jeszcze powinieneś wiedzieć o kredytach?
Zdolność kredytowa
Ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt? To zależy od tego, ile chcesz pożyczyć oraz jakie masz wydatki (np. szkoła dla dziecka, kredyt za samochód). Ogólnie można przyjąć, że:
3-osobowa rodzina z dochodem netto 4 tys. zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, mieszkająca w Warszawie i mająca samochód - może liczyć na kredyt od 210 do 383 tys. zł. Kwota kredytu oczywiście różni się w zależności od banku;
singiel w Warszawie z dochodem netto 1900 zł na stałej umowie o pracę, bez żadnych kredytów - może liczyć na ok. 100 tys. zł;
4-osobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony mieszkająca w mieście do 400 tys. dostanie od 105 do 233 tys. zł.
Oprocentowanie
Na oprocentowanie kredytu składają się dwie rzeczy: marża dla banku oraz tzw. stawka Wibor, Libor bądź Euribor. Oprocentowanie kredytów złotowych ustala się na podstawie stawki Wibor, czyli ceny pieniądza na polskim rynku międzybankowym. Kredytów w dolarach oraz frankach szwajcarskich - na podstawie stawki Libor, tj. stopy procentowej depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery największe banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster).
W euro - na podstawie Euribor, stopy procentowej kredytów w strefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro.
Do tych stawek bank dolicza swoją marżę, która w Polsce wynosi od 1 do 4 proc.
Oprocentowanie kredytu może być stałe, czyli nie zmieniać się przez cały okres spłaty kredytu, albo zmienne, czyli rosnąć lub maleć w trakcie spłaty. W Polsce dominują kredyty o zmiennej stopie oprocentowania.
Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie to: dla franka szwajcarskiego 2,5-3 proc; złotego - 6 proc.; dolara 6 proc.; euro - 4 proc.
Okres kredytowania
Standard to 20-30 lat, ale są banki, które oferują dłuższy okres spłaty, np. mBank nawet do 45 lat! Pamiętaj jednak, że najchętniej banki dają kredyty mieszkaniowe do momentu przejścia przez kredytobiorcę na emeryturę. Czyli jeśli jesteś kobietą i masz 30 lat - dostaniesz najprawdopodobniej kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 30 lat (kobiety na emeryturę przechodzą bowiem w wieku 60 lat). Ewentualnie - druga opcja - spłata musi nastąpić przed ukończeniem przez kredytobiorcę 70. roku życia.
Wkład własny
Do niedawna banki żądały 20 proc. wkładu własnego. Innymi słowy - za jedną piątą mieszkania trzeba było zapłacić z własnej kieszeni, żeby w ogóle starać się o kredyt.
W szale rywalizacji banki jednak rezygnują z tego wymogu. Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości daje większość banków, np. Fortis, mBank, Millennium, PKO BP.
Warunek? Trzeba podpisać umowę ubezpieczenia 20 proc. wartości nieruchomości (innymi słowy - ubezpieczyć brakujący udział własny). Okres ubezpieczenia wynosi pięć lat. W przypadku gdy udział nie zostanie spłacony w tym terminie, ubezpieczenie można przedłużyć na kolejne pięć lat. Składka ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5 proc. brakującego wkładu własnego i jest płacona jednorazowo za pięcioletni okres ubezpieczenia (w przypadku kredytu mieszkaniowego w wysokości 100 tys. zł składka za pięć lat wynosi 700 zł).
UWAGA! Są już na rynku banki, które w ramach promocji rezygnują z ubezpieczenia!
Dodatkowe opłaty
Banki potrafią pobierać opłaty za:
wcześniejszą spłatę (najczęściej ok. 1 proc. spłacanej przedwcześnie kwoty);
prolongatę (wydłużenie) spłat - 2 proc. kwoty pozostającej do spłaty;
przewalutowanie - w większości banków przynajmniej pierwsze przewalutowanie jest bezpłatne, za kolejne są opłaty (0,4-1 proc. kwoty kredytu);
podwyższenie kwoty kredytu w trakcie jego spłacania - do 2 proc. kwoty, o którą podwyższono pierwotną wysokość kredytu;
inspekcję techniczną przedstawiciela banku na placu budowy, jeśli budujesz dom jednorodzinny (każda taka wizyta kosztuje 100-150 zł).
W przypadku kupna mieszkania (domu) na rynku wtórnym do wymienionych wyżej opłat dochodzi jeszcze wycena nieruchomości (zależy od banku i stawki rzeczoznawcy majątkowego, zwykle ok.400-500 zł).
W sumie przy wypłacie kredytu o wartości 100 tys. zł będziesz musiał zapłacić od 900 do 2,5 tys. zł opłat dodatkowych.
Walutowy czy złotowy
Jaką walutę wybrać? Odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że kredyt będziesz spłacać przez jakieś 20 lat. A przez ten czas na rynkach finansowych może się zmienić dosłownie wszystko.
Warto przypomnieć, że jeszcze dwa lata temu 80-90 proc. kredytobiorców decydowało się na kredyty w obcych walutach, głównie euro lub dolarach.
Pożyczając 100 tys. zł w złotówkach, płaciło się miesięcznie ponad 1,6 tys. zł. Pożyczając taką samą kwotę w euro, co miesiąc do bankowej kasy oddawało się ok. 900 zł. Wybór był więc stosunkowo prosty.
A teraz? Od połowy 2002 roku do chwili obecnej kredytową gwiazdą jest frank szwajcarski. Swoją dużą popularność zawdzięcza przede wszystkim najniższemu oprocentowaniu wśród kredytów mieszkaniowych - przeciętnie 3-4 proc. w skali roku - i najniższym ratom spłaty. Pożyczając 100 tys. zł we frankach (w ratach równych) na 20 lat, płaci się co miesiąc ratę w wysokości ok. 520-550 zł.
Coraz więcej specjalistów radzi jednak brać kredyt w złotówkach. Kredyty mieszkaniowe w rodzimej walucie potaniały przez ostatnie dwa lata z blisko 20 do przeciętnie 6 proc. Są też banki, które w ramach promocji zeszły z oprocentowaniem poniżej 6 proc. Pożyczając w chwili obecnej 100 tys. zł na 20 lat w złotówkach w ratach równych, przy oprocentowaniu 5,35 proc. co miesiąc będziesz płacić bankowi ok. 680 zł.
Spread
Bank wypłaca kredyt walutowy w złotówkach przeliczony według kursu kupna danej waluty. Spłata następuje zaś po kursie sprzedaży. Tzw. spread, czyli różnica między tymi dwoma kursami, sięga kilkunastu groszy. Faktyczne oprocentowanie kredytów walutowych jest więc wyższe o blisko 0,5 pkt proc., niż podają banki.
Raty stałe czy malejące
Równe - miesiąc w miesiąc płacisz mniej więcej tyle samo. Raty w tym systemie są przez kilkanaście lat niższe niż w systemie rat malejących. Ta metoda opłaca się kredytobiorcom o przeciętnych, za to stałych i pewnych dochodach.
W ratach malejących spłacasz szybciej i więcej kapitału niż w systemie rat równych. Pierwsza rata jest wysoka (o mniej więcej 30 proc. więcej niż przy spłacaniu kredytu w ratach równych), a kolejne przez lata coraz niższe. Wybierając tę metodę, zapłacisz mniej odsetek od kredytu, niż gdybyś wybrał system rat równych. Specjaliści twierdza, że spłata kredytu w ratach malejących opłaca się osobom, które dużo zarabiają w tym momencie, ale za kilkanaście lat ich dochody się gwałtownie zmniejszą, bo np. przejdą na emeryturę.
Doradca kredytowy
To osoba, która może ci załatwić kredyt w banku. Za swoje usługi zazwyczaj nie pobiera żadnych opłat - żyje z prowizji, którą dostaje od banku.
Doradca przygotuje ci ofertę kilku wybranych banków. Powinna ona obejmować najkorzystniejsze kredyty na rynku.
Doradcy mają lepszy kontakt z bankowcami. Banki odrzucają co drugi wniosek kredytowy. Pośrednicy (jak twierdzą) pozytywnie załatwiają 70, a nawet ponad 90 proc. spraw.
Najpopularniejsze firmy doradcze to Expander (www.expander.pl), Open Finance (www.openfinance.pl) oraz Dom Kredytowy NOTUS (www.notuskredyt.pl).
Wniosek kredytowy
Zdolność kredytową bank bada na podstawie wypełnionego przez ciebie wniosku kredytowego (dostaniesz go w banku). Co w nim jest? Twoje dane osobowe, adres zameldowania, dane o zatrudnieniu (gdzie pracujesz, jak długo, czy masz umowę na czas określony czy nieokreślony), ile zarabiasz, jakie masz wydatki (opłaty za mieszkanie, energię elektryczną, telefon, gaz, czesne za szkołę dziecka), czy brałeś do tej pory jakieś kredyty, czy płacisz podatki, czy masz zaległości wobec ZUS.
Promesa kredytowa
Przyrzeczenie, którego udziela bank, że pożyczy ci pieniądze na określonych warunkach.
Umowa kredytowa
Zawierana na piśmie na podstawie prawa bankowego. Określa: przeznaczenie kredytu (np. budowlano-hipoteczny, remontowy), strony umowy (kredytodawca, kredytobiorca, ewentualni poręczyciele), kwotę kredytu, jego oprocentowanie, walutę, w jakiej został zaciągnięty, terminy uruchomienia kolejnych transz, terminarz spłat, wysokość prowizji i opłat.
Transza kredytowa
Część kwoty kredytu, którą możesz dysponować w wyznaczonym przez umowę kredytową terminie. Transza może być przelana na konto dewelopera po zakończeniu przez niego kolejnego etapu budowy lub zgodnie z wyznaczonym harmonogramem wpłat. Liczba transz może być dowolna.
