- Bardziej niż lokata w banku czy fundusz inwestycyjny - przekonuje Marcin Panek z firmy Expander. - Małe mieszkanie blisko uczelni zawsze znajdzie najemców-studentów.
Czy na pewno?
Specjalnie dla "Gazety" doradcy finansowi Expandera policzyli opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie, Krakowie i Katowicach, czyli dużych miastach akademickich.
Założyli, że:
mieszkanie jest używane, ale nie wymaga kapitalnego remontu;
lokal będzie wynajmowany przez dziesięć lat, a potem się go sprzeda;
jeden miesiąc w roku będzie stało puste;
podatek od przychodu z najmu będzie płacony ryczałtem (8,5 proc. od dochodu do 18,274 zł rocznie i 20 proc. od nadwyżki);
spłata kredytu złotowego została rozłożona na 30 lat;
spłata w ratach malejących;
oprocentowanie: 6 proc. w skali roku;
wkład własny: 20 proc. wartości nieruchomości;
w cenę mieszkania wliczono opłaty okołokredytowe: sądowe, notarialne i bankowe (ok. 7 proc. wartości nieruchomości);
przychód z wynajmu będzie rósł o 3 proc. rocznie;
po dziesięciu latach wartość nieruchomości wzrośnie o 20 proc.
Najkorzystniej w Krakowie
Choć Warszawa przebija inne miasta wysokością czynszów najmu, to mieszkanie pod wynajem najbardziej opłaca się kupić w Krakowie.
Za dwupokojowy, 40-metrowy lokal w centrum trzeba zapłacić 150 tys. zł. Dochód z wynajmu to ok. 1 tys. zł miesięcznie. Przez pierwsze dwa lata dokładamy do interesu - ok. 90 zł miesięcznie. Po tym czasie pojawią się pierwsze, niewielkie zyski. Stopa zwrotu na inwestycji wyniesie 11,45 proc. rocznie.
Gdy zamiast w złotówkach zadłużymy się we frankach szwajcarskich, zysk z inwestycji będzie większy - 16,15 proc. w skali roku.
Droga Warszawa
Za 45-metrowe mieszkanie w śródmieściu stolicy trzeba zapłacić minimum 240 tys. zł. Przychód z wynajmu to 1,6 tys. zł miesięcznie. Z tych pieniędzy właściciel płaci czynsz - 400 zł. Zysk z inwestycji nie przekroczy 6,5 proc. W początkowych miesiącach do interesu trzeba dopłacać - rata kredytu powiększona o czynsz jest, niestety, wyższa (o ok. 500 zł) niż opodatkowany przychód z wynajmu.
Po siedmiu latach nasz miesięczny bilans wyjdzie na plus. Jednak najwięcej zarobimy na sprzedaży mieszkania po dziesięciu latach.
Gdyby kupić mieszkanie za kredyt we frankach szwajcarskich, rentowność inwestycji będzie większa: 11,1 proc. rocznie.
Opłacalne Katowice
Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40 m kw. w centrum Katowic to wydatek ok. 80 tys. zł. Przychód z wynajmu to ok. 800 zł, a czynsz - jeśli jest to mieszkanie hipoteczne - może wynieść ok. 250 zł (więcej dla mieszkań spółdzielczych). Stopa zwrotu z inwestycji (przy kredycie złotowym): 11,3 proc. Dla kredytu we frankach jest wyższa: 16 proc.
UWAGA! Jak ostrzegają doradcy Expandera, przedstawione kalkulacje obarczone są błędem. Nie można bowiem przewidzieć wszystkich wydarzeń. Jeśli np. okaże się, że studenci zniszczą mieszkanie i po pięciu latach trzeba je będzie remontować, zamiast zarobić, stracimy na inwestycji. (Dlatego w umowie warto zapisać, kto płaci za szkody; dobrze też wziąć kaucję, bo to mobilizuje najemców do dbałości o mieszkanie).
