Niebawem minie rok od wejścia w życie ustawy "o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości". To właśnie ona umożliwia ci przejęcie na własność gruntu, na którym stoi twój dom lub mieszkanie. Ale spokojnie! Na złożenie stosownego wniosku masz czas do końca 2012 r.
Kto może wystąpić o własno? Przede wszystkim właściciele domów i mieszkań (w tym przypadku udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego) oraz działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ale także użytkownicy gruntów rolnych i - warunkowo - spółdzielnie mieszkaniowe oraz firmy. Chodzi o to, by z przekształcenia mogli korzystać właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
Jedyny warunek to posiadanie ziemi w użytkowaniu "w dniu wejścia w życie ustawy", czyli 13 października 2005 r. Oczywiście, obecnie nie ma znaczenia, czy o własność wystąpi pierwszy użytkownik, czy np. jego spadkobierca lub ten, kto po prostu odkupił daną nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego podobnie jak własność jest zbywalne).
Masz w użytkowaniu wieczystym gminny lub państwowy grunt? Przejmij go na własność.
Kto może wystąpić o własność? Przede wszystkim właściciele domów i mieszkań oraz działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ale także użytkownicy gruntów rolnych i - warunkowo - spółdzielnie mieszkaniowe oraz firmy.
Jedyny warunek to posiadanie ziemi w użytkowaniu "w dniu wejścia w życie ustawy", czyli 13 października 2005 r. Oczywiście, obecnie nie ma znaczenia, czy o własność wystąpi pierwszy użytkownik, czy np. jego spadkobierca lub ten, kto po prostu odkupił daną nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego podobnie jak własność jest zbywalne).
Uwaga! Własności gruntu mogą żądać także ci, którzy po 13 października 2005 r. wykupili mieszkania od gminy czy skarbu państwa. Na taką operację muszą wyrazić zgodę wszyscy właściciele wykupionych mieszkań, bez wyjątku. A gdyby któryś odmówił? Właściciele mający w sumie co najmniej połowę udziałów w danym budynku mogliby w tej sytuacji zażądać sądowego rozstrzygnięcia sporu. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, sąd ma wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli".
Ile kosztuje własność?
Własności gruntu nie dostaniesz za darmo. Ustawa odsyła jednak w kwestii odpłatności do innej - "o gospodarce nieruchomościami" (stosowne przepisy zamieszczamy w ramce). Wynika z niej, że nowy właściciel ma dopłacić różnicę między rynkową wartością prawa własności i użytkowania wieczystego.
Uwaga! Samorząd (rada gminy i powiatu czy sejmik wojewódzki) oraz skarb państwa (wojewoda) mogą rozłożyć spłatę nawet na dziesięć lat oraz udzielać bonifikat, czyli dowolnie zmniejszać wartość opłaty. Zasady odpłatności obowiązujące w twoim regionie znajdziesz w naszym dzisiejszym dodatku lokalnym.
Rozłożenie opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wiąże się oczywiście z koniecznością zabezpieczenia wierzytelność skarbu państwa czy samorządu. W tym celu na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Poza tym musisz się też liczyć z tym, że niespłacona część będzie waloryzowana w oparciu o stopę redyskonta weksli stosowaną przez Narodowy Bank Polski (obecnie jest to 4,25 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda (w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu) mogą się jednak zgodzić i na niższe oprocentowanie.
Uwaga! Za własność nie zapłacą ani złotówki ci, którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w związku z wywłaszczeniem bądź przejęciem jej przez państwo oraz dawni właściciele tzw. gruntów warszawskich, którzy uzyskali użytkowanie wieczyste na podstawie dekretu Bieruta z 1945 r.
Formalności nie takie straszne
To proste. Żeby zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (w przypadku gruntów skarbu państwa oraz samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (gdy nieruchomość jest własnością gminy) wniosek wraz z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli aktualnym odpisem z księgi wieczystej nieruchomości (przez trzy miesiące od daty wystawienia) oraz znaczkiem skarbowym za kilka złotych.
Z wnioskiem jest pewien kłopot, gdyż ustawa nie precyzuje, co powinien zawierać ten dokument. Sprawdź, czy stosownego formularza nie dostaniesz w swoim urzędzie. Jeśli nie, skorzystaj z naszej ściągi. Gotowy wniosek do wydrukowania (wypełnienia) znaleźliśmy na stronie internetowej Urzędu Miasta w Zielonej Górze, więc potraktujmy ten druk jako wzór.
W lewym górnym rogu wpisz imię i nazwisko, a poniżej swój adres do korespondencji i numer telefonu.
W prawym górnym rogu wpisz nazwę miejscowości i datę wypełnienia wniosku, a niżej - adresata wniosku (np. urząd miasta, nazwę wydziału, jego adres (ulicę oraz kod i nazwę miasta).
Po środku napisz: WNIOSEK, a niżej - o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.
Przykładowa treść wniosku: "Proszę o przekształcenie w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (DzU z 2005 r. nr 175, poz. 1459 - jednolity tekst), prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w___________ przy ul.____________ oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ____________, dla której Sąd Rejonowy w______________ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ____________
Proszę o zastosowanie bonifikaty w wysokości ___ % ustalonej uchwałą nr____________ Rady Miasta__________ z dnia __________ w sprawie ustalenia wysokości bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej.
Nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe (przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową)".
Podpisz wniosek (także twój małżonek lub małżonka w przypadku użytkowania wieczystego na prawach wspólności ustawowej łącznej).
Uwaga! Jeśli jest kilku współużytkowników gruntu, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie.
Własność tylko kwestią czasu
Państwo i samorządy nie mogą odmówić przeniesienia własności. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania stosownej decyzji przez - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - starostę (skarbu państwa) lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta (gminy) lub zarząd powiatu albo zarząd województwa (samorządu powiatowego lub województwa).
Taką decyzję dostaniesz najpewniej w ciągu kilku miesięcy. Będziesz ją musiał zanieść do sądu prowadzącego rejestr ksiąg wieczystych dla naszej nieruchomości. Chodzi o przypieczętowanie przeniesienia własności wpisaniem do księgi nazwiska nowego właściciela.
Uwaga! Decyzja nie może naruszać praw osób trzecich. Oznacza to, że przekształcenie nie dojdzie do skutku, jeśli o odzyskanie gruntu ubiega się dawny właściciel i w tej sprawie toczy się postępowanie administracyjne.
Historia przekształceń
Idea ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność pojawiła się przed dziesięciu laty. Na zachodzie i północy kraju wiele osób obawiało się bowiem roszczeń byłych właścicieli niemieckich. W latach 1998-99 obowiązywały bardzo korzystne dla użytkowników wieczystych, a krzywdzące samorządy zasady odpłatności (rekompensaty były czasem wręcz groszowe). Uchylił je jednak Trybunał Konstytucyjny. Mimo to z tej ustawy zdążyło skorzystać ponad 400 tys. użytkowników wieczystych.
Drugą ustawę w tej sprawie Sejm uchwalił w 2001 r. Po jej nowelizacji w 2003 r. przepisy tak się pogmatwały, że nikt nie wiedział, według jakich zasad mają być dokonywane przekształcenia, a przede wszystkim, ile mają kosztować. Mimo niejasności o prawo własności wystąpiło przeszło 88,4 tys. użytkowników, a blisko 13 tys. dostało satysfakcjonującą ich decyzję urzędów.
Operację przekształceń ma rozruszać obecna ustawa. Rząd oceniał przed rokiem, że może z niej skorzystać w całym kraju przeszło 1,4 mln użytkowników wieczystych.
Relikt PRL?
Niektórzy politycy twierdzą, że instytucja prawa użytkowania wieczystego jest reliktem epoki socjalistycznej. Jest jednak faktem, że w III RP użytkowanie wieczyste przeszło głęboką ewolucję - jest prawem zbywalnym oraz dziedzicznym, można nim zabezpieczyć kredyt hipoteczny. I co równie ważne - przedłużyć na kolejne 99 lat. Nieprawdą jest, że po wygaśnięciu prawa użytkowania "wieczysty" będzie musiał rozebrać dom. Ten jest bowiem jego własnością. Gminy, które są najczęściej właścicielami działek, mogą wprawdzie nie przedłużyć umowy na jej użytkowanie, ale wówczas musiałyby wypłacić właścicielowi domu odszkodowanie równe jego wartości. -Jest więc mało prawdopodobne, by gminy masowo decydowały się na taki wydatek.
Użytkowanie wieczyste czy własność?
Dla "Domu"
Tomasz Błeszyński,
doradca rynku nieruchomości
Warto przekształcać użytkowanie wieczyste w prawo własności, bo po prostu jest ono silniejsze (chronione przez konstytucję). Prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej. Posiadając je, możemy swobodnie inwestować, podnosząc tym samym wartość nieruchomości i budując swój kapitał dla siebie i następnych pokoleń. Prawo użytkowania wieczystego nie daje 100-proc. pewności, choćby dlatego, że jest prawem terminowym (99 lat).
Na korzyść prawa własności przemawiają też względy podatkowe. Stawki podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie są ustalane lokalnie. Może się zdarzyć, że podatek (liczony od powierzchni) jest niższy od opłaty (od wartości).
USTAWA
z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
Art. 1.
1. Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.
2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:
1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.
4. Przepis ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy.
5. Osoby, o których mowa w ust. 1-4, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.
Art. 2.
W przypadku osób, o których mowa w art. 1 ust. 2, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 kodeksu cywilnego.
Art. 3.
1. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:
1) starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności skarbu państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
2. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich.
Art. 4.
1. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5.
2. W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 68 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 i nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. nr 130, poz. 1087 i nr 169, poz. 1420).
3. Jeżeli przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości rolnej, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:
1) skarbu państwa - za zgodą wojewody;
2) jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku.
4. Do wpływów osiąganych z opłat z tytułu przekształcenia stosuje się odpowiednio przepis art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
5. Organ, o którym mowa w art. 3 ust. 1, żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu art. 4 pkt 13 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [osobie bliskiej - należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu], spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
6. Waloryzacji, o której mowa w ust. 5, dokonuje się według zasad określonych w art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami [Waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski"].
Art. 5.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych:
1) którym oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz skarbu państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
2) które uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (DzU nr 50, poz. 279).
Art. 6.
W ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi skarbu państwa (DzU z 2004 r. nr 208, poz. 2128, z późn. zm.) w art. 17b:
1) w ust. 1 po pkt 2 dodaje się pkt 2a w brzmieniu:
"2a) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1%,";
2) po ust. 4 dodaje się ust. 4a w brzmieniu:
"4a. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 kodeksu cywilnego nie stosuje się".
Art. 7.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 i nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. nr 130, poz. 1087 i nr 169, poz. 1420) w art. 32 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
"2. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 kodeksu cywilnego nie stosuje się".
Art. 8.
Do spraw wszczętych na podstawie ustaw, o których mowa w art. 9, i niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy niniejszej ustawy.
Art. 9.
Tracą moc:
1) ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (DzU z 2001 r. nr 120, poz. 1299 oraz z 2002 r. nr 113, poz. 984);
2) ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (DzU nr 113, poz. 1209, z 2002 r. nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. nr 3, poz. 24 i nr 64, poz. 592).
Art. 10.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
