Najem - uważaj na pułapki w umowie

Marta Pakieła, prawnik w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol
05.04.2012 13:25
A A A
Najem lokali to w dużych miastach jedna z najbardziej rozpowszechnionych instytucji

Najem lokali to w dużych miastach jedna z najbardziej rozpowszechnionych instytucji (Fot. Shutterstock)

Najem lokali to w dużych miastach jedna z najbardziej rozpowszechnionych instytucji na rynku nieruchomości. Wynajmujący jak i najemca mogą swobodnie kształtować stosunek najmu, ale nie mogą wykraczać poza ramy prawne. Każda ze stron ma określone przepisami prawa i obowiązki, które ściśle reguluje kodeks cywilny oraz ustawa.
8 stycznia 2010 r. Prezydent RP podpisał ustawę z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu. Celem wprowadzenia ustawy jest pobudzenie rynku wynajmu lokali mieszkalnych, poprzez zdefiniowanie najmu okazjonalnego i wyłączenie go spod reżymu większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz eliminowanie "szarej strefy" najmu lokali, co skutkować ma zwiększeniem dochodów budżetu sektora publicznego z tytułu podatku od wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

Jednak ustawa ma zastosowanie jedynie do właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowanie lokali. Do przedsiębiorców trudniących się wynajmowaniem lokali będą miały nadal zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o najmie.

Zobacz oferty wynajmu w Warszawie »

Najem lokalu jest to stosunek prawny, którego podstawę prawną regulują przepisy kodeksu cywilnego, wspomnianej wyżej ustawy oraz umowa. W umowie tej wynajmujący zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy, na czas oznaczony, w przypadku najmu okazjonalnego nie dłuższy niż 10 lat, przedsiębiorcy zaś mogą nadal zawierać umowy na czas nieokreślony.

Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, a także używania lokalu w sposób przewidziany w umowie, dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, czy też utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony, umowa wygasa na skutek wypowiedzenia jednej ze stron. Definicja ta daje podstawę do formowania stosunku prawnego zgodnie z wolą stron.

Aby odpowiednio zabezpieczyć interesy wynajmującego, należy przede wszystkim zawrzeć przedmiotową umowę najmu w formie pisemnej i określić koszty, jakie winien ponosić najemca, czyli wysokość kaucji, czynszu za lokal oraz opłat dodatkowych takich jak opłaty za zużytą wodę, energię, gaz, usługi telekomunikacyjne i internetowe. Często zdarza się, że wynajmujący nie posiadając umowy, nie ma podstawy żądać zwrotu jakichkolwiek kosztów w momencie, gdy najemca opuści mieszkanie, gdyż nie można mu udowodnić, że de facto tam przebywał. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności na podstawie art. 19 a ust. 6 ustawy.

Należy także zastosować specjalny reżim, aby móc wypowiedzieć umowę najmu. W zależności od okresu na jaki umowa została zawarta będą obowiązywały różne terminy wypowiedzenia. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, najemca lub wynajmujący, aby zabezpieczyć swoje interesy, muszą w umowie zamieścić klauzulę o możliwości wypowiedzenia takiej umowy wraz z obowiązującym okresem wypowiedzenia. Nie umieszczenie jej spowoduje, że umowy nie będzie można wypowiedzieć. Natomiast, gdy czas trwania najmu nie został oznaczony, to obowiązują umowne okresy wypowiedzenia, a w razie ich braku - ustawowe. Jednakże, w sytuacji gdy czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Okolicznościami uzasadniającymi wypowiedzenie umowy bez zachowania okresów wypowiedzenia jest niewłaściwe zachowanie się najemcy oraz podnajem bez zgody wynajmującego. Natomiast przesłanka zwłoki z zapłatą czynszu nie jest wystarczająca do wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia. Najemca musi zalegać za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący musi uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i udzielić mu dodatkowego, jednomiesięcznego terminu do zapłaty należnych kwot.

Zobacz oferty wynajmu w Krakowie »

Właściciel lokalu, aby zabezpieczyć swoje interesy, może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę zwrotnej kaucji, która może w przyszłości pokryć koszty ewentualnej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak i należności przysługujące właścicielowi z tytułu najmu lub naprawy. Kaucja ta nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu zgodnie z postanowieniami ustawy w zakresie najmu okazjonalnego. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Najemca musi mieć świadomość, że wynajmujący bardzo często uciekają się do obwiniania najemców za uszkodzenia lokalu, które de facto, były już w chwili zwierania umowy. Aby zabezpieczyć się przed nieuzasadnionymi żądaniami ze strony wynajmującego należy po prostu wykonać zdjęcia w momencie przekazania lokalu, a także określić stan techniczny lokalu, np. w treści załącznika do umowy, co pozwoli uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień.

Jeśli osoba fizyczna chce skorzystać z dobrodziejstw najmu okazjonalnego musi spełnić przesłanki z art. 19a ust. 2 ustawy, w którym to ustawodawstwa wprost określił, że do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć w szczególności:

- oświadczenie w formie aktu notarialnego złożone przez najemcę,

- wskazanie przez najemcę innego lokalu,

- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie w lokalu określonym w oświadczeniu notarialnym przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące. Poświadczenie ma stanowić formę zabezpieczenia przed podawaniem fikcyjnych adresów.

Zaletą najmu okazjonalnego jest możliwość szybkiego działania właściciela w sytuacji, gdy z różnych względów okaże się, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu, najemca nie ma zamiaru opuszczenia zajmowanego dotychczas lokalu. Posiadanie oświadczenia złożonego przez najemcę w formie aktu notarialnego stwarza podstawę do żądania opróżnienia lokalu w określonym terminie, ale nie krótszym niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia tegoż żądania najemcy. Jeżeli nie przyniesie to oczekiwanego skutku, pozostaje drogą postępowania sądowego, polegającą na wystąpieniu przez właściciela do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Jest to zatem szybsza droga dla wynajmującego do egzekucji swoich praw względem lokalu.

Właściciel musi także pamiętać, aby w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. W przeciwnym razie narazi się na finansowe konsekwencję niewykonania obowiązku.

Konkludując, strony zawierając umowę najmu okazjonalnego powinny zwrócić szczególną uwagę na:

- oznaczenie stron umowy, z podaniem danych osobowych (imion, nazwisk, oznaczenia dowodów tożsamości, podania nr PESEL);

- dokładne oznaczenie lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy (położenie, adres);

- oznaczenie czasu trwania umowy oraz terminu wypowiedzenia;

- określenie wysokości kaucji;

- ustalenie wysokości czynszu oraz innych opłat wraz ze wskazaniem terminu oraz sposobu ich uiszczania, a także określenie uprawnień wynajmującego do podnoszenia czynszu i ich częstotliwości,

- precyzyjne określenie praw i obowiązków stron.

Najemca zawierając umowę najmu z przedsiębiorcą trudniącym się zawodowo wynajmowaniem lokali powinien zwrócić uwagę na te same zagadnienia i mieć na uwadze, że zawiera daną umowę z profesjonalistą, a to oznacza wymóg zachowania szczególnej ostrożności. Ale przede wszystkim, podstawą każdego najmu powinna być pisemna umowa, która w sposób należyty zabezpieczy interesy obu stron stosunku prawnego.

Zobacz także
Komentarze (1)
Zaloguj się
  • Gość: barszczyk

    Oceniono 7 razy -5

    Zapraszam do darmowego wypróbowania nowoczesnej aplikacji do obsługi wynajmu mieszkań na www.mojeM.pl

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX