Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę są istną zmorą inwestorów, czego potwierdzeniem jest 160. miejsce naszego kraju w rankingu Banku Światowego "Doing Business" w kategorii "czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia budowlanego". Ankietowani polscy przedsiębiorcy ocenili, że załatwienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę (magazynu) zajmuje przeciętnie aż 301 dni.
Z pewnością trwa to krócej, jeśli dana działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który mówi, co i gdzie wolno budować. Sęk w tym, że w wielu gminach nie ma takich planów, a wtedy inwestor musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej przyznaje, że na wydawanych rocznie ok. 230 tys. decyzji o pozwoleniu na budowę przypada ok. 160 tys. decyzji o warunkach zabudowy. Nie dość, że ich kształt w dużej mierze zależy od widzimisię urzędników, to jeszcze rośnie ryzyko protestów przeciwników inwestycji, którzy mogą ją zablokować nawet na kilka lat. Ponadto skutkiem braku planów zagospodarowania przestrzennego jest ciągła dewastacja naszej przestrzeni oraz rosnące straty spowodowane przez powodzie, bo na terenach zalewowych nowe domy powstają jak grzyby po deszczu.
Budowlane obiecanki cacanki
Nasi politycy od dawna wiedzą o tym problemie, ale jak dotąd nie umieli się z nim uporać.
Radykalne zmniejszenie zakresu ingerencji administracji w budownictwie, w tym zniesienie pozwoleń na budowę, zapowiadały rządowe ekipy Kazimierza Marcinkiewicza, Jarosława Kaczyńskiego i pierwsza Donalda Tuska. Na zapowiedziach się jednak kończyło. Co prawda pod rządami koalicji PO-PSL poprzedni Sejm uchwalił stosowną poprawkę do prawa budowlanego autorstwa komisji "Przyjazne państwo". Ale poprawkę tę zakwestionował przed rokiem Trybunał Konstytucyjny, gdyż uznał, że niedostatecznie są chronione prawa osób trzecich.
Premier Tusk, stając na czele kolejnego rządu, obiecał w exposé "skrócenie czasu na wydawanie pozwolenia na budowę do 100 dni dla dużych inwestycji i do 60 dni dla małych inwestycji". Jak rząd chce osiągnąć ten cel? Odpowiedź można znaleźć w przygotowanych przez Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej założeniach projektu nowej ustawy Prawo budowlane i nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mniej decyzji administracyjnych
Przede wszystkim ma być więc zniesiony wymóg uzyskania pozwolenia na budowę niewielkich obiektów, w tym m.in. domów jednorodzinnych (inwestor będzie mógł jednak zażądać takiej decyzji). Pozwolenie będzie potrzebne np. firmom deweloperskim budującym duże bloki wielorodzinne, bo tego typu duże inwestycje wymagają opinii środowiskowej. W tym pierwszym przypadku wystarczyłoby samo zgłoszenie do starostwa powiatowego z dołączonym projektem. Urzędnicy sprawdziliby jedynie, czy spełnia on wymogi planu zagospodarowania, np. dotyczące linii zabudowy i gabarytów budynku. Zachowane musiałyby być także odległości od działek sąsiadów. Brak reakcji urzędników przez miesiąc oznaczałby zgodę na rozpoczęcie budowy.
A jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego? Resort chce znieść decyzje o warunkach zabudowy! Nie oznacza to jednak paraliżu inwestycyjnego. To, czy działkę będzie można zabudować, będzie zależało od statusu danej okolicy.
Planistyczny galimatias czy usprawnienie?
Ustawa zobowiązałaby gminy do wydania uchwały "w sprawie wyznaczenia obszarów planistycznych". Taka uchwała ma być aktem prawa miejscowego uwzględniającym ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie gminy mają taki dokument, który ogólnie określa planowane zagospodarowania całego ich obszaru. W uchwale będą wyznaczone: obszary urbanizacji, w tym obszary zabudowane oraz obszary rozwoju zabudowy, czyli m.in. wymagające budowy infrastruktury technicznej, w tym drogowej. W tym drugim przypadku inwestycje byłyby zablokowane do czasu uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak tam, gdzie działki mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej i niezbędną infrastrukturę inżynieryjną, gminy mogłyby dopuścić zabudowę na podstawie krajowych przepisów urbanistycznych, które określi ustawa. Także i w tym przypadku nie byłoby wymagane pozwolenie na budowę niewielkich domów.
Z kolei na obszarach zabudowanych inwestorzy musieliby się dostosować do gminnych miejscowych przepisów urbanistycznych, które regulowałyby standardy zabudowy w sytuacji braku planu. Gmina będzie mogła np. określić m.in. intensywność zabudowy, jej maksymalną wysokość czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Dzięki miejscowym przepisom urbanistycznych będzie też można rozwiązać problem chaosu reklamowego.
W uchwale gminy musiałyby też określić, na których obszarach będzie obowiązywał zakaz zabudowy. Chodzi zwłaszcza o tereny zagrożone powodzią oraz osuwiskowe.
Zasada żółtej kartki
A jak byłyby chronione interesy sąsiadów planowanej inwestycji? Skoro nie będzie decyzji, ci nie będą mieli czego zaskarżać. Ustawa miałaby zobowiązać starostów do prowadzenia jawnych rejestrów zgłoszeń budowy, wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i udzielonych zgód budowlanych. Rejestr będzie dostępny w internecie.
Po drugie ministerstwo proponuje reformę nadzoru budowlanego, która miałaby zwiększyć jego skuteczność. Wykryte przez inspektorów odstępstwa od projektu (np. okno w miejscu, w którym nie ma prawa go być) będą - podobnie jak dziś - karane grzywną. W sytuacji, gdy budowa nie będzie stanowiła zagrożenia dla ludzi i ich mienia, obowiązywać miałaby zasada żółtej kartki - za pierwszym razem inwestor musiałby doprowadzić budynek do stanu zgodnego z projektem bez konsekwencji w postaci zatrzymania budowy i grzywny.
