Wybór formy opodatkowania, czyli rozliczeń z fiskusem, to zawsze ważna sprawa. Od tego zależy nie tylko to, ile pieniędzy zostanie ci w kieszeni po zapłaceniu podatku. Weź też pod uwagę czas, który będziesz musiał na te rozliczenia poświęcać, a także ryzyko popełnienia błędów, a w konsekwencji - kłopotów w razie ewentualnej kontroli z urzędu skarbowego.
W przypadku wynajmu do wyboru masz dwie możliwości opodatkowania: podatek zryczałtowany w wysokości 8,5 proc. przychodów z wynajmu (bez względu na ich wysokość) oraz podatek według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych, czyli na zasadach ogólnych.
Każda z tych form opodatkowania ma zalety i wady. Tych drugich więcej ma podatek według skali, stąd jego mniejsza popularność wśród wynajmujących. Ale być może w twoim przypadku jest to lepsze rozwiązanie?
Uwaga! Gdyby przyszło ci do głowy ukrycie dochodu z wynajmu przed fiskusem, pamiętaj, że gdyby to odkrył, musiałbyś zapłacić nie tylko zaległy podatek i odsetki od niego, ale również karę - w zależności od wysokości ukrytego podatku od kilkuset do nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Skala korzyści...
Opodatkowanie dochodu z wynajmu na zasadach ogólnych ma jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z wynajmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Dzięki temu dochód, a w ślad za nim podatek, jest niższy.
Twoimi kosztami mogą być nie tylko wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci, ale także na remont i drobne naprawy, zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD. Pamiętaj, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli ponosi je najemca, nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.
Uwaga! Kosztem jest też amortyzacja, która niejako rekompensuje właścicielowi mieszkania jego zużywanie się. Odpisy z tytułu amortyzacji mogą obniżyć twój podatek lekko licząc o kilkaset złotych.
.... i trudności
Minusem tej formy opodatkowania jest konieczność gromadzenia wszelkich faktur, rachunków i dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków, które mają być uznane za koszty. No i należy liczyć się z tym, że urząd skarbowy będzie się chciał im w przyszłości przyjrzeć. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.
Na pewno wielkim minusem podatku liczonego według skali jest jego wysokość - może on sięgnąć nawet 32 proc.! Wynika to z tego, że dochód z wynajmu łączy się z innymi dochodami, które uzyskasz w ciągu roku, np. z pracy na etacie czy z emerytury. Wszystkie te dochody musiałbyś wykazać w tym samym formularzu PIT-36, a następnie zapłacić wspólny podatek wyliczony według skali podatkowej. W sytuacji, gdy łączny dochód przekroczy 85 tys. 528 zł, nadwyżka dochodu ponad tę kwotę objęta jest wspomnianą stawką 32-procentową.
Uwaga! Co miesiąc trzeba wpłacać fiskusowi zaliczkę na podatek. Z reguły jest to 18 proc. dochodu. Za dany miesiąc zaliczkę płaci się do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, złożysz zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykażesz w nim roczne przychody z wynajmu i koszty z nim związane. Do tego - zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wyliczysz dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Jeżeli dochód nie przekracza 85 tys. 528 zł, podatek liczony jest według 18-procentowej stawki. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy miałbyś nadpłatę, którą fiskus by ci zwrócił.
Chcesz wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie nieruchomości
Z ryczałtem prościej
To, co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.
Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń).
Uwaga! Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego.
Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku.
Wielką zaletą ryczałtu od wynajmu jest jego wysokość - 8,5 proc. kwoty przychodów. To oraz wspomniany brak konieczności zbierania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków, które można zaliczyć do kosztów, sprawiło, że ryczałt zyskał wielu zwolenników.
Poinformuj urząd skarbowy
W sytuacji, gdy wynajmowałeś dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierzasz zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musisz składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły.
Natomiast, jeśli chcesz zmiany, bo uznasz, że np. bardziej opłaca ci się ryczałt, o swoim wyborze zawiadom pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Zgodnie z przepisami, masz na to czas do 20 stycznia. Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie możesz np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.
Uwaga! 20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płaciło tylko jedno z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.
Z umową najmu bezpieczniej
Rejestrując ją w urzędzie skarbowym, możesz skorzystać z przepisów o najmie okazjonalnym w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Korzyść z tego jest taka, że łatwiej ci się będzie pozbyć lokatora, gdy przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Jeśli najemca podpisze stosowne oświadczenie u notariusza, to nie będzie go chronił słynny art. 1046 par. 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje komornikowi wstrzymanie eksmisji "do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie".
Sęk w tym, że w umowie najmu okazjonalnego najemca musi wskazać rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Konieczne są też dwa załączniki. Pierwszy z nich to wspomniane wcześniej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym z góry poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Drugi to oświadczenie dysponenta lokalu wskazanego przez najemcę, że zgadza się go przyjąć pod swój dach (podpis musi być poświadczony przez notariusza).
A gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić? Wystarczyłaby ci sądowa pieczęć nadająca żądaniu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkraczałby komornik.
Prześwietl najemcę
A co, jeśli nie uda ci się znaleźć najemcy, który zgodziłby się poddać ewentualnej przyszłej egzekucji już na etapie podpisywania umowy najmu? Wtedy musisz zastosować inne metody zabezpieczenia się przed nierzetelnym najemcą. Popularyzuje je m.in. Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" ( www.mieszkanicznik.org.pl ). Np. w USA przyjął się zwyczaj, że pokazywanie mieszkania nie kończy się podpisaniem od razu umowy najmu. Jeśli mieszkanie się spodoba oglądającemu i zaakceptuje on cenę najmu, to kolejnym krokiem jest wniesienie przez niego opłaty rezerwacyjnej oraz wypełnienie aplikacji, w której zainteresowany podaje dane dotyczące m.in. miejsca zatrudnienia, wysokości zarobków. Dopiero po weryfikacji tych danych przez właściciela mieszkania może ewentualnie dojść do podpisania umowy najmu.
Mieszkanicznicy radzą zastosować namiastkę procesu aplikacji, czyli poprosić najemcę o wypełnienie (a potem o uaktualnianie) ankiety danych osobowych najemcy. Podaje on w niej m.in. swoje dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego), kontaktowe (adres zameldowania, telefony, e-mail, miejsce pracy, telefon do pracy, miejsce dotychczasowego zamieszkania i telefon do właściciela tego mieszkania), a także dane kontaktowe do co najmniej dwóch osób z grona najbliższych, które należy powiadomić w razie sytuacji awaryjnych.
W takiej ankiecie osobowej zapytaj także o wysokość comiesięcznych zarobków. A przed przekazaniem kluczy do mieszkania zażądaj jakiejś formy poświadczenia, np. druku RMUA czy kopii umowy o pracę.
Z każdym najemcą osobna umowa
Taką ankietę powinna wypełnić każda z osób mających zamieszkać w najętym lokalu. Nawet jeśli jest to małżeństwo, konieczne są dwie ankiety. Jeśli troje studentów, to analogicznie. Zresztą umowa też powinna być podpisana ze wszystkimi osobami, które zamierzają wspólnie zamieszkać w mieszkaniu. Dlaczego? Bo częste są przypadki, że para narzeczonych wynajmujących wspólnie mieszkanie się pokłóciła. Z mieszkania znikała osoba, z którą podpisana była umowa, a druga osoba umywała ręce, tłumacząc, że nic nie wie, że rozpadł się ich związek, że nie ma kontaktu ze swoim byłym narzeczonym itp.
W umowie najmu powinien się znaleźć zapis zobowiązujący najemcę do powiadamiania o zmianach podanych w ankiecie danych.
Warto też sprawdzić prawdziwość tych informacji. Można zadzwonić do miejsca pracy najemcy lub właściciela poprzedniego wynajmowanego mieszkania. Źródłem informacji mogą być także portale społecznościowe, np. Facebook.
Można też poprosić potencjalnego lokatora, by przedstawił swoją historię kredytową (czy w przeszłości miał problemy ze spłatą jakiegoś kredytu). Każdy może pobrać taki raport w biurze obsługi klienta Biura Informacji Kredytowej (BIK). Oczywiście wyłącznie dla siebie, bo BIK nie wyda tego dokumentu osobie, której on nie dotyczy.
Tak bezceremonialne pytania o dochody niektórych mogą oburzać, ale wystarczy potencjalnemu najemcy uświadomić, że nawet kupując telefon komórkowy z abonamentem, musi wykazać się źródłem finansowania. Jeśli najemcy zależy na wiarygodności i nie ma nic do ukrycia, nie powinien oponować.
Najemca powinien jeszcze przed podpisaniem umowy usłyszeć, że zostanie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy, a po zakończeniu najmu należy zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym.
Konieczna kaucja
Zwyczajowo nie przekracza ona wysokości jednomiesięcznej opłaty za najem liczonej razem z podstawowymi opłatami eksploatacyjnymi (bez liczników). Dobrze jest, jeśli kwota ta nie jest równa miesięcznemu zobowiązaniu, po to by nie stwarzać pokusy kojarzenia jej z opłatą za ostatni miesiąc najmu. Najlepiej niech będzie np. o 50-100 zł wyższa.
Jeżeli ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne (np. najemca ma psa), można zażądać dodatkowego zabezpieczenia. Dodatkową kaucję warto pobrać także wtedy, gdy wysokość opłat licznikowych może bardzo różnić się w zależności od sezonu. Może ona być ważnym zabezpieczeniem, kiedy np. mieszkanie ogrzewane jest własnym kotłem gazowym lub elektrycznie i trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym.
Uwaga! Informacja o konieczności wniesienia kaucji przez najemcę powinna się znaleźć już w treści ogłoszenia. Dzięki temu zadzwonią tylko osoby przygotowane na ten wydatek.
Czasami potencjalni najemcy proszą o rozłożenie kaucji na dwie raty. Z punktu widzenia właściciela korzystniej jest rozłożyć na dwie raty opłaty za pierwszy miesiąc, zaś kaucję przyjąć w całości. Dlaczego? Bo najemca ma świadomość, że właściwie nie zapłacił za pierwszy miesiąc najmu, i skwapliwiej wywiąże się z przelania należności.
I jeszcze jedno, kaucja to pieniądze najemcy zdeponowane u właściciela. Aby najemca był spokojny o swoje pieniądze, w umowie najmu powinien znaleźć się zapis, czemu ona ma służyć. Stanowi ona zabezpieczenie na wypadek powstania zniszczeń w lokalu oraz niezapłacenia wszystkich rachunków, do których zobowiązany jest najemca. Kaucję należy zwrócić po zakończeniu najmu.
* Część informacji zaczerpnęliśmy z książki Sławka Muturi "Zarządzanie najmem. Poradnik dla właścicielek mieszkań na wynajem" (ponieważ w naszym kraju, mówiąc o właścicielu, mamy na myśli zarówno mężczyznę, jak i kobietę, Muturi swoim tytułem chcę przełamać ten stereotyp).
Mieszkania do wynajęcia .
