Jak sprzedać odziedziczony dom bez podatku

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przyjętych w spadku bądź darowiźnie budzi kontrowersje. Ale przy odrobinie cierpliwości można z tym sobie poradzić.

W środę pisaliśmy m.in., jak uniknąć podatku od spadku i darowizny . Dzisiaj wyjaśniamy, jak rozliczyć np. podarowane mieszkanie, oraz drukujemy relację z wczorajszego dyżuru telefonicznego. Dziękujemy panu Janowi Jodłowskiemu, radcy prawnemu z firmy doradczej KPMG za udział w dyżurze. Najciekawsze pytania publikujemy.

Od początku tego roku nabycie w ramach spadku czy darowizny nieruchomości (nie tylko domu czy mieszkania, ale także np. ziemi lub gospodarstwa rolnego) jest wolne od podatku od spadków i darowizn. W całości. Nawet jeśli nieruchomość jest bajecznie droga. Ale uwaga, taką nieruchomość trzeba dostać od najbliższej rodziny. Przypomnijmy, najbliższą rodziną są: małżonek, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, pasierb, ojczym, macocha i rodzeństwo.

Aby nie zapłacić podatku od otrzymanej w spadku lub darowiźnie nieruchomości, trzeba to zgłosić w terminie miesiąca "właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego", czyli w urzędzie, w którym składasz co roku PIT. Przy spadku - termin na zgłoszenia biegnie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku. Zgłoszenie nie jest potrzebne, jeśli darowizny i spadki przyjęte w ciągu pięciu lat od tej samej osoby nie przekraczają 9637 zł. Ale nieruchomości zazwyczaj są warte więcej. Dlatego musisz je zgłosić na specjalnie przygotowanym do tego formularzu SD-Z1 (szczegółowo opisywaliśmy go tutaj a formularz ściągniesz z www.mf.gov.pl ).

Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny

Wiele osób, zwłaszcza dziedziczących domy czy mieszkania, ale także otrzymujących je w darowiźnie, chce je jak najszybciej sprzedać. Tu niestety mogą się pojawić problemy. Wszystko przez zmianę zasad opodatkowania sprzedaży takich nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych (czyli PIT). Do końca zeszłego roku sprzedaż domów i mieszkań nabytych w spadku i darowiźnie była zwolniona od tego podatku. W całości. Płaciło się za to podatek od otrzymanej w spadku lub darowiźnie nieruchomości (choć tam była i jest nadal - o czym dalej - ulga mieszkaniowa). Teraz jest inaczej. Ktoś, kto po Nowym Roku dostał albo dostanie w spadku bądź darowiźnie dom lub mieszkanie, a następnie je sprzeda, będzie musiał zapłacić 19 proc. podatku od dochodu z takiej transakcji. Nawet jeśli dostał albo odziedziczył mieszkanie po najbliższej rodzinie. To znaczy, jeśli dostałeś mieszkanie od najbliższych - nie płacisz podatku od takiej darowizny. Jednak jeśli chcesz to mieszkanie za chwilę sprzedać, zapłacisz 19 proc. podatku od dochodu z takiej transakcji. Jak w takiej sytuacji liczony jest dochód, piszemy za chwilę.

Bo może uda ci się w ogóle uniknąć podatku. Jest na to kilka sposobów. Legalnych sposobów.

Sposób pierwszy - dla cierpliwych

Zgodnie z nowymi przepisami ustawy o PIT nie zapłacisz podatku w ogóle, jeśli podarowany bądź odziedziczony po 1 stycznia 2007 r. dom (albo mieszkanie) sprzedasz nie wcześniej niż po pięciu latach "licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie" tej nieruchomości. Czyli mieszkanie otrzymane np. 1 lutego 2007 możesz bezpiecznie (bez podatku) sprzedać w 2013 r.

Sposób drugi - na meldunek

Jeśli będziesz chciał sprzedać odziedziczony bądź podarowany dom (albo mieszkanie) przed upływem pięciu lat, podatku nie zapłacisz, jeśli się w takim lokalu zameldujesz na co najmniej rok. Wszystko to dzieje się za sprawą nowego zwolnienia podatkowego w ustawie o PIT. W art. 21 ust 1 pkt 126 zapisano, że wolne od podatku są "przychody uzyskane z odpłatnego zbycia" domu i mieszkania, "jeżeli podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia".

Sposób trzeci - pieniądze zamiast mieszkania

Kolejny sposób na uniknięcie podatku dotyczy darowizn przekazywanych w ramach najbliższej rodziny. Jeśli np. dziadkowie chcą dać wnuczce mieszkanie, a ta zamierza je szybko sprzedać, lepiej, żeby mieszkanie sprzedali dziadkowie i podarowali wnuczce pieniądze z tej transakcji. Jeśli dziadkowie są właścicielami mieszkania dłużej niż pięć lat, nie zapłacą podatku od dochodu z jego sprzedaży.

Wnuczka natomiast nie zapłaci podatku od pieniędzy podarowanych jej przez dziadków. I to niezależnie od tego, jak dużą kwotę otrzyma.

Stare czy nowe przepisy spadkowe

Wiele osób zachodzi w głowę, jakie przepisy będą miały zastosowanie w ich sprawach. Te obowiązujące do końca 2006 r. czy też nowe, obowiązujące od 1 stycznia 2007 r.? Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy otrzymałeś spadek od członka najbliższej rodziny w zeszłym roku, ale postępowanie spadkowe jeszcze się nie zakończyło. Załóżmy, że ten spadek to 100 tys. zł po dziadku. Zgodnie ze starymi przepisami taki spadek podlegałby podatkowi. Gdyby miał być opodatkowany na podstawie nowych regulacji, to podatku nie byłoby wcale, bo od stycznia spadki w ramach najbliższej rodziny są wolne od podatku.

Niestety, fiskus nie ułatwia podatnikom życia. Ciągle nie możemy się doczekać oficjalnych i wiążących interpretacji przepisów w tej sprawie. Głosu nie zabiera też Ministerstwo Finansów. Jedyne, co nam się udało uzyskać w tej sytuacji, to opinia Krajowej Informacji Podatkowej, gdzie uzyskaliśmy ustną wykładnię przepisów. Niestety, niekorzystną dla podatników. KIP twierdzi bowiem, że w opisanej sytuacji liczy się moment śmierci spadkodawcy. Jeśli zmarł on w zeszłym roku, to pozostawiony przez niego spadek będzie opodatkowany na starych zasadach - od 100 tys. zł pomniejszonych o kwotę wolną od podatku trzeba będzie zapłacić podatek według skali podatkowej. To, że postępowanie podatkowe zakończy się w 2007 r., nie da niestety spadkobiercy prawa do obowiązującego od tego roku zwolnienia podatkowego.

Podatnicy zainteresowani tą sprawą - co zrozumiałe - nie godzą się z tą interpretacją. Różnymi sposobami usiłują dowodzić, że liczyć powinien się jednak moment zakończenia postępowania podatkowego. Być może, jeśli oficjalne stanowisko resortu finansów w tej sprawie będzie zgodne z opinią KIP, podatnicy, którzy się z tym nie pogodzą, będą zmuszeni szukać sprawiedliwości w sądzie. Na razie o opinię poprosiliśmy eksperta firmy doradczej KPMG.

Od czego podatek

Niewiele mniej kontrowersji wywołują zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w spadku lub darowiźnie po 1 stycznia 2007 r. Czy dochodem będzie w takim przypadku cena uzyskana przy sprzedaży mieszkania (pomniejszona o ewentualny zapłacony podatek od spadku lub darowizny oraz udokumentowane nakłady na remont mieszkania), czy też ta cena pomniejszona dodatkowo o wartość mieszkania w dniu jego nabycia w spadku bądź darowiźnie? Innymi słowy - czy wartość nabytego mieszkania jest dla spadkobiercy bądź obdarowanego kosztem, który można odliczyć od ceny sprzedaży mieszkania i czy w związku z tym podatek można zapłacić jedynie od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży i wartością mieszkania z dnia jego nabycia w spadku bądź darowiźnie. I tu niestety musimy się ciągle posiłkować odpowiedzią KIP. I ta jest niekorzystna dla podatników - nabywając mieszkanie w drodze spadku lub darowizny, nie ponoszą nakładów na jego nabycie, wartość mieszkania w chwili jego przyjęcia w spadku lub darowiźnie nie jest więc dla nich kosztem uzyskania. A to oznacza, że podatek trzeba zapłacić od ceny sprzedaży (pomniejszonej o ewentualny zapłacony podatek od spadku lub darowizny oraz udokumentowane nakłady na remont mieszkania). Jeśli więc ktoś szybko sprzeda np. za 200 tys. zł mieszkanie otrzymane w spadku po 1 stycznia 2007 r., zapłaci podatek od owych 200 tys. zł (minus podatek od spadków i wydatki na remont). Jeśli nie chce płacić, musi być cierpliwy i na co najmniej rok zameldować w odziedziczonym mieszkaniu na pobyt stały. Może też zaczekać ze sprzedażą pięć lat. A co na to ekspert KPMG?.

Ulga mieszkaniowa

Wróćmy jeszcze do podatku od spadków i darowizn. Dobrą wiadomość mamy dla tych, którzy nie mogą korzystać ze zwolnienia od tego podatku, bo mieszkanie bądź dom odziedziczyły lub dostały od członków dalszej rodziny albo osób z nimi niespokrewnionych. W tym roku, tak zresztą jak w roku poprzednim, mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Są tu jednak pewne nowości. Od 1 stycznia 2007 r. ulga (nadal obejmuje 110 m kw. powierzchni domu czy mieszkania) przysługuje osobom, które przez co najmniej pięć lat będą nie tylko mieszkać, ale będą też zameldowane w odziedziczonym lub podarowanym domu bądź mieszkaniu. Nieruchomość taką można sprzedać przed tym terminem, pod warunkiem że uzyskane za nią pieniądze zostaną przeznaczone w ciągu dwóch lat (dotąd było na to tylko sześć miesięcy) na zakup innego domu albo mieszkania.

Trzeba pamiętać, że osoba, która chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie może być właścicielem, a nawet najemcą innego lokalu mieszkalnego. Dotyczy to wszystkich spadkobierców, niezależnie od przynależności do grupy podatkowej.

Jeśli jednak dom bądź mieszkanie są większe niż 110 m kw. - tu się nic nie zmieniło - nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana. Jeśli więc mieszkanie ma np. 125 m kw., to opodatkowana będzie wartość 15 m kw. "wystających" ponad limit. Płacimy według skali podatkowej podatku od spadków i darowizn (szczegółowo opisaliśmy ją wczoraj: www.gazeta.pl/pieniadze).

Wartość mieszkania (lub innych elementów spadku czy darowizny: samochodów, biżuterii, dzieł sztuki itp.) podlegającego podatkowi trzeba określić samemu. To oczywiście rodzi pokusę, by zaniżyć tę wartość. Ale uwaga, jeśli fiskus stwierdzi, że doszło do zaniżenia wartości, powoła biegłego. Gdy ten to potwierdzi, fiskus nie tylko podniesie wartość podlegającą opodatkowaniu, ale jeszcze obciąży nas kosztami wyceny.

Oczywiście członkowie najbliższej rodziny od 1 stycznia nie muszą już sobie zawracać głowy podatkiem od otrzymanego bądź odziedziczonego mieszkania. Nawet jeśli ma ono 500 m kw. albo i więcej - jest zwolnione w całości od podatku.

Rodzinne pożyczki też wolne od podatku

Uwaga na pożyczki. Nadal podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tu mamy jednak dobre wieści. Od 1 stycznia 2007 r. fiskus nie miesza się już do pożyczek w gronie najbliższej rodziny (tak jak w przypadku przepisów o podatku od spadków i darowizn najbliższa rodzina to: małżonek, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, pasierb, ojczym, macocha i rodzeństwo). Bez podatku możesz teraz przyjąć od najbliższej rodziny nawet całkiem wysoką pożyczkę. Jeśli jednak jest ona wyższa niż 9637 zł, to musisz o niej poinformować urząd skarbowy (o tym za chwilę). Ponadto, aby skorzystać ze zwolnienia od podatku - pieniądze muszą trafić na twój rachunek bankowy albo być przekazane za pośrednictwem poczty.

Kolejna dobra wiadomość, od stycznia wzrosły nieopodatkowane kwoty pożyczek. I tak od jednej osoby (nie ma znaczenia, czy to ktoś bliski, czy nie) w ciągu trzech kolejnych lat można przyjąć bez podatku 5 tys. zł, zaś od kilku osób w sumie nie więcej niż 25 tys. zł. Nadwyżki ponad kwoty wolne od podatku są natomiast tak jak do tej pory opodatkowane stałą stawką 2 proc.

Nie ma jednego, narzuconego z góry wzoru umowy pożyczki. Taka umowa wygląda bardzo podobnie do umowy darowizny ( wzór umowy darowizny ), z tym że jest tam zobowiązanie pożyczkobiorcy do zwrotu pożyczki w określonym terminie. Może być także zobowiązanie pożyczkobiorcy do zapłaty odsetek za opóźnienie.

Tak jak w podatku od spadków i darowizn, tak i w przypadku pożyczek trzeba uważać na 20-proc. stawkę sankcyjną. Obejmuje pożyczki ukryte przed fiskusem. Jeśli więc podatnik, który w czasie kontroli stwierdzi, że pieniądze np. na samochód pożyczył od znajomego, ale zapomniał od tej pożyczki zapłacić podatku, to zapłaci fiskusowi nie 2 proc., lecz 20 proc. podatku. Stawka sankcyjna to tegoroczna nowość podatkowa.

Zwolnienie w zamian za deklarację

Tak samo jak w przypadku podatku spadków i darowizn, aby nie płacić podatku od czynności cywilnoprawnych od pożyczki otrzymanej od najbliższej rodziny - musisz o pożyczce powiadomić fiskusa. Składasz w tym celu "Deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych" oznaczoną symbolem PCC-3. Tę samą deklarację składają też ci, którym zwolnienie od podatku nie przysługuje, bo np. pożyczkę dostali od znajomego. Różnica polega na tym, że zwolnieni w rubryce przeznaczonej na wpisanie kwoty podatku (oznaczona liczbą 33) wpisują zero. Natomiast osoby, które muszą zapłacić podatek, wpisują jego kwotę - 2 proc. od kwoty pożyczki.

Kara za ukrytą darowiznę

Uwaga, ważna zmiana. Do tej pory, gdy urząd skarbowy pytał podatników, skąd mieli pieniądze np. na zakup mieszkania, ci odpowiadali, że otrzymali darowiznę, ale zapomnieli ją zgłosić i zapłacić od niej podatek. Fiskus pobierał wtedy podatek obliczony według skali podatkowej i sprawa była w zasadzie załatwiona. Od 1 stycznia 2007 r. jest inaczej. Gdy "zapomnisz o darowiźnie", zostanie ona opodatkowana nową stawką, tzw. sankcyjną. Jej wysokość to 20 proc., niezależnie od grupy podatkowej.

Copyright © Agora SA