Umowa najmu lokalu mieszkalnego - wzór
Mieszkania do wynajecia - zobacz oferty
Zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego najemcy niekorzystanie z agencji ma spore plusy. Nie płacisz prowizji pośrednikowi. Nie zostaniesz oszukany przez nieuczciwą agencję. Wreszcie nie jesteś uzależniony od bazy ofertowej agencji. Innymi słowy, najemca może znaleźć tani lokal, którego właściciele zrezygnowali z usług pośredników. Z kolei właściciel może próbować znaleźć bardziej zamożnego klienta niż osoby, które poleca agencja.
Ma jednak też wady. Szukanie na własną rękę mieszkania czy chętnego, aby w nim zamieszkał, zajmuje więcej czasu. Czeka cię dużo dzwonienia, jeżdżenia i oglądania. Będziesz musiał też sam sporządzić umowę najmu Nie możesz też liczyć na fachowe porady pośrednika co do ceny, formalności czy przepisów.
1. Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje umów najmu: standardowy (regulowany przez restrykcyjną ustawę o ochronie praw lokatorów) oraz okazjonalny (stosuje się do niego głównie przepisy kodeksu cywilnego).
Przez ten drugi rozumieć należy sytuację, gdy właściciel mieszkania przejściowo z niego nie korzysta i, żeby nie stało puste, wynajmuje je. Ustawa nie precyzuje przy tym słowa "przejściowo". Nie wiadomo więc, czy chodzi o miesiąc, czy dziesięć lat.
PRZYKŁAD Pan Czarek odziedziczył mieszkanie po rodzicach. Chciałby tam zamieszkać, ale wyjeżdża na studia za granicę. Może więc na czas wyjazdu wynająć swój lokal w ramach tzw. najmu okazjonalnego.
UWAGA! Na podstawie najmu okazjonalnego nie będą mogły wynajmować mieszkań osoby, które:
mają kilka lokali - trudno obronić w takim przypadku tezę, że przejściowo z nich nie korzystają, a normalnie służą im do "zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych";
prowadzą działalność gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań.
Tacy właściciele muszą więc stosować ustawę o ochronie praw lokatorów.
2. Musisz mieć stuprocentową pewność, że osoba, która wynajmuje ci mieszkanie (ewentualnie chce w nim zamieszkać), jest tym, za kogo się podaje.
Wynajmujący przyszłego najemcę powinien dokładnie spisać z dowodu (PESEL, NIP, miejsce stałego zameldowania). Dla pewności może go dodatkowo poprosić o wizytówkę z numerem telefonu, służbowego maila, a nawet zaświadczenie z pracy, że dana osoba faktycznie jest tam zatrudniona. Taka ostrożność pomoże zabezpieczyć się przed wynajęciem mieszkania osobie bez żadnych pieniędzy, która na dodatek nie będzie chciała się wyprowadzić.
Najemca powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności lokalu są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie wynajmujący. Można dzięki temu uniknąć niespodzianki pod tytułem: ktoś oferuje cudze mieszkanie kilku osobom, pobierając za każdym razem czynsz oraz kaucję.
3. Przedmiot najmu - powinno być tutaj maksymalnie precyzyjnie uregulowane, co właściciel wynajmuje (adres, powierzchnia, garaż lub jego brak itp.).
4. Przy podpisywaniu umowy powinien być sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Powinny być w nim wymienione rzeczy, które są w mieszkaniu. Czyli np. telewizor marki Sony nr seryjny XXX, stan bardzo dobry. Po zakończeniu najmu właściciel razem z najemcą powinien sprawdzić, czy wymienione w protokole rzeczy nadal znajdują się w mieszkaniu i nie są uszkodzone.
5. Wynajmujący oczywiście może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie tam pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. Po zakończeniu okresu najmu właściciel powinien na wszelki wypadek wymienić wkładkę w zamku.
6. Umowa najmu może być zawierana na czas oznaczony, np. 12 miesięcy, bądź nieoznaczony.
7. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Do wypowiedzenia przy najmie okazjonalnym stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokator:
nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (ale uwaga - właściciel najpierw musi go poprosić o pieniądze, dając mu jednocześnie miesięczny termin na uregulowanie należności, i ostrzec, że inaczej wypowie mu mieszkanie).
Wskazówka dla właścicieli: nie umawiaj się na okresy płatności dłuższe niż miesiąc! Dlaczego? Najłatwiej to wytłumaczyć na przykładzie.
PRZYKŁAD Pan Jacek umówił się ze swoim lokatorem, że czynsz będzie wpłacany raz na rok. Najemca pierwszy czynsz zapłacił. Później przez dwa lata nie dał ani grosza, ale bez żadnych ponagleń zapłacił za czwarty rok. Rezultat? Pan Jacek nie może dać mu wypowiedzenia, bo najemca nie zalega z opłatami za trzy pełne okresy płatności, tylko za dwa.
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w umowie najmu właściciel zaznaczył, że lokal jest mieszkalny, a lokator prowadzi w nim działalność gospodarczą);
niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób "rażący" lub "uporczywy" przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. rozbija szyby na klatce, niszczy windę, urządza alkoholowe libacje, które przeszkadzają sąsiadom);
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela (np. wyprowadził się do innego mieszkania, a twoje wynajął innej osobie bądź oddał swojej dziewczynie do "używania").
UWAGA! Właściciel może mieszkanie wypowiedzieć tylko na koniec miesiąca i z miesięcznym wyprzedzeniem.
8. W naszym wzorze umowy jest tak ustalony aby premiować osoby, które zdecydują się wynająć mieszkanie na dłużej. Innymi słowy przez pierwsze kilka miesięcy jest wyższy, a później spada do niższego poziomu.
9. Kaucja to standardowo do trzech miesięcznych czynszów najmu
10. Strony umowy muszą bardzo precyzyjnie określić, kto płaci za co. Innymi słowy, jakie opłaty pokrywa właściciel, jakie najemca, kto je płaci (czy najemca za prąd zwraca właścicielowi bądź wpłaca bezpośrednio na konto zakładu).
11. Wspomniane zapisy mają zabezpieczyć właściciela przed sytuacją, gdy odbiera mieszkanie od najemcy, które niespodziewanie zmieniło kolor ścian oraz rozkład pomieszczeń, np. znikła ściana odgradzająca od siebie salon i sypialnię.
12. Jeśli ktoś włamie się do najemcy i ukradnie mu wszystkie rzeczy bądź mieszkanie zostanie zalane przez sąsiada, w wyniku czego uszkodzony zostanie komputer najemcy, właściciel jest zwolniony z odpowiedzialności.
13. O podpisanej umowie nie zapomnij zawiadomić urzędu skarbowego!
