Chcesz kupić mieszkanie? Złóż wniosek o dobry kredyt
Na początek zajmijmy się rynkiem pierwotnym. Wg NBP w drugim kwartale tego roku firmy deweloperskie w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź oczekiwały przeciętnie 6900 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania.
Rzeczywiste ceny transakcji były jednak o 630 zł za metr niższe. Średnia transakcyjna dla wyżej wymienionych miast kształtowała się na poziomie 6276 zł, czyli o 9 proc. mniej.
Nie wszędzie firmy deweloperskie są w takim samym stopniu skłonne do obniżek i negocjacji. Z danych NBP wynika, że najmniej utargują klienci firm deweloperskich w Krakowie. Średnia cen ofertowych dla rynku pierwotnego w tym mieście wynosiła niecałe 6400 zł, transakcyjna była niższa o 250 zł, co stanowi zaledwie niecałe 4 proc.
Więcej można wytargować na rynku pierwotnym w Warszawie. W stolicy średnia cen ofertowych nowych mieszkań to wg NBP 7900 zł, podczas gdy transakcyjna - 7300, czyli o 7,5 proc. mniej.
Wrocław: tutaj na rynku pierwotnym cena transakcji jest przeciętnie niższa o 300 zł - z 6100 do 5800 zł, czyli o 5 proc. Podobnie jest w Gdańsku - tutaj choć średnie oferty wynoszą 6100 zł, to średnie transakcyjne 5700, a więc 6,5 proc. mniej. W Poznaniu wg NBP cena sprzedaży jest niższa o 6 proc. czyli o 400 zł od ofertowej i wynosi 6100 zł.
Ile możemy zaoszczędzić? Z zestawienia wynika, że przeciętnie od 300 do 600 zł za metr nowego mieszkania. Dla 50 - metrowego lokalu stanowi to od 15 do 30 tysięcy złotych mniej.
Od początku roku ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym pozostają stabilne. Niestety jest też gorsza wiadomość - wyraźniej rosną ceny transakcyjne, co oznacza, że deweloperzy coraz mniej są skłonni do negocjacji. W porównaniu do pierwszego kwartału średnia cen transakcyjnych na największych rynkach wzrosła o około 70 - 100 zł.
Rynek wtórny mieszkań daje klientom zdecydowanie większe możliwości utargowania niższej ceny. Na siedmiu największych rynkach uśredniona stawka ofertowa za metr kwadratowy wynosiła w drugim kwartale 6785 zł, czyli zaledwie o około 100 zł mniej, niż w przypadku mieszkań nowych. Średnia transakcyjna okazała się już jednak wyraźnie niższa. Wyniosła 5600 zł, co oznaczałoby, że przeciętnie sprzedający są w stanie obniżyć cenę aż o 1100 zł, czyli 17 proc.
Dane NBP wydają się co najmniej zaskakujące, jednak wskazują, że ciągle jeszcze na rynku mieszkań używanych rządzi klient. Wszystko to w sytuacji, gdy po okresie kryzysu mieszkaniowego, rynek wtórny staniał w Polsce nawet o ponad 20 proc. Obecne ceny mieszkań wróciły w zasadzie do tych z początku 2007 roku, czyli z etapu kiedy dopiero zaczynała rosnąć bańka cenowa na rynku.
Jeśli jednak bliżej przyjrzeć się tej zadziwiająco dużej dysproporcji między cenami ofertowymi a transakcyjnymi okaże się, że w dużej mierze różnicę "robi' tu Warszawa, bo to właśnie w stolicy różnica jest największa - tak przynajmniej podaje NBP w zestawieniu średnich cenowych za drugi kwartał.
Zgodnie z tymi danymi - w stolicy za używane mieszkania sprzedający oczekiwali średnio 8700, podczas gdy średnie transakcyjne wynosiły 6850 zł. Wynika z tego, że były niższe od ofertowych aż o blisko 2000 zł na jednym metrze. Z zestawienia wynika również, że- o ile ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w ciągu ostatnich 3 kwartałów się nie zmieniły, to te transakcyjne jeszcze spadły o około 250 - 300 zł za metr.
Jak można tłumaczyć te zaskakujące dane? Prawdopodobnie odzwierciedlają one warszawską strukturę sprzedaży, czyli fakt, że o ile wystawiane na sprzedaż są mieszkania różne, często prestiżowe, w dobrych centralnych lokalizacjach (stąd wysokie średnie ofertowe), to jednak głównie sprzedają się mieszkania tańsze, dalej położone, w wielkiej płycie itp.( co tłumaczy niskie średnie transakcyjne).
W pozostałych miastach te dysproporcje nie są już tak wyraźne, choć ciągle można utargować dużo. W Krakowie oferenci chcą za mieszkania na rynku wtórnym przeciętnie 6700 zł, ceny transakcyjne są niższe o 10 proc., czyli o 700 zł.
Wrocław: tutaj używane mieszkania wystawia się na sprzedaż - wg NBP - w stawkach przeciętnych 5650 zł. Średnia transakcyjna dla tego rynku wynosi 5100 zł, czyli o 550 zł mniej. W Poznaniu relacja to 5700 zł do 5000.
Choć wyżej wymieniony przypadek Warszawy mógłby sugerować jakieś kolejne duże obniżki cen na rynku wtórnym, w rzeczywistości nic takiego się nie dzieje. Musimy pamiętać, że stawki i tak bardzo mocno poszły w dół. Poza stolicą ceny transakcyjne albo pozostają stabilne, albo nieznacznie rosną. Tak jest w Krakowie, Gdańsku i Gdyni, gdzie w porównaniu do wcześniejszego kwartału ceny są wyższe o 200 - 250 zł.
