Wysokie ceny domów zniechęcają kupujących

Domy w Polsce są wciąż za drogie. Wysokie ceny zniechęcają kupujących i hamują popyt, a rynek domów jest od wielu lat bardzo stabilny.

Chcesz kupić dom? Złóż wniosek o dobry kredyt

Potwierdzają to dane zarówno z rynku wtórnego i pierwotnego. Analiza oferty deweloperskiej pokazuje, że domy stanowią około 3 % nieruchomości i są to głównie segmenty w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Tak niska podaż nie wynika jednak z aktywnej sprzedaży, lecz z niskiego popytu na drogie nieruchomości. Deweloperzy, chcąc upłynnić zamrożony kapitał, są bardziej elastyczni w negocjacjach niż prywatni właściciele, szybciej reagują na potrzeby rynku - obniżają ceny, a niekiedy dodatkowo oferują wykończenie pod klucz zgodnie z preferencjami klientów. Przykładem mogą być osiedla domów szeregowych w podwarszawskich osiedlach - tam gdzie ceny spadły o ponad 30% oferty wyprzedały się w ciągu kilku miesięcy.

Podobnie jest na rynku wtórnym, gdzie na przestrzeni ostatnich dwóch lat widać postępujące obniżki cen ofertowych domów, a średni poziom korekt wyniósł 21%. Większe przeceny, nawet do 32%, nastąpiły w grupie drogich rezydencji wystawionych początkowo powyżej kilku milionów złotych. Obecnie w obrębie dużych miast można znaleźć domy wolno stojące w cenie poniżej 700 tys. złotych, a w okolicach podmiejskich nawet 450 tys. złotych.

Jednak wciąż przeważają oferty drogich domów z cenami zdecydowanie powyżej przytoczonych średnich. To sprawia, że obecnie podaż aż 36-krotnie przewyższa popyt (dane WGN). I nie oznacza to braku zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców. Zapytań jest wiele, ale kupujący poszukują przede wszystkim tanich ofert i okazji cenowych, omijając drogie nieruchomości, zwłaszcza, gdy cena jest zawyżona w stosunku do standardu domu.

Czego szukają kupujący?

Zainteresowanych kupnem domu można podzielić na dwie zasadnicze grupy - tych, którzy chcą kupić gotowy dom do zamieszkania od zaraz, oraz tych, którzy poszukują niedrogich nieruchomości do remontu lub wykończenia we własnym zakresie.

Jest jeszcze grupa uzupełniająca, czyli zdecydowani na kupno drogich rezydencji, ale pośród prywatnych nabywców stanowią oni mniejszy odsetek. Można tu raczej mówić o zakupach inwestycyjnych - nieruchomość przeznaczana jest przede wszystkim dla celów działalności gospodarczej - na siedzibę firmy, hotel, pensjonat, prywatną klinikę, farmę piękności i SPA itp. Droga nieruchomość musi na siebie zarabiać na bieżąco.

Wracając do preferencji kupujących z pierwszej grupy, to nie zmieniły się one od kilku lat - poszukiwane są domy o powierzchni 100-150 mkw., na działkach około 1000 mkw. lub do 2000 mkw. jeśli poza miastem, najchętniej parterowe z mieszkalnym poddaszem, zlokalizowane w spokojnej okolicy. Jednak obecnie na pierwszy plan wysuwają się względy ekonomiczne - koszty eksploatacji domu, a zwłaszcza koszty sezonowego ogrzewania. Akceptowalna cena takiego domu nie powinna przekraczać kwoty 600 tys. zł dla lokalizacji miejskiej oraz 450 tys. poza miastem.

W drugiej grupie są klienci przygotowani na inwestycję budowlaną - świadomie poszukują domów w standardzie do remontu albo niezakończonych budów. Może to być PRL-owska "kostka" albo przedwojenny dom wymagający dokapitalizowania. Warunkiem nabycia jest przystępna cena. Trzeba tu dodać, że często te budynki - a zwłaszcza "kostki", zajmują bardzo dobre miejskie lokalizacje, w osiedlach uważanych za atrakcyjne. Coraz powszechniejsze staje się wyburzenie takiego domu - wyłączając oczywiście obiekty objęte ochroną konserwatorską - i budowa według współczesnych standardów.

Zamiast kupować drogi i energochłonny dom, wolą budować sami

Wyceny budowlane pokazują, że podstawowy koszt realizacji 100-metrowego domu w popularnym standardzie metodą gospodarczą to kwota rzędu 250 tys.- 350 tys. złotych, w zależności od lokalizacji w obrębie miasta lub poza. Ponadto, od 2013 roku można otrzymać dofinansowanie z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej na budowę domu niskoenergetycznego, w kwocie nawet 50 tys. złotych.

Kto więc kupi dom w przestarzałej technologii, nieekonomiczny w utrzymaniu, za 800-900 tys. zł, albo powyżej miliona złotych - bo takie ceny ofertowe utrzymuje większość właścicieli zalegających ofert - żeby następnie ponosić dodatkowe wydatki na docieplenie, wyposażenie w energooszczędne systemy grzewcze albo - narażać się na wysokie koszty utrzymania, a zwłaszcza sezonowego ogrzewania?

Największe ryzyko braku zainteresowania ze strony kupujących ponoszą właściciele domów wybudowanych w czasach PRL-u, kiedy to brakowało materiałów budowlanych dobrej jakości, a normatyw termoizolacyjny nie istniał. Materiałem dominującym był cement, zdobywany różnymi sposobami, wszelkiej maści żużlobetonowe bloczki, żużel hutniczy używany do wygłuszania i ocieplania stropów, oraz cegła, często rozbiórkowa - w sumie materiał zdrowy, ale nie zapewniający dobrej termoizolacyjności ścian. Powstawały wówczas "kostki" według jednego obowiązującego projektu, udostępnianego przez urzędy budowlane.

Z kolei w latach 90-tych wybudowano wiele wolnostojących domów, o ciekawej architekturze i - dzięki uwolnieniu normatywu powierzchniowego - często o dużej powierzchni 300 - 400 mkw. Trend energooszczędności, a zwłaszcza pasywności budynków nie był jeszcze rozwinięty, nie zawsze więc dbano o późniejsze koszty eksploatacji.

Jeżeli właściciele takich nieruchomości wystawiają je za wysoką cenę - bo przecież dom jest w dobrej lokalizacji, na drogim osiedlu albo "budowany dla siebie" z drogich materiałów - to trudno znaleźć nabywcę, o czym świadczą zalegające latami oferty.

Takie nieruchomości są już od kilku lat trudne do sprzedaży. A z chwilą wejścia w życie dyrektywy unijnej dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków - która ma obowiązywać od stycznia 2021 roku czyli już za 6 lat - będą praktycznie niesprzedawalne, chyba, że właściciele obniżą zdecydowanie ceny lub sami zainwestują w termomodernizację.

I to jest główna przyczyna stagnacji na rynku domów. Względy ekonomiczne wysuwają się na plan pierwszy.

Znajdź korzystną ofertę sprzedaży domu na naszym portalu!

Copyright © Agora SA